Arvo lähtee omistajaksi kauppakeskus Zeppeliiniin Kempeleellä

Arvo Sijoitusosuuskunta tiedotti lähtevänsä omistajaksi Kempeleessä sijaitsevaan kauppakeskus Zeppeliniin 20 %:n vähemmistöosuudella. Suorat kiinteistösijoitukset ovat Arvolle epätyypillisempiä kohteita, ja arviomme mukaan osuuskunta näkee Zeppelinin arvostustason houkuttelevana suhteessa sen tasaiseen tuottoprofiiliin. Kauppahintaa tai kauppakeskuksen tuottotasoja ei julkistettu, jonka takia tarkempien johtopäätösten tekeminen kaupan houkuttelevuudesta on vaikeaa. Yleisesti mielestämme kiinteistömarkkinalla on tällä hetkellä houkuttelevia mahdollisuuksia tarjolla, ja Arvon lisäksi ostajajoukossa on hyvin kokeneita kiinteistösijoittajia mukana.

Operatiivinen kehitys vaikuttaa kohtuulliselta

Zeppelin on Kempeleessä sijaitseva pinta-alaltaan noin 28 000 m2 kauppakeskus. Kempele on Oulun läheisyydessä sijaitseva elinvoimainen vajaan 20 000 asukkaan kaupunki. Zeppelinin kokonaismyynti oli kauppakeskusyhdistyksen mukaan vuonna 2025 105,7 MEUR, joka vastaa noin 10 %:n kasvua suhteessa vuoteen 2019. Kävijämäärä on kuitenkin laskenut vastaavalla aikajaksolla 3,4 miljoonasta --> 3,0 miljoonaan. Tällä aikajaksolla kauppakeskuksen tuottoprofiili on muuttunut vakaammaksi, kun päivittäistavaroiden osuus vuokrattavasta tilasta on noussut noin 25 %:sta --> 38 %:iin. Uudet omistajat ovat tehneet viimeisen vuoden aikana perusteelliset rakenteelliset, taloudelliset ja hallinnolliset tutkimukset, joiden mukaan kauppapaikka on hyvässä peruskunnossa. Uudet omistajat ovat kuitenkin varautuneet Zeppelinin kehittämiseen myös taloudellisesti, ja he aikovat parantaa julkisivuja, sisäistä ilmettä ja toiminnallisuutta investoinneilla. Ymmärryksemme mukaan uudet omistajat aikovat päivittää erityisesti ulkoasua modernimmaksi.

Kauppahintaa ei julkistettu

Osapuolet eivät julkistaneet kauppahintaa. Arviomme mukaan Arvon omistusosuuden (oma pääoma) arvo voisi olla noin 3 MEUR, mikä on osuuskunnalle tyypillinen sijoituskoko. Zeppelinin aiempi omistaja oli kiinteistösijoittaja Sponda, joka ostettiin pois pörssistä vuonna 2017. Kohde ei mielestämme kuulu Spondan nykystrategiaan, mikä on lisännyt sen halua myydä kiinteistö pois. Sponda maksoi vuonna 2011 kauppakeskuksen 16,5 %:n osuudesta 7,8 MEUR, mistä suoraan johdettuna Zeppelinin arvo olisi ollut 47 MEUR. Vuonna 2011 Zeppeliniin investoitiin noin 18 MEUR. Tästä ei voi kuitenkaan vetää vielä tarkkaa päätelmää silloisesta arvosta, koska kyse oli melko pienestä omistusosuuden siirrosta. Mielestämme on kuitenkin turvallista todeta, että nyt maksettu arvostus oli selvästi alle historiallisen tason.

Arvo näkee kauppakeskuksen arvostustason houkuttelevana

Suorat kiinteistösijoitukset ovat Arvolle epätyypillisempiä kohteita ja vaativat hallituksen erillispäätöksen. Zeppelinin kaupassa vaikuttaa siltä, että Arvon mielestä tasaisen tuottoprofiilin kauppakeskuksen arvostustaso on ollut houkutteleva. Arvo kommentoikin näkevänsä nousupotentiaalia myös arvostuksessa tulevina vuosina. Tämä viittaa mielestämme siihen, kun liikekiinteistömarkkinan markkinatilanne jälleen vahvistuu ja sektori vetää puoleensa enemmän pääomia. Kauppakeskuksen pääomistajaksi tulee yli 50 %:n omistusosuudella Myllymäki Invest, jonka pääomistaja on Asko Myllymäki. Myllymäet ovat kokeneita ja menestyneitä kiinteistöalan toimijoita, ja he ovat myös Toivo Groupin ja Tekovan pääomistajia. Lisäksi omistajissa on mukana joukko suomalaisia yrittäjiä.