Nostamme Cibuksen tavoitehintamme 145 SEK-tasolle (aik. 140 SEK), mutta toistamme aikaisemman vähennä-suosituksemme. Ruotsiin laajentuminen oli mielestämme strategisesti järkevä liike ja kiinteistöportfolion hankintahinta oli yhtiölle kohtuullinen. Olemme nostaneet ennusteitamme ja paremman näkyvyyden sekä riskiprofiilin laskun takia osakkeelle voidaan mielestämme perustella hieman aikaisempaa korkeammat arvostuskertoimet. Cibuksen osinkotuotto on korkea, mutta korkean arvostustason takia tuotto-odotus ei mielestämme ole riittävä.
Cibus laajenee uuteen kokoluokkaan yrityskaupalla
Cibus tiedotti viime keskiviikkona laajentuvansa Ruotsiin ostamalla 111 Supermarket-kiinteistöä käsittävän kiinteistöportfolion noin 180 MEUR:lla vähittäiskauppaketju Coopilta. Kiinteistöt sijaitsevat etelä- ja keski-Ruotsissa ja ne on vuokrattu 100 %:n vuokrausasteella uusilla 10 vuoden triple-net sopimuksilla. Hankinnan rahoittamiseksi yhtiö toteutti suunnatun osakeannin noin 1,18 P/EPRA NAV-arvostuksella ja keräsi noin 84 MEUR uutta omaa pääomaa. Lisäksi Cibus sopi noin 1300 MSEK luottosopimukset hankinnan rahoittamiseksi. Osakeannissa yhtiö keräsi 200-300 MSEK (noin 19-28 MEUR) ylimääräistä omaa pääoma, jotka se voi käyttää tuleviin kasvuinvestointeihin ja yhtiön johto viesti, että se aikoo nyt tiedotetun järjestelyn lisäksi edelleen investoida 50 MEUR:n per vuosi kasvuun vuonna 2020 ja lähivuosina.
Pidämme järjestelyä kokonaisuutena onnistuneena Cibukselle
Portfolion hankintahinta 5,9 %:n nettovuokratuotolla on mielestämme varsin kohtuullinen erityisesti huomioiden 10 vuoden nettovuokrasopimukset ja sen, että kiinteistöt ovat Cibuksen mukaan suhteellisen uusia. Yhtiön mukaan 83 % portfolion rakennuksista on rakennettu tai remontoitu viimeisen 15 vuoden aikana ja kiinteistöt myös sijaitsevat keskeisillä alueilla. Järjestely luo yhtiölle paremmat edellytykset kasvaa, sillä yhtiöllä on nyt valmis ”runko” Ruotsissa ja se pystyy toteuttamaan samaa strategiaa kuin Suomessa eli ostamaan yksittäisiä korkeatuottoisia päivittäistavarakaupan, ruokakaupan ja halpakaupan kiinteistöjä vähitellen lisää portfolioonsa ja hyödyntämään synergioita ja mittakaavaetuja hallinnoinnissa, rahoituksessa sekä neuvotteluissa vuokralaisten kanssa. Cibuksella oli jo ennestään toimisto ja henkilöstöä Ruotsissa ja Ruotsi on siten looginen uusi markkina yhtiölle.
Kuluvan vuoden ja lähivuosien ennusteemme nousivat
Järjestely kasvatti Cibuksen seuraavan 12 kuukauden nettovuokratuottoa vuositasolla noin 21 %:lla ja sillä oli noin 3-5 %:n positiivinen vaikutus aikaisempiin 2020-2022 osakekohtaisen tuloksen ennusteisiimme. Erityisesti vuoden 2022 ennusteemme nousivat, sillä yhtiöllä on nyt uuden toimintamaan, laajemman portfolion ja suuremman mittakaavan myötä paremmat edellytykset jatkaa oman taseensa turvin täydentäviä kasvuinvestointeja. Yhtiön riskiprofiili on järjestelyn myötä mielestämme myös laskenut, sillä portfolio on paremmin hajautettu ja suhteellisesti suurempi osa sopimuksista on nettovuokrasopimuksia ja vuokrasopimusten keskipituus nousi 5,5 vuoteen (Q4’19: 4,9 vuotta).
Osinko on korkea, mutta arvostustasossa on mielestämme laskuvaraa
Cibuksen osake arvostetaan noin 20 % yli 2020e EPRA NAV:in, mikä on mielestämme korkea huomioiden vuosien 2020-2022 noin 9,7 %:n ROE-%:n ennusteemme. NAV-pohjainen arvostustaso on myös 23 % asettamamme verrokkiryhmän yläpuolella ja arvostus on myös koholla DCF-laskelmaamme sekä osakkeen historialliseen arvostustasoon nähden. Näemme osakkeen nykyisessä arvostustasossa laskuvaraa 12 kuukauden tähtäimellä ja tuotto-odotus ei mielestämme ole riittävä positiivisen suosituksen perustelemiseksi.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille
Cibus Nordic Real Estate
Cibus Nordic Real Estate is an investment company focused on the real estate and food sector. The company's strategy is to acquire, operate and develop properties and distribution networks used by major food chains in Finland and Sweden. Cooperation is carried out with major food chains around the Nordic region. The company was founded in 2017 and is headquartered in Stockholm.
Lue lisää yhtiösivulla