Asuntojen hinnat ovat nousseet Suomessa tilastokeskuksen mukaan vuodesta 2000 vuoteen 2013 noin 70 % koko maassa. Inflaation huomioiva reaalihintojen nousu on ollut tätä maltillisempaa, mutta silti voimakasta, noin 35 %. Voimakkaan hintojen nousun taustalla ovat erityisesti olleet kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvu ja alhainen korkotaso. Suomen talous kasvoi vuosina 2000-2008 voimakkaasti ja kasvu ylitti kaikkina näinä vuosina EU-maiden keskiarvon. Voimakas talouskasvu heijastui kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kasvuun ja sitä kautta asuntojen hintoihin. Asuntolainojen korot ovat puolestaan laskeneet vuoden 2008 jälkeen ennätyksellisen alas samalla, kun lainojen maturiteetit ovat pidentyneet huomattavasti. Tämä on kannustanut kuluttajia ottamaan entistä enemmän, entistä suurempia asuntolainoja.
Talouden kehitys on viime vuosina kääntynyt heikompaan suuntaan. Suomen BKT laskee tänä vuonna kolmatta vuotta peräkkäin, työttömyys jatkaa nousuaan ja kuluttajien ostovoiman odotetaan ensi vuonna edelleen heikkenevän. Asuntojen keskimääräiset neliöhinnat ovat laskeneet Suomessa kuluvan vuoden tammi-lokakuussa 1,6 prosenttia. Nykyisten talousennusteiden valossa asuntojen keskimääräiset hinnat tulevat todennäköisesti edelleen laskemaan lyhyellä aikavälillä.
Kauhuskenaario
Mikä voisi ajaa asuntojen hinnat voimakkaaseen laskuun? Mahdollisia skenaarioita voisivat olla nykyisen korkotason nopea ja merkittävä nousu tai jokin Suomen talouteen kohdistuva voimakas ulkoinen shokki, mikä johtaisi työttömyyden rajuun nousuun. Molemmat näistä skenaarioista johtaisivat kuluttajien tulojen vähenemiseen ja ajaisivat kotitaloudet ahtaalle. Kotitalouksien heikentynyt tilanne heijastuisi asuntomarkkinoille todennäköisesti viiveellä, sillä ansiosidonnainen työttömyysturva, irtisanomiskorvaukset, kotitalouksien säästöt ja asuntolainojen mahdolliset lyhennysvapaat kannattelisivat kotitalouksia ehkä vuoden tai kaksi. Mikäli kotitalouksien tilanne ei tänä aikana korjautuisi, alkaisi voimakkaasti heikentynyt tulotaso heijastua asuntomarkkinoille yhä vahvemmin.
Hintojen lasku olisi itseään ruokkivaa
Tulotason voimakas heikentyminen johtaisi ensin asuntokaupan pysähtymiseen. Asuntojen ostajilla olisi nyt varaa entistä pienempiin asuntolainamenoihin eli halvempiin asuntoihin. Kukaan ei halua myydä asuntoaan tappiolla, joten kauppoja ei yksinkertaisesti syntyisi, kun myyjät vaatisivat ostajien ulottumattomissa olevia hintoja. Hintojen romahtamiseksi kotitalouksien tulotason pitäisi heikentyä niin paljon, että kotitalouksien lainanhoitokulut kasvaisivat kestämättömän suuriksi. Käytännössä tämä vaatisi työttömyyden nousua kaksinumeroiseksi tai nykyisen korkotason moninkertaistumista. Tällaiset vaikutukset johtaisi lopulta asuntojen pakkomyynteihin ja asuntohintojen merkittävään laskuun. Pankeille tulisi luottotappioita asuntolainoista ja tästä seuraisi luottohanojen kiristyminen ja asuntolainojen marginaalien raju nousu. Uusia asuntolainoja ei myönnettäisi enää kuin kaikkein varakkaimmille asiakkaille ja hekin saisivat rahoitusta vain kalliiseen hintaan. Uusien asuntolainojen tyrehtyminen romahduttaisi asuntojen kysynnän, mikä voimistaisi edelleen hintojen laskua. Hintojen lasku todennäköisesti ruokkisi itse itseään, sillä yhä useampi kotitalous päättäisi lykätä asunnon ostoa odottaen hintojen edelleen laskevan tai ”pohjaavan”. Hintojen laskua voimistaisi edelleen se, että asuntojen tarjonta reagoi suhteellisen hitaasti kysynnän muutoksiin. Esimerkiksi 90-luvun laman aikana aloitetut asuntorakennushankkeet rakennettiin lamasta huolimatta pääsääntöisesti loppuun, mikä kasvatti tarjontaa, voimisti hintojen laskua ja pitkitti markkinan elpymistä.
Asuntojen hintojen romahtamisen myötä kotitalouksien varallisuus romahtaisi ja sitä kautta käytettävissä olevat tulot. Yksityinen kulutus laskisi voimakkaasti ja se vetäisi Suomen syvemmälle taantumaan tai lamaan. Hintojen romahtamisella olisi pitkäaikaiset ja voimakkaat vaikutukset Suomen talouteen ja toipuminen olisi hyvin hidasta.
Takaisin reaalimaailmaan
Edelläkuvatulla skenaario on kärjistetty kuvaus asuntojen hintojen romahtamisesta Suomessa. Käytännössä tällainen hintojen voimakas ja äkillinen lasku vaatisi todennäköisesti taakseen talouden ulkopuolisen shokin. Tällaiset shokit ovat harvinaisia ja vaikeasti ennustettavia. Tavallisen asuntovelallisen ei kannata turhaan huolestua. Suomen asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole poikkeuksellisen korkealla tasolla suhteessa vuokriin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Vuosien 2000-2013 kaltaista asuntohintojen voimakasta nousua ei ole kuitenkaan realistista odottaa seuraavan 10 vuoden aikana. Asuntovelallisen on myös syytä tiedostaa aikaisempaa korkeampi työttömyyden riski ja korkotason nousun mahdollisuus.