Rakentamisen ennusteet laskevat muun talouden mukana

Rakennusteollisuus RT päivitti eilen 15.10.2019 suhdannekatsauksessaan rakentamisen näkymiä ja ennusteitaan. Ennusteet rakentamisen kokonaisvolyymin kasvun osalta laskivat edellisestä suhdannekatsauksesta, ja rakentaminen on selvemmin kääntymässä laskuun. Kuluvan vuoden jälkipuoliskolla rakentamisen odotetaan kääntyvän laskuun ja laskun kiihtyvän edelleen ensi vuodelle asuntorakentamisen sekä liike- ja toimistorakentamisen ajamana. Julkiset hankkeet, teollisuusrakentaminen ja korjausrakentaminen paikkaavat muuten heikkenevää kysyntää.

Asuntorakentamisen määrä laskee lähes 20 % ensi vuonna

RT:n ennusteet pohjautuvat Suomen positiiviseen, mutta selvästi hidastuvaan talouskasvuun, jota vetää ennen kaikkea kulutuskysyntä investointien vähentyessä. RT:n ennusteissa BKT:n odotetaan kasvavan tänä vuonna noin 1,0 % ja kasvun hidastuvan ensi vuonna 0,5 %:iin. Lukemat ovat keväästä muiden ennustelaitosten perässä laskeneet selvästi.

Rakentamisen odotetaan laskevan talouskasvua vauhdikkaammin. RT ennustaa rakentamisen volyymien olevan tänä vuonna 1 %:n laskussa (aik. 0 %) ja ensi vuonna laskevan 3 %:lla (aik. -2 %). Rakentamisen volyymilaskua vetää ennen kaikkea liike- ja toimistorakentamisen sekä asuntorakentamisen heikentyminen korkeilta tasoilta.

Asuntorakentamisen volyymien ennustettiin säilyvän nollakasvussa vielä keväällä, mutta nyt volyymien odotetaan laskevan 5 %:lla ja kääntyvän ensi vuonna jopa 18 %:n laskuun (aik. -12 %). Aloituksien odotetaan laskevan vuoden 2018 noin 13,6 miljoonasta kuutiosta noin 11,8 miljoonaan kuutioon vuonna 2019 (-13 % v/v) ja edelleen vuonna 2020 noin 10,6 miljoonaan kuutioon (-10 % v/v). Asuntorakentamisien aloituksien RT ennustaa laskevan kaikissa asunnoissa vuosien 2019-2020 aikana noin 16-17 % ja kerrostaloissa jopa yli 20 %:lla molempina vuosina. Vuosina 2017-2018 aloitettiin noin 45 000 asunnon rakentaminen ja aloitusmäärien odotetaan tippuvan vuoden 2020 loppuun mennessä noin 32 000 kappaleeseen. Se alkaa näkyä pörssin asuntorakentajille volyymien laskuna vuosien 2020-2021 aikana, vaikka nyt tasot ovat vielä viime vuosien ennätyskorkeiden aloitusten vuoksi korkealla tasolla.

Kappalemäärin laskettuna viime vuosien noin 45 000 asuntoaloitusta ovat mielestämme kaukana kestävästä tasosta. RT itse näkee kestävän tason olevan noin 35 000 asunnossa vuosittain, mutta me näemme aloituksien tasaantuvan alemmalle tasolle. Syntyvyys Suomessa on ollut heikkoa, eikä maahanmuutto tue mielestämme nykyisiä ennusteita kestävästä tasosta. 35 000 asunnon rakentaminen tarkoittaisi kuitenkin 90-luvun lopun tai 2006-2007 vuoden huippulukemien tasoa. Lisäksi talouskasvun shokit ovat lähitulevaisuudessa mielestämme mahdollisia, jotka voivat aiheuttaa isojakin lovia asuntokysyntään.

Muun uudisrakentamisen (esim. liike, toimisto, julkinen, teollisuus) volyymimuutoksen odotetaan kuluvana vuonna olevan nollan tuntumassa (-0,3 %) ja ensi vuonna laskevan selvästi noin 3 %:lla. Pörssin rakentajille ehkä tärkeimmän toimitilasegmentin osa-alueen, liike- ja toimistorakentamisen, aloituksiin odotetaan jyrkkää laskua. Liike- ja toimistorakentamista vähentää edellisvuosien isojen hankkeiden puute ja talouskasvuympäristön heikentyminen, jolle etenkin liiketila- ja toimistorakentaminen on herkkä. Vuodelle 2019 aloitusten odotetaan laskevan jopa 27 %:lla ja edelleen vuonna 2020 noin 4 %:lla. Lupien kehitys kaupallisissa hankkeissa on ollut koko vuoden alaspäin, ja on historiaankin nähden alhaisella tasolla, mutta volyymeissa alamäki on vasta alkamassa.

Muun uudisrakentamisen kysyntää tukevat julkisen puolen hankkeet (sairaalat, koulut, päiväkodit yms.) ja teollisuusrakentaminen. RT:n ennusteen mukaan julkisten palvelurakennusten aloituksien odotetaan nousevan kuluvana vuonna yli 20 %:lla ja teollisuusrakentamisen noin 17 %:lla. Teollisuusrakentamisen aloituksien odotetaan kasvavan myös vuonna 2020, mutta julkisten palvelurakennusten aloituksien kääntyvän laskuun.

Korjausrakentamisen odotetaan paikkaavan uudisrakentamisen hiipumista ja kasvavan vuosittain vakaasti 1,5 %:lla lähivuodet. Maa- ja vesirakentamisen volyymien odotetaan laskevan tänä vuonna 1 %:lla, mutta kääntyvän 2 %:n nousuun ensi vuonna perusväylille tehtävien julkisten panostusten myötä.

Vuodesta 2020 on tulossa näillä näkymin pörssin asunto- ja toimitilarakentajille heikko

Ennusteemme ovat pitkälti linjassa RT:n näkemyksiin rakennusmarkkinoiden kehityksestä tänä ja ensi vuonna. Odotamme vuoden 2019 kokonaisuudessaan olevan volyymien kannalta vielä hyvä vuosi rakentajille lähinnä jo varmistuneen tilauskannan ja asuntovalmistumisten perusteella, mutta vuosien 2020-2021 markkinanäkymät näyttävät uudisrakentajille heikentyneen. Rakennusteollisuuden vuodelle 2020 ennustama noin 20 %:n volyymin lasku asuntorakentamisessa ja 3 %:n lasku muussa uudisrakentamisessa iskee pörssin rakentajille tärkeisiin segmentteihin. Olemme aikaisemmin ennustaneet vuoden 2020 olevan tämän suhdannekäänteen osalta heikoin, kun markkinan veto alkaa hyytyä eikä projekteja ole taloudellisesti järkevä lähteä toteuttamaan samalla mittakaavalla kuin aikaisemmin. Rakennussuhdanteen ylikuumenemisen aiheuttamat kustannuspaineet alkavat kuitenkin helpottaa vuoden 2020 aikana, joten suhteellinen kannattavuus voi paikoin kuitenkin nousta, vaikka volyymien ennustettaisiinkin laskevan. Odotamme vuodesta 2021 tulevan ainakin muun kuin asuntorakentamisen osalta vuotta 2020 parempi, mutta suhdannekäänteen kestoon ja syvyyteen liittyy vielä paljon epävarmuustekijöitä. Nähtäväksi jää, tuleeko rakennusmarkkina kokemaan odottamamme jyrkän, mutta hallitun laskun pitkällä aikavälillä kestävämmälle tuotantotasolle vai onko meillä edessämme odotuksia pitempi ja ankarampi laskukausi.