Copyright © 2021. Inderes Oyj. All rights reserved.
Yhtiö: Cibus Nordic Real Estate
Suositus: Vähennä
Tavoitehinta: 210.00 SEK
Kurssi: 216.90 SEK
Kurssi hetkellä: 6.5.2022 - 7:27 Analyysi päivitetty: 5.5.2022

Cibuksen alkuvuosi sujui operatiivisesti odotustemme mukaisesti, mutta raportoitu tulos ylitti ennusteemme positiivisten arvonmuutosten tukemana. Yhtiön arvostus on kurssilaskun myötä järkevöitynyt, mutta erityisen houkuttelevana emme sitä kuitenkaan vielä näe. Tarkistamme tavoitehinnan laskeneen sektoriarvostuksen myötä 210 SEK:iin (aik. 230 SEK) ja toistamme vähennä-suosituksemme.

Operatiivinen kehitys odotusten mukaista, arvonmuutokset paisuttivat raportoitua tulosta

Cibuksen nettovuokratuotot kasvoivat Q1:llä viimeisen 12kk aikana tehtyjen kiinteistöhankintojen johdosta 21,8 MEUR:oon (Q1’21: 18,2 MEUR) ja taso oli linjassa ennusteidemme kanssa (21,7 MEUR). Vuokraustoiminnan tulos asettui Q1:llä 14,6 MEUR:oon ja ylitti 14,0 MEUR:n ennusteemme. Yhtiön rahoituskulut pitivät kuitenkin sisällään noin 0,9 MEUR:n positiiviset valuuttakurssivaikutukset ja hallinnon kuluissa oli sisällä noin 0,3 MEUR:n edestä kertaluontoisia kuluja. Näistä puhdistettuna vuokraustoiminnan tulos olisi ollut 14,0 MEUR ja lähellä 14,2 MEUR:n ennustettamme. Cibuksen raportoitua tulosta paisutti kiinteistösalkun realisoitumattomat 26,5 MEUR:n arvonmuutokset, minkä myötä EPS kohosi 0,79 euroon ja ylitti 0,36 euron ennusteemme. Käyvän arvon muutosten taustalla olivat vuokrien indeksikorotukset sekä hienoisesti laskeneet tuottovaatimukset Suomessa, Ruotsissa ja Norjassa.

Ennusteissa ei oleellisia muutoksia

Emme ole tehneet lähivuosien ennusteisiin oleellisia muutoksia pitkälti operatiivisesti odotusten mukaisen Q1-raportin jälkeen. Odotamme yhtiöltä uusia kiinteistöhankintoja vielä loppuvuonna ja ensi vuonna noin 150 MEUR:lla. Olemme sisällyttäneet ennusteisiimme vain nykyisen taseen ja arvioimamme tuloskehityksen mahdollistamat hankinnat ja näin ollen portfolion kasvua koskevat ennusteemme ovat selvästi yhtiön vuoden 2023 loppuun ulottuvan tavoitetason (2,5-3,0 mrd.) alapuolella. Kasvutavoitteen saavuttaminen vaatii Cibukselta huomattavan määrän uutta oman pääoman ehtoista rahoitusta ja arvioimme pääomatarpeen olevan IG-luottoluokituksen edellyttämä 50 % LTV-taso huomioiden noin 510-760 MEUR (50-75 % Cibuksen nykyisestä markkina-arvosta).

Arvostus järkevöitynyt, mutta ei vielä houkuta

Pohjoismaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekursseissa on nähty alkuvuoden aikana iso korjausliike (YTD -29 %), minkä myötä sektorin vuodenvaihteen noin 16 % NAV-preemio on kääntynyt noin 11 % NAV-alennukseksi. Arviomme mukaan yleisen kurssilaskun taustalla on etenkin viime kuukausina vauhdilla nousseet odotukset korkotason ja tuottovaatimusten noususta, joita osakemarkkinat ennakoivat. Paineessa ollut sektoriarvostus on heijastunut myös Cibukseen (YTD -25 %), jonka arvostustaso on kurssilaskun myötä järkevöitynyt. Erityisen houkuttelevana emme nykyistä arvostuskuvaa (~42 % NAV-preemio ja 4,8 % implisiittinen nettotuotto) kuitenkaan näe ja osakemarkkinat ovat edelleen valmiita hyväksymään yhtiölle mielestämme turhan korkean arvostuksen. Sijoittajien on myös hyvä huomata, että Cibuksen velkaantuneisuus on selvästi listaverrokkien keskitasoa korkeampi ja tämän myötä yhtiön osakekurssi on herkempi mahdollisille tuottovaatimuksissa tapahtuville muutoksille. Näkemyksemme mukaan Cibuksen nykyinen arvostus heijastelee myös yhtiön vahvoja kasvuambitioita, joiden saavuttamista rahoitusolojen mahdollinen kiristyminen voisi vaikeuttaa. Tällä voisi edelleen toteutuessaan olla negatiivinen vaikutus yhtiön arvostukseen.

Analyytikko / Kirjoittaja

Matias Arola

Matias Arola

Analyytikko

Lisätiedot
Tunnusluvut 2021 2022e 2023e
Liikevaihto 81,1 109,0 121,7
- kasvu-% 24,6% 34,5% 11,6%
Liikevoitto (EBIT) 69,9 94,9 106,6
- EBIT-% 86,3% 87,1% 87,6%
EPS (oik.) 1,25 1,94 1,68
Osinko 0,99 1,04 1,09
P/E (oik.) 22,6 10,8 12,5
EV/EBITDA 30,1 23,5 22,2
Osinkotuotto-% 3,5% 5,0% 5,2%
Uusimmat ennusteet

Cibus on kiinteistöyhtiö, joka on listattu Nasdaq First North Premier Growth Market -listalla Tukholmassa. Yhtiön liikeideana on hankkia, kehittää ja hallinnoida Pohjoismaissa korkealaatuisia kiinteistöjä, jotka on vuokrattu päivittäistavarakaupan ketjuille. Yhtiöllä on tällä hetkellä 280 kiinteistöä Suomessa ja Ruotsissa. Päävuokralaiset ovat Kesko, Tokmanni, Coop ja S-ryhmä.