Rakentamisen indikaattorit: vahvaa kehitystä, mutta katseet länsinaapurissa

Rakentamisen aktiivisuus Suomessa jatkoi kasvuaan Q3:lla. Tilastokeskuksen perjantaina julkaisemat luvut osoittivat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli Q3:lla 1,6 %:n kasvu vuodentakaiseen nähden. Kuutiomääräinen kasvu jatkui etenkin asuinkerrostalojen osalta (+16,6 %), mutta erillisten pientalojen osalta määrä painui 8,1 %. Asuntoaloitusten määrät pysyivät vuodentakaisilla tasoilla ja vuoden 2015 lopussa selvästi kääntynyt trendi jatkui edelleen positiivisena.

Taustalla vahvistuva talous

Kuluttajaluottamus on Suomessa jatkanut vahvaa kehitystään syksyn aikana. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi lokakuussa 6 % kotitalouksista, mikä on syyskuuta (7 %) alempana, mutta edelleen suhteellisen korkea luku. Rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, joista näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Luottamusindikaattori on kuitenkin lähtenyt jälleen nousuun ja on yhä selvemmin yli pitkän aikavälin keskiarvon.

Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen, myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut kesän jälkeen huomattavissa tasaantumista. Suomen pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta nousi syyskuussa 2 % (oli 13,6 mrd. euroa) vuodentakaisilta tasoilta. Lainakannan kasvu on kuitenkin selvästi hidastunut vuodentakaiselta tasolta, sillä 2016 syyskuussa se oli 11 %. Uusien asuntolainojen keskikorko pysyttelee edelleen prosentin tuntumassa, mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille.

Ruotsin asuntohintojen lasku heijastuisi myös Suomen markkinalle

Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalla näyttäisivät toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viimeaikainen raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta nousun kestävyydestä, ja ensimmäisiä merkkejä hintojen nousun pysähtymisestä tai laskusta on jo saatu syksyn mittaan.

Raju hintojen lasku Ruotsissa heijastuisi myös Suomen markkinalle. Etenkin heikko tilanne voisi vaikuttaa luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita. On kuitenkin syytä huomioida, että vaikka eri lähteiden perusteella asuntojen hinnat ovat viime kuukausina Ruotsissa laskeneet, varsinaisesta hintaromahduksesta on vielä ennenaikaista puhua. Esimerkiksi Ruotsin asuntojen hintoja mittaava HOX-indeksi laski 3,0 prosenttia syyskuusta lokakuuhun. Laskusta huolimatta indeksi oli kuitenkin edelleen 2,9 % vuodentakaista korkeammalla tasolla.

Talouskasvu, luottamus ja korkotaso keskiössä

Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvattu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Ruotsin tilanteen seuraamista lukuun ottamatta näkemyksemme markkinasta ei ole muuttunut edelliseen katsaukseen verrattuna: arviomme perusteella suurimmaksi uhaksi Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan suhteellisen pienenä.

Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla ja EKP:n ohjauskorkoon ei ole odotettavissa muutoksia seuraavan 12 kuukauden aikana. Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko matalana, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Rahoituksen saatavuutta voisivat heikentää lyhyellä aikavälillä esimerkiksi Ruotsin asuntomarkkinoiden hintakuplan epäsuorat vaikutukset Suomen pankkisektorille.