Kvartaalikatsaus Q1'22: Pääpaino vähäriskisissä, vakaan kassavirran kohteissa
Pohjoismainen kiinteistömarkkina
Vuosi 2022 on kiinteistömarkkinoilla alkanut varsin aktiivisesti. Tilastojen mukaan vuoden ensimmäinen kvartaali oli selvästi aktiivisempi kuin vastaava ajanjakso vuonna 2021. Koko vuoden ennuste kuitenkin indikoi, että aivan edellisen vuoden ennätystasolle ei transaktiovolyymin osalta päästä, mitä voidaan pitää terveen markkinan merkkinä.
Kiinteistöalan isot konsulttitalot ovat indikoineet, että vuokratasojen nousu tulee Pohjoismaissa jatkumaan seuraavan kolmen vuoden ajan vahvempana kuin esimerkiksi Keski-Euroopassa, missä vuokrien kasvun ennustetaan hidastuvan. Nouseva inflaatio ja sen tuomat koronnostopaineet ovat yksi merkittävä tekijä myös kiinteistösijoitustoiminnassa. Olemme jo nähneet pientä nousupainetta rahoituksen hinnassa, mutta edelleen ollaan kuitenkin varsin maltillisella tasolla, ja reaalikorko on vielä reilusti negatiivinen. Inflaatioon, tarkemmin sanottuna elinkustannusindeksiin, sidotut vuokrasopimukset kompensoivat myös osaltaan nousevia korkoja.
Rahaston toiminta vuoden ensimmäisellä kvartaalilla
Ensimmäisen kvartaalin aikana rahasto hankki omistukseensa kaksi uutta kiinteistöä. Helmikuussa hankimme 51 prosentin osuuden Tanskassa sijaitsevasta tuotanto-/logistiikkakiinteistöstä lähes 17 vuoden vuokrasopimuksella. Kohteen kokonaisarvo on noin 18 miljoonaa euroa. Maaliskuussa hankimme Norjan Stavangerista sataman vieressä sijaitsevan tuotanto-/toimisto-/varastokiinteistön yli 9 vuoden vuokrasopimuksella. Kohteen kokonaisarvo on noin 40 miljoonaa euroa. Molemmat kohteet tarjoavat ennustettavaa kassavirtaa, joka ylittää rahaston nykyisen keskimääräisen oman pääoman tuoton.
Ruotsista kartoitimme aktiivisesti uusia sijoituskohteita. Yhteistyö paikallisen neuvonantajan kanssa on alkanut varsin lupaavasti. Yhteensä meille on esitelty Ruotsista lähes 40 sijoitusmahdollisuutta, joista osa niin sanottuja off-market-tyyppisiä. Ruotsin markkina on tilastojen ja omien havaintojemme perusteella kassavirtatuottojen näkökulmasta varsin kallis markkina vahvan paikallisen pääoman ja aktiivisen kiinteistösijoitusmarkkinan nostaessa kiinteistöjen hintatasoja. Toisaalta vastineena saa likvidejä kiinteistöjä vahvassa markkinassa, mikä taas pienentää sijoituksen tuomaa riskiä. Olemme olleet hieman varovaisia liikkeissämme, mutta toivomme aktiivisen kartoitustyön kantavan hedelmää vielä tämän vuoden puolella. Näkemyksemme mukaan hyvin hajautetussa pohjoismaisessa kiinteistösalkussa Ruotsilla on myös paikkansa ja tehtävänsä.
Rahasto tulee jatkamaan nykyisellä, hyväksi todetulla strategialla myös tulevina kvartaaleina. Hyvien mahdollisuuksien tullessa eteen rahasto toteuttaa myös jatkossa pääomien kierrättämistä. Salkun pääpaino on kuitenkin jatkossakin tarkoitus pitää vähäriskisissä, vakaan kassavirran kohteissa. Nykyisessä, paikoin hankalasti ennustettavassa talouden tilanteessa, pidämme erityisen tärkeänä, että omistamme ja hankimme vahvan juoksevan kassavirran kohteita, joissa tuotto ei perustu arvonnousuun.
Rahaston tuotto Q1/2022
Rahaston tavallista korkeampaa tuottoa selittivät edelleen muun muassa inflaatio sekä korkosuojaukset. Kun vuokrat ovat sidottuna indekseihin, vaikuttaa inflaatio suoraan kiinteistön arvoon. Velan ollessa tehokkaasti käytössä tämä kertaantuu tehokkaasti omalle pääomalle. Käteisen määrän oltua kvartaalin alkaessa korkea jäi nettokassavirta matalaksi. Edellä mainittujen tekijöiden lisäksi tuottoon vaikutti positiivisesti Norjan kruunun vahvistuminen, jonka vaikutusta vähensivät nykyiset valuuttasuojaukset. Olemme suojanneet Norjan ja Ruotsin kruunuista noin puolet. Korkeampia rahaston kuluja selitti tuottopalkkiovaraus.
Tarkempi erittely tuoton muodostumisesta on esitetty alta ladattavassa raportissa.
UB Pohjoismaiset Liikekiinteistöt on pohjoismaisiin liike- ja toimitilakiinteistöihin sijoittava rahasto. Rahaston sijoituskohteita ovat esimerkiksi ruokakaupat, logistiikkakiinteistöt, julkishallinnon kiinteistöt sekä toimistot ja sijoitukset hajautetaan laajasti koko Pohjoismaiden alueelle. Sijoitustoiminnan tavoitteena on saavuttaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden mukainen tuotto ja kasvattaa rahasto-osuuden arvoa pitkällä aikavälillä. Rahaston tavoitteena on saavuttaa noin 7–9 %:n vuotuinen tuotto, josta suuri osa jaetaan sijoittajalle vuotuisena tuotto-osuutena.
Lue lisää yhtiösivulla