Matalien korkojen ympäristö on pitänyt viime vuosina yllä sijoittajien kiinnostusta kiinteistörahastoihin. UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Jaakko Onali ja UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen kertovat, millaista arki on kiinteistörahaston salkunhoitajalla.
Sijainti, sijainti ja sijainti – ja muut kriteerit sijoituspäätösten taustalla
UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahastolla on sijoituksia kaikissa Pohjoismaissa Islantia lukuun ottamatta. Tavoitteena on, että eri maiden painotus olisi melko tasainen. Suomessa rahaston vahvuutena on paikallinen osaaminen. UB Suomi Kiinteistöt -rahasto sijaitsee nimensä mukaisesti Suomeen.
Sijainti on kiinteistöille luonnollisesti erittäin tärkeä ja usein myös ensisijainen tekijä sijoituspäätöstä puntaroidessa. Sen lisäksi salkunhoitajat arvioivat kohteen kuntoa, vuokralaisia ja kohdestrategiaa sijoituspäätöstä harkitessaan.
”Mahdolliset kohteet voidaan jakaa karkeasti kahteen kategoriaan: kassavirtakohteisiin ja kehityskohteisiin. Kassavirtakohteessa sijoituspäätöstä ohjaa vuokratuottojen taso ja ennustettavuus. Kehityskohteissa haetaan puolestaan tyypillisesti enemmän arvonnousupotentiaalia esimerkiksi kiinteistön tiloja muuntamalla tai kehittämällä kiinteistöä esimerkiksi kohteen kaavamuutoksen tarjoamien mahdollisuuksien perusteella”, kertoo UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen.
Eri kiinteistötyyppien suosio muuttuu muun muassa markkinatilanteen ja erilaisten kehitystrendien mukaan. Tämä näkyy ylätasolla kiinteistötyyppien välisissä tuottovaatimuksissa.
”Jokaisen kiinteistötyypin alta löytyy kuitenkin sekä hyviä että huonoja kohteita. Siksi hyvä hajautus eri kiinteistötyyppien välillä on tärkeää”, muistuttaa Jaakko Onali.
Tuoreeksi esimerkiksi hän ottaa Oulun Ideaparkin, jonka UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahasto hankki omistukseensa vuoden 2021 marraskuun lopussa.
”Vaikka kauppakeskukset kuuluvatkin korona-ajan suurimpiin kärsijöihin, arvioimme, että liiketilakohteille on kysyntää myös tulevaisuudessa. Niitä koskeva analyysi oli kuitenkin tehtävä vallitsevassa markkinaympäristössä erityisen tarkkaan. Pandemia on oikeastaan auttanut tunnistamaan liiketilakohteiden joukosta selviytyjät, joilla on mahdollisuus menestyä myös tulevaisuudessa”, sanoo Onali.
Molemmat salkunhoitajat toteavat myös ESG-tekijöiden olevan nykyään keskeisiä sijoituspäätöstä arvioitaessa. Kohteiden ESG-selvitykset antavat tärkeää tietoa kohteesta ja ne ovat tärkeitä myös riskiarvioissa.
Myös kiinteistön käyttäjän analysointi on tärkeää, Jaakko Onali muistuttaa.
”Käyttäjää haastattelemalla saamme arvokasta tietoa esimerkiksi sijainnin valinnalle. Sen perusteella voimme arvioida, kuinka helppoa kiinteistölle on löytää tarvittaessa toinen käyttäjä. Kohteen muunneltavuus voi niin ikään olla sijoituspäätökseen vaikuttava tekijä.”
Hyvistä kiinteistökohteista kilpaillaan
Kumpikin salkunhoitaja painottaa, että kilpailu hyvistä sijoituskohteista kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä kovaa. Tämä koskee erityisesti kaikkein suurimpia kiinteistökohteita. Perttu Hokkanen näkee UB Suomi Kiinteistöt -rahaston eduksi sen, että rahasto keskittyy hieman pienempiin, kokoluokaltaan keskimäärin 5–20 miljoonan euron kiinteistöihin.
Toisaalta molemmat salkunhoitajat näkevät vilkkaan markkinan myös positiivisena asiana. Toimijoiden määrän lisääntyessä transaktioiden määrä kasvaa, mikä parantaa markkinan likviditeettiä.
Perttu Hokkanen korostaa myös verkostojen merkitystä, kun salkunhoitajat etsivät sopivia sijoituskohteita kiinteistörahastoille.
Monikanavaisuus kohteiden tarjonnassa ei yksin riitä, sillä myös toimijan maine vaikuttaa siihen, tarjotaanko kohteita sijoittajalle.
Ylipäätään kiinteistörahastojen salkunhoitotyö painottuu uusien sijoituskohteiden etsimiseen ja analysointiin. On itsestään selvää, että kaikki kohteet käydään katsomassa ennen lopullista sijoituspäätöstä.
Molemmat salkunhoitajat kiertävät aktiivisesti rahastojen omistamissa kohteissa etenkin pääkaupunkiseudulla, mutta myös muualla Suomessa ja he käyvät säännöllisesti esimerkiksi tapaamassa vuokralaisia.
UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston osalta Jaakko Onali muistuttaa toisaalta hyvien paikallisten yhteistyökumppaneiden merkityksestä etenkin muissa Pohjoismaissa:
”Vaikka sijaintiin liittyvää analysointia tehdäänkin muun muassa julkisten tietokantojen avulla, ovat yhteistyökumppanien edustajat tärkeässä roolissa. He tuntevat meitä syvällisemmin paikalliset markkinat.”
Yhteistyökumppanit hoitavat myös kiinteistöjen hallintaan ja johtamiseen liittyviä toimintoja paikan päällä ja toimittavat niitä koskevat raportit salkunhoitajille.
Pohjoismaiden vakaus houkuttelee sijoittajia
Molemmat salkunhoitajat pitävät koko Pohjoismaiden aluetta melko yhtenäisenä markkina-alueena, ja samankaltaisuus helpottaa toimintaa eri maissa.
Myös kansainväliset sijoittajat ovat kiinnostuneet Pohjoismaista, jossa niitä houkuttelee vakaa poliittinen ja taloudellinen toimintaympäristö. Maat ovat keskimäärin vähävelkaisia, ostovoima on korkealla ja työttömyys verrattain matalalla tasolla.
Maiden välillä on kuitenkin myös eroja.
”Ruotsin kiinteistömarkkina on Pohjoismaista kaikkein suurin, likvidein ja siinä mielessä vähäriskisin. Se näkyy keskimäärin matalampina tuottovaatimuksina."
"Norjan kiinteistömarkkinaan heijastuu puolestaan Norjan vahva aluepolitiikka."
Tanskaa molemmat salkunhoitajat pitävät jo hyvin ”keskieurooppalaisena”, onhan Tanskalla ainoana Pohjoismaana maayhteys Manner-Eurooppaan. Sijaintinsa johdosta Tanskan läpi tapahtuu paljon kuljetuksia Euroopan ja muiden Pohjoismaiden välillä. Tämä selittää osaltaan logistiikkakiinteistöjen merkitystä Tanskan kiinteistömarkkinoilla.
"Suomen etu muihin Pohjoismaihin nähden on, että se kuuluu euromaihin. Kiinteistömarkkinoiden tuottovaatimukset ovat kuitenkin Ruotsia ja Keski-Eurooppaa korkeammalla tasolla”, kertoo Jaakko Onali.
”Viimeisten kymmenen vuoden aikana Suomen kiinteistömarkkinoille on tullut paljon ulkomaisia sijoittajia ja myös useita rahastoja, mikä on vilkastuttanut kiinteistömarkkinoiden transaktioiden määrää”, Perttu Hokkanen muistuttaa.
Lisääntynyt kiinnostus pohjoismaisia markkinoita kohtaan tarjoaa osaltaan mahdollisuuksia onnistumisiin kiinteistöjen kehittämisen ja laadukkaiden kiinteistöportfolioiden luomisen kautta. Yhtenä esimerkkinä tästä toimii UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt -rahaston syyskuussa 2021 toteuttama kauppa, jossa rahasto myi seitsemän kiinteistön kokonaisuuden Norjaan noin 100 miljoonalla eurolla.
Teksti: Inka Noramaa
UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt on pohjoismaisiin liike- ja toimitilakiinteistöihin sijoittava rahasto. Rahaston sijoituskohteita ovat esimerkiksi ruokakaupat, logistiikkakiinteistöt, julkishallinnon kiinteistöt sekä toimistot ja sijoitukset hajautetaan laajasti koko Pohjoismaiden alueelle. Sijoitustoiminnan tavoitteena on saavuttaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden mukainen tuotto ja kasvattaa rahasto-osuuden arvoa pitkällä aikavälillä. Rahaston tavoitteena on saavuttaa noin 7–9 %:n vuotuinen tuotto, josta suuri osa jaetaan sijoittajalle vuotuisena tuotto-osuutena.
Lue lisää yhtiösivulla