Asuntosalkku seurannan aloitus: Asuntosijoittamista lahden molemmin puolin
Viime vuonna listautunut Asuntosalkku toimii kilpailijoista poikkeavalla strategialla ja yhtiön kautta pääsee osaksi vahvasti kehittyvän Tallinnan vuokra-asuntomarkkinan potentiaalia. Suhtaudumme yhtiön liiketoimintamalliin ja strategiaan positiivisesti, mutta tuottovaatimuksiin kohdistuva nousupaine ja yhtiön merkittävät jälleenrahoitustarpeet pitävät riskiprofiilin tällä hetkellä koholla. Näemmekin riski/tuotto-suhteen kallistuvan lyhyellä aikavälillä negatiiviseksi. Aloitamme seurannan 100 euron tavoitehinnalla ja vähennä-suosituksella. Yhtiöstä julkaistu seurannan aloitus -raportti on luettavissa täällä.
Asuntosalkku toimii isoista asuntosijoittajista poikkeavalla strategialla, kasvukulma Virossa
Asuntosalkku on asuntosijoitusyhtiö, jonka sijoitusstrategian ytimessä ovat valikoidut yksittäiset asunnot omistusasuntotaloissa hyvillä sijainneilla Suomessa ja Viron pääkaupungissa Tallinnassa. Yhtiö keskittyy asuntoportfoliossaan pieniin asuntoihin painottaen Suomessa pääkaupunkiseutua ja Virossa Tallinnan vanhan kaupungin läheisyyttä. Asuntosalkun strategia (yksittäiset vuokra-asunnot omistustaloyhtiöissä) poikkeaa oleellisesti suurista suomalaisista kilpailijoista Kojamosta sekä Satosta. Strategia mahdollistaa yhtiölle vuokrien optimaalisen hinnoittelun, korkeat vuokrausasteet ja asuntokannan erittäin hyvän taloyhtiötason hajautuksen. Virossa Asuntosalkku on maan suurin markkinaehtoinen vuokranantaja ja yhtiön tavoitteena on pitää kasvun pääpaino myös tulevina vuosina vahvasti Tallinnan vuokramarkkinoilla. Yhtiön asuntoportfolio käsitti tilikauden 2022 lopussa 2009 valmista vuokra-asuntoa, joista 1414 sijaitsee Suomessa (käypä arvo 176 MEUR) ja 595 Virossa (käypä arvo 99,3 MEUR). Valmiiden asuntojen lisäksi yhtiöllä oli tilikauden lopussa Virossa rakenteilla 164 asuntoa.
Kasvu jatkuu Virossa, rahoituskuluissa painetta ylös ja asuntojen arvostuksissa alas
Keskeisimmät ennusteparametrimme Asuntosalkun mallinnuksessa koskevat Viron kasvuinvestointeja, portfolion vuokra- ja vastikekehitystä sekä vajaakäyttöä, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia ja rahoituskustannuksia. Odotamme yhtiön nettovuokratuottojen ja operatiivisen käyttökatteen kasvavan tulevina vuosina reippaasti etenkin Tallinnan kasvuinvestointien ansiosta. Näemme kuitenkin nousseen korkotason sekä tilikausien 2023-2024 merkittävien jälleenrahoitustarpeiden johdosta yhtiön rahoituskustannuksissa huomattavaa nousupainetta ja tämä tulee arviomme mukaan heikentämään tulevina vuosina selvästi Asuntosalkun kassavirtaa (FFO). Odotamme kuitenkin nykyisellään yhtiön kykenevän pitämään osinkonsa lähivuosina vakaana. Yhtiön raportoitua tulosta tulevat lyhyellä aikavälillä arviomme mukaan painamaan myös tuottovaatimusten noususta seuraavat sijoituskiinteistöjen negatiiviset käyvän arvon muutokset (2023e: -24,5 MEUR).
Riski/tuotto-suhde kallistuu lyhyellä aikavälillä mielestämme negatiivisen puolelle
Perustamme Asuntosalkun arvonmäärityksen pääasiassa tuotto- ja taseperusteiseen arvostustarkasteluun. Asuntosalkku hinnoitellaan 2023-2024 ennusteillamme selvästi sekä laajaa verrokkiryhmää että lähimpiä verrokkeja (Kojamo, Balder) matalammalla tuottotasolla (EBITDA/EV 3,4-3,5%), kun tuottotason tulisi mielestämme lähtökohtaisesti olla linjassa verrokkien (EBITDA/EV 3,6-3,9 %) kanssa. Myös taseperusteisesti (2023e: P/EPRA NAV 0,81x) yhtiö arvostetaan preemiolla verrokkiryhmään (2023e: P/EPRA NAV 0,72x) nähden. Näin ollen näemmekin yhtiön arvostuksessa lyhyellä aikavälillä laskuvaraa. Huomautamme, että listatun asuntosektorin NAV-perusteiset arvostustasot ovat tällä hetkellä historiaan peilattuna matalat, mutta selvästi kohollaan olevat riskit (korkotilanne, kiinteistöjen arvonkehitys ja sektorin merkittävät jälleenrahoitustarpeet) rajaavat näkemyksemme mukaan lyhyellä tähtäimellä arvostustasojen nousua.
Login required
This content is only available for logged in users
Asuntosalkku
Asuntosalkku operates in the real estate sector. The company invests in real estate and has a portfolio of apartments located in Helsinki, Finland and Tallinn, Estonia. The homes are mainly residential and rental apartments. The main operations are in the Nordic and Baltic countries. Asuntosalkku was founded in 2018 and is headquartered in Helsinki.
Read more on company pageKey Estimate Figures27.01.2023
2022 | 23e | 24e | |
---|---|---|---|
Revenue | 14.0 | 15.3 | 16.4 |
growth-% | 16.09 % | 9.78 % | 6.85 % |
EBIT (adj.) | 34.3 | -16.4 | 12.9 |
EBIT-% (adj.) | 245.85 % | -107.02 % | 78.51 % |
EPS (adj.) | 34.16 | -17.37 | 7.01 |
Dividend | 2.10 | 2.10 | 2.10 |
Dividend % | 1.94 % | 3.02 % | 3.02 % |
P/E (adj.) | 3.16 | - | 9.91 |
EV/EBITDA | 6.76 | - | 16.94 |