Hei,

Raportoituun tulokseen sisältyvät käyvän arvon muutokset, operatiiviseen EPRA-tulokseen ei sisälly. Hoivatilat noudattaa muiden pörssin kiinteistöyhtiöiden tavoin IFRS-tilinpäätösstandardeja ja näiden perusteella sijoituskiinteistöt tulee arvottaa käypään arvoon. Hoivatilojen käyvän arvon määrityksen tekee ulkopuolinen arvonmäärittäjä ja käyvän arvon muutos tulee siis arvioitsijan arvioima sen hetkinen arvo. Esimerkiksi viime kesäkuussa Hoivatilojen kiinteistöportfolio oli arvostettu 6,6 %:n nettovuokratuotolla. Pidämme tätä arviota konservatiivisena tasona, koska tietojemme perusteella markkinoilla käydään tällä hetkellä kauppaa hoivakiinteistöistä noin 5-6 %:n tuottovaatimuksilla eli noin 10-30 prosenttia korkeammalla arvostustasolla mihin Hoivatilat itse arvostaa kiinteistönsä. Tämän takia yhtiön esittämä kiinteistöportfolion arvo on mielestämme hyvin uskottava.

”Excel-tulosta” arvioitaessa on hyvä muistaa, että yhtiö rakennuttaa kiinteistönsä tyhjästä avaimet käteen periaatteella ja tämä on olennainen osa liiketoimintaa. Käytännössä yhtiö hankkii tontin, käy hankkeen pohjakeskustelut kunnissa, suunnitteluttaa, rahoittaa, rakennuttaa, hoitaa lupaprosessit sekä viranomaisyhteydet ja hankkii tiloihin yksityisen operaattorin. Lopulta tästä prosessista muodostuu kate (käypä arvo-rakennuttamiskustannus), mikä näkyy positiivisena käyvän arvon muutoksena tuloslaskelmassa. Tällöin tästä kirjattu käypä arvo on lähtökohtaisesti uskottavampi kuin sellaisesta toiminnasta muodostunut käypä arvo, jossa ostetaan kiinteistö ja arvostetaan se sama kiinteistö tämän jälkeen välittömästi korkeammalla arvolla taseeseen.