Kysymyksiä, Orava Asuntorahasto
Kysymys
Olisin halunnut Jesseltä kysyä millainen näkemys hänellä on muutamassa asiassa.
Missä vaiheessa Orava tulee pääsemään sellaiseen tilanteeseen, että korkeakorkoisia velkoja saadaan muutettua paremmille ehdoille?
Onko osakkeiden osto ainoastaan hyvä asia, koska esim. Technopolis ajautui ongelmiin hakiessaan jatkuvasti markkinoilta rahoitusta. Oravan rahoituksen tarvehan voi tulevaisuudessa nousta ellei yhtiö pysty omalla omaisuudellaan tuottamaan riittävään kassavirtaa tulevaisuuden sijoituksien kattamiseksi? Onko siis parempi lyhyellä tähtäimellä korjata osakearvo ja myöhemmin tehdä esim. mahdollisia osakeanteja rahoituksen turvaamiseksi?
Mikä olisi Jessen mielestä sellainen NAV-taso, jolle osake voisi nousta neutraalin arvostuksen maailmassa? Eli lähinnä mainehaitan korjauduttua.
Vastaus
Hei ja kiitos kysymyksistäsi!
Oravan lainojen uudelleenrahoittaminen paremmilla ehdoilla vaatii varmasti ensin yhtiön kassavirran ja kannattavuuden vahvistumisen ja näiden luoman rahoittajien uudenlaisen luottamuksen yhtiötä kohtaan. Mikäli ylimääräinen yhtiökokous päättää 10.9. muuttaa Oravan rakennetta, niin meidän arvion mukaan yhtiön on mahdollista huomattavasti keventää sen kulurakennetta ja vahvistaa näin kassavirtaa. Nykyinen sopimus hallinnointiyhtiön kanssa jatkuu kuitenkin 18.12.2018 asti ja käytännössä mahdollinen kannattavuusparannus toteutuu merkittävissä osin vasta tämän jälkeen. Näin ollen mahdollinen uudelleenrahoitus voisi tapahtua ehkä vasta vuoden 2019 lopussa. Tällöin yhtiö voisi näyttää rahoittajille yhden vuoden pituisen track recordin, mikä olisi todennäköisesti riittävä. Yhtiö voisi myös vuoden 2019 mittaan myydä aikaisempaa enemmän asuntoja ja näin vahvistaa tasetta ja saada näiden myötä paremmat ehdot uudelleenrahoitukseen.
Yhtiölle tosiaan aukeaa omien osakkeiden oston mahdollisuus mikäli 10.9. yhtiökokouksessa näin päätetään. Arviomme mukaan tämä ei kuitenkaan ole välttämättä heti realistista Oravalle yhtiön nykyinen tasetilanne huomioiden ja arviomme mukaan kassavirran ja kannattavuuden parantaminen tulevat todennäköisesti olemaan uuden johdon ensisijaiset prioriteetit ja vasta näiden jälkeen omien osakkeiden ostot. Mikäli Orava joutuisi tekemään osakeannin (mitä emme itse pidä kovin todennäköisenä), niin todennäköisesti se joutuisi antamaan annin merkintähinnassa huomattavan alennuksen nykyiseen osakekurssiin ja tämä ei olisi nykyisten osakkeenomistajien edun mukaista. Pidämme todennäköisenä, että yhtiö mieluummin myisi nykyisiä kiinteistöjään pois vaikka sitten pienellä tappiolla kuin turvautuisi osakeantiin.
Neutraali NAV-perusteinen arvostustaso Oravalle on erittäin hyvä kysymys. Tämä riippuu mm. siitä, mille tasolle yhtiön oman pääoman tuotto asettuu ja mikä on uuden Oravan tai Avaron liiketoiminnan uusi riskiprofiilin taso. Olemme itse arvioineet, että uuden Avaron oman pääoman tuotto voisi asettua noin 7 %:n tasolle, jolloin meidän arvion mukaan alennus voisi kaventua noin 34 %:iin (tästä muodostuu meidän 6,0 euron tavoitehinta osakkeelle). Mikäli yhtiön operatiivinen kassavirta vahvistuisi huomattavasti ja operatiivinen tulos nousisi uudelle tasolle niin teoriassa arvostus voisi nousta paljon korkeammaksi. Vertailun vuoksi Investors House arvostetaan tällä hetkellä noin 15 %:n NAV-alennuksella ja Kojamo arviomme mukaan noin 8 %:n vastaavalla alennuksella. Tämänkaltaiset arvostustasot vaatisivat kuitenkin sen, että markkinoiden luottamus Oravan liiketoimintamallia ja kiinteistöportfolion arvostusta kohtaan vahvistuisivat. Yleisesti voi todeta, että Oravan viime vuosien tappioiden ja kurssilaskun jälkeen markkinoiden luottamus yhtiötä kohtaan on hyvin heikkoa ja luottamus ei todennäköisesti tule palautumaan hetkessä vaan vaatii aikaa ja näyttöjä.
-Jesse