Nostamme Cibuksen tavoitehinnan maltillisesti kohonneita ennusteita heijastellen 165 SEK:iin (aik. 160 SEK) ja toistamme vähennä-suosituksemme. Cibus on aktivoitunut viimeisellä neljänneksellä selvästi kiinteistöhankinnoissaan ja näkemyksemme mukaan Q4:llä toteutetuilla transaktioilla on hyvät edellytykset luoda omistaja-arvoa. Osakkeen arvostuskuva on mielestämme kuitenkin ennallaan ja näemme riskin arvostuskertoimien normalisoitumisesta edelleen liian korkeana, mikä painaa lyhyen aikavälin riski/tuotto-suhteen heikoksi.
Cibukselta huomattavan kokoluokan portfoliokauppa
Cibus tiedotti torstaina huomattavasta 102 MEUR:n portfoliokaupasta. Hankittava portfolio koostuu seitsemästä kiinteistöstä, joiden vuokrattava pinta-ala on noin 58 000 neliömetriä. Kiinteistöt sijaitsevat Helsingin, Tampereen, Turun ja Seinäjoen alueilla ja niissä ankkurivuokralaisina toimivat Kesko, Tokmanni sekä S-ryhmä. Kiinteistöt on rakennettu vuosina 2007-18 ja vuokrasopimusten keskimääräinen maturiteetti on noin 6 vuotta. Cibus kertoi eilen myös, että portfoliokaupan ja neljänneksellä aiemmin tiedotettujen transaktioiden myötä joulukuun lopun tilannetta kuvaava seuraavan 12kk:n tuottokyvyn mukainen nettotuotto nousee noin 72,6 MEUR:oon (Q3’20: 65,6 MEUR). Tämä indikoi sitä, että neljänneksellä tiedotetuista transaktioista maksetut kauppahinnat vastaavat noin 6,0 % nettotuottoa, mitä voidaan pitää mielestämme kohtuullisena. Toteutetut hankinnat tulevat kasvattamaan Cibuksen 12 kk:n tuottokyvyn mukaista vuokraustoiminnan tulosta suunnattu osakeanti huomioiden arviomme mukaan noin 3-4 %. Hankinnoilla tulee olemaan arviomme mukaan myös pieni positiivinen vaikutus osakekohtaiseen EPRA NAV:iin. Näin ollen hankinnat vaikuttavatkin lähtökohtaisesti omistaja-arvoa luovilta.
Lähivuosien tulosennusteet nousseet 2-5 %
Suunnatun osakeannin ja tiedotettujen kiinteistöhankintojen jälkeen Cibuksen nettovelan LTV-% asettuu laskelmiemme mukaan lähelle edellisneljänneksen tasoa noin 61 %:iin ja täten yhtiöllä on taseensa puolesta ruutia uusien hankintojen tekemiseksi. Yhtiön johdon mukaan markkinatilanne on Cibuksen kannalta edelleen suotuisa ja yhtiöllä on käsityksemme mukaan yhä vahva hankevirta. Olemmekin tarkistaneet kiinteistöhankintoja koskevia ennusteitamme 2021 osalta 75 MEUR:oon (aik. 50 MEUR) ja 2022 osalta 25 MEUR:oon (aik. 15 MEUR). Nettovelan LTV-% asettuu ennusteissamme lähivuosina 62 %:n tasolle. Kokonaisuudessaan lähivuosien tulosennusteemme ovat nousseet EPS-tasolla noin 2-5 %.
Arvostuskuvassa ei muutoksia
Cibuksen arvostuskuvassa ei ole tapahtunut vajaan kuukauden takaisen päivityksemme jälkeen oleellista muutosta. Yhtiön kiinteistöportfolio arvostetaan noin 11 %:n preemiolla vuoden 2020 lopun ennusteeseemme nähden (EV/GAV), mikä vastaa noin 30 % preemiota suhteessa 2020 lopun EPRA NAV:iin. Arvostustaso on mielestämme korkeahko sekä absoluuttisesti että yhtiön omaan historialliseen arvostustasoon nähden. Vaikka pohjoismaisen kiinteistösektorin arvostustaso onkin noussut selvästi edellisen päivityksemme jälkeen, hinnoitellaan Cibusta yhä selkeällä preemiolla myös relevantteihin verrokkeihin nähden. Cibuksen osinkotuotto (5,8 %) on edelleen sektorin korkeimpia ja vaikka osingon kasvunäkymät ovat lähivuosille hyvät, näemme riskin arvostuskertoimien normalisoitumisesta liian korkeana, mikä painaa lyhyen aikavälin riski/tuotto-suhteen heikoksi.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille
Cibus Nordic Real Estate
Cibus Nordic Real Estate is an investment company focused on the real estate and food sector. The company's strategy is to acquire, operate and develop properties and distribution networks used by major food chains in Finland and Sweden. Cooperation is carried out with major food chains around the Nordic region. The company was founded in 2017 and is headquartered in Stockholm.
Lue lisää yhtiösivulla