Hoivatilat vs. Orava
Kysymys
Raporttinne johdannosta: "Näkemyksemme mukaan markkinat antavat liian pienen arvon yhtiön rakennuttamisliiketoiminnalle ja näemme arvostuksessa selvää nousuvaraa". - Tarkoittaako tuo vuokratuotoissa näkemäänne nousupotentiaalia? Vai - tarkoittaako tuo rakennuttamisen tuomaa kassavirratonta arvonnousua, joka lisää substanssia, johon ei saisi rakastua? Minua ajatteluuttaa tuo arvonnousu, joka tuo mieleeni viime vuosien Oravan. Kysyn, miksi Hoivatilat ei ole Oravaan verrattavissa.
Vastaus
Kiitos kysymyksestäsi!
Suomen Hoivatilojen osakkeen arvioimamme nousupotentiaali perustuu mm. osien-summa arvonmääritykseen, joka huomioi yhtiön kiinteistöjen (kassavirtatuottoon) perustuvan arvon sekä rakennuttamisen kehityskatteen joka on, aivan kuten mainitsit, pääsääntöisesti kassavirratonta arvonnousua.
Suurin ero Suomen Hoivatilojen ja Orava Asuntorahaston arvonnousujen välillä on, että Orava tyypillisesti ostaa kokonaisen valmiin kiinteistön (esimerkiksi kokonaisen kerrostalon) ja kirjaa sen tämän jälkeen usein välittömästi ostohintaa korkeammalla tasolla taseeseen ja tulouttaa arvonnousun. Arvonmuutosten arvioimiseen yhtiö on viime vuosina käyttänyt sen itse kehittämää arvonmääritysmallia, jonka perusteella nämä arvonkorotukset tehdään.
Hoivatilat toimii laajemmin ja se kehittää hoivakiinteistön ns. ”avaimet käteen periaatteella” tyhjästä. Se hankkii tontin, käy hankkeen pohjakeskustelut kunnissa, suunnitteluttaa, rahoittaa, rakennuttaa, hoitaa lupaprosessit sekä viranomaisyhteydet ja hankkii tiloihin yksityisen operaattorin. Tyypillisesti rakennuttamisprosessi voi kestää karkeasti vuoden ja yhtiön kiinteistöt on aina vuokrattu määräaikaisilla vuokrasopimuksilla kun ne valmistuvat. Tämän jälkeen ulkopuolinen puolueeton arvioitsija määrittää mikä kiinteistön arvo on ja Hoivatilat kirjaa tästä arvonnousun (valmiin kiinteistön arvo-rakennuttamisen kustannukset). Hoivatilojen liiketoimintamalli on siis lähempänä rakennuttajayhtiötä tai kiinteistökehitysyhtiötä kuin esimerkiksi Oravan. Viime vuonna Hoivatilat investoi 67 MEUR tähän rakennuttamistoimintaan ja sen työntekijöistä (14 vuoden 2017 lopussa) suurin osa työskenteli rakennuttamisessa. Toinen näkökulma mistä voi arvioida tasearvojen ja arvonmuutosten uskottavuutta on katsoa millä tuottovaatimuksilla yhtiön kiinteistöt on arvostettu. Hoivatilojen kiinteistöportfolio oli arvostettu viime vuoden lopulla 6,5 %:n nettotuottovaatimuksella. Tämän vuoden alussa markkinoilla on tehty hoivakiinteistökauppoja Hoivatilojen kiinteistöjä vastaavilla kohteilla noin 5,3 %:n tuottovaatimuksella eli tämän perusteella Hoivatilojen kiinteistöt pitäisi olla arvostettu noin 23 % korkeammalla tasolla kuin mitä yhtiö itse raportoi. Hoivatilojen kiinteistöt ovat kaikki käytännössä uusia ja niiden jälkimarkkinakelpoisuus pitäisi siten arviomme mukaan olla hyvä. Tämä on pääasiallinen syy, miksi pidämme Hoivatilojen esittämiä kiinteistöjen käypiä arvoja konservatiivisina ja uskottavina.
Ystävällisin Terveisin,
Jesse
Käsittelimme Suomen Hoivatiloja sijoituskohteena myös InderesTV:ssä. :) https://www.inderes.fi/videot/suomen-hoivatilat-sijoituskohteena