Cibus Q1 - vahva kassavirta säilyy nousu-uralla

Toistamme Cibus Nordic Real Estaten aikaisemman 129 SEK:n tavoitehintamme ja lisää-suosituksemme. Eilinen Q1-raportti oli kokonaisuutena odotuksiamme parempi ja kasvatti luottamustamme yhtiön kasvuennusteitamme kohtaan. Osakkeen tasepohjainen arvostustaso on korkea suhteellisesti ja absoluuttisesti. Ennustamamme tuloskasvun ja korkean osinkotuoton takia osakkeen tuotto-odotus on kuitenkin mielestämme edelleen kohtuullisen houkutteleva huomioiden yhtiön liiketoiminnan vähäinen suhdanneherkkyys ja kassavirtojen hyvä ennustettavuus.

Q1-raportti oli kokonaisuutena odotuksiamme parempi

Cibuksen eilinen Q1-raportti oli kokonaisuutena odotuksiamme parempi. Kirjanpitokäytäntöjen muutokset vaikuttavat ennusteidemme vertailtavuuteen suhteessa toteutuneisiin lukuihin, mutta vertailukelpoinen Q1-nettovuokratuotto ylitti ennusteemme noin 5 %:lla ja vertailukelpoinen kassavirtaperusteinen Q1-tulos oli täysin ennusteemme mukainen. Yhtiön maaliskuussa sopimilla 30 MEUR:n kiinteistöhankinnoilla vaikuttaa olevan aikaisempaa arviotamme suurempi positiivinen vaikutus 2019 kassavirralliseen tulokseen, sillä seuraavan 12 kuukauden tuottokyky per osake ennen veroja nousi odotuksiamme enemmän 14 %:lla vuodentakaisesta. Tämä oli mielestämme erinomainen saavutus ja kasvatti luottamustamme kasvuennusteitamme kohtaan. Lievästi negatiivista Q1-raportissa oli taloudellisen vuokrausasteen lasku, mutta tämä sisältyi jo ennusteisiimme ja oli osaltaan odotettua. Yhtiö ei edelleenkään antanut ohjeistusta vuodelle 2019, kuten olimme ennakoineet.

Ennustemuutoksemme olivat pieniä

Olemme tehneet vain suhteellisen pieniä ennustemuutoksia Q1-raportin myötä. Odotamme edelleen Cibuksen tuloksen kasvavan lähivuosina kiinteistöhankintojen ja lainojen uudelleenrahoitusten myötä ja yhtiön pystyvän ylläpitämään vuosina 2019-2021 tavoittelemaansa 5 %:n vuotuista osingon kasvua. Tämän jälkeen ennusteessamme tuloskasvu hiipuu lähelle nollaa ja osinko ei enää kasva. Tarkemmat perustelut ennusteidemme taustalla ovat luettavissa huhtikuussa julkistamastamme laajasta analyysiraportista täältä.

Tuotto-odotus nojaa täysin osinkoon

Cibuksen kassavirtaan perustuvan osingon osinkotuotto on tällä hetkellä 8 %, mikä on mielestämme kohtuullisen houkutteleva huomioiden yhtiön kassavirtojen hyvä ennustettavuus ja liiketoiminnan suhteellisen vähäinen suhdanneherkkyys. Odotamme osingon kasvavan vuosina 2019-2021 noin 5 % vuosittain yhtiön jo saavuttaman ja ennustamamme tuloskasvun myötä. Vastaavasti osakkeen tasepohjaisessa arvostustasossa (Q1’19 P/EPRA NAV 0,99x) on mielestämme laskuvaraa verrokkiryhmä ja osakkeen historiallinen arvostustaso huomioiden ja siten sijoittajien tuotto-odotus nojaa lyhyellä aikavälillä täysin osinkoon.

Keskeiset riskit liittyvät ylläpitokorjauksiin ja joidenkin kiinteistöjen jäännösarvoriskiin

Suurimmat ennusteisiimme ja arvostukseen liittyvät riskit liittyvät näkemyksemme mukaan yhtiön ylläpitokorjausten tasoon sekä joidenkin yhtiön kiinteistöjen jäännösarvoihin. Näiden riskien äkillinen realisoituminen voisi laskea yhtiön tulosta, kassavirtaa ja osinkoa ja näin myös laskea osakkeen käypää arvoa. Kiinteistöjen investointitarpeet eivät välttämättä realisoidu tasaisesti ajan myötä, vaan ne voivat myös realisoitua kerralla suuremmissa erissä. Lyhyellä tähtäimellä tämä riski ei kuitenkaan mielestämme ole merkittävä, koska Cibuksen vuokrasopimusten keskimääräinen maturiteetti oli Q1’19 lopussa 5,0 vuotta ja yhtiöllä on suhteellisen vähän, noin 6 MEUR:n edestä vuokrasopimuksia erääntymässä vuosina 2019-2020. Ennustamme yhtiön tekevän kiinteistöhankintoja 70 MEUR:n edestä vuosina 2019-2020 ja näiden sekä lainojen uudelleenrahoitusten myötä yhtiön kassaviran ja osingon säilyvän nousu-uralla kasvavista ylläpitoinvestoinneista huolimatta.