Kaupan myötä Investors Housen (IH) omistusosuus Apitare Oy:ssa nousee kolmanneksesta kahteen kolmasosaan ja siten jatkossa yhtiön tulos ja tase konsolidoidaan tytäryhtiönä konserniin. Vaikka velatonta kauppahintaa tiedotteessa ei annettu, arviomme nettovuokratuoton olevan hyvällä tasolla ja yleisesti suhtaudumme kauppaan alustavasti positiivisesti. Kaupan myötä ennusteissamme on muutospaineita ja huomioimme ne seuraavassa päivityksessämme.

Kauppa tuo merkittävän lisäyksen yhtiön vuokratuottoihin

Apitare omistaa Jyväskylän Kukkula-alueella yhteensä 17.603 m2 Keski-Suomen Hyvinvointialueelle vuokrattuja kohteita. Kohteiden vuokrasopimus on voimassa 2041 loppuun saakka ja se on ns. triple net -mallinen, jossa vuokralainen vastaa kiinteistöjen ylläpidosta ja korjauksista. Siten vuokrasopimus on varsin vähäriskinen vuokranantajalle. Apitaren omistusosuuden myy Royal House Oy, joka on myös Investors Housen merkittävä omistaja. Järjestelyssä purkautuu osin vuonna 2020 syntyneen kolmen yhtiön muodostama Kukkala-hankkeen konsortio, kun Apitaresta tulee IH:n tytäryhtiö.

Apitaren vuositason vuokratuottoon perustuva nettotuotto on 3,6 MEUR. IH omisti aiemmin Apitaresta vähemmistön (1/3), minkä myötä tuottoja ei konsolidoitu yhtiön lukuihin. Nyt kun IH omistaa yhtiöstä enemmistön Apitaren nettotuotto konsolidoidaan täysimääräisesti IH:n lukuihin. On kuitenkin tärkeä huomioida, että IH:n osuus yhtiössä kasvaa kaupan myötä varsinaisesti vain kolmanneksen verran ja vähemmistöjen osuus IH:n tuloksessa kasvaa. Tästä huolimatta kaupalla on merkittävä positiivinen vaikutus Investors Housen vuokratuottoihin ja tukee yhtiön kassavirrallista tuloskehitystä. Yhtiö korostikin kaupan tukevan sen tulevien vuosien osingonmaksukykyä.

Velaton kauppahinta ei tiedossa, mikä vaikeuttaa kaupan arviointia

Kauppahinta on 6,3 MEUR, josta puolet maksetaan kauppaa tehdessä ja puolet vuoden 2024 loppuun mennessä. Tiedotteen mukaan ostettavan omaisuuden arvo perustuu AKA-auktorisoidun kiinteistövälittäjän arviokirjaan sekä Apitaren nettovelka-asemaan. Osana sopimusta ostaja ja myyjä ovat myös sopineet mahdollisesti ylimääräisestä kauppahinnasta, mikäli kaupan kohde tulevaisuudessa myytäisiin. Tätä ei kuitenkaan ilmeisesti ole suunnitteilla.

Velatonta kauppahintaa tiedotteessa ei kuitenkaan annettu, mikä vaikeuttaa kaupan mielekkyyden arviointia. Arviomme tämän olevan selvästi velallista kauppahintaa korkeampi, sillä velallisen kauppahinnan kautta laskettuna nettovuokratuotto olisi peräti 19 %, mikä olisi erittäin korkea taso. Joka tapauksessa arvioimme kaupan nettovuokratuoton olevan varsin hyvällä tasolla etenkin huomioiden pitkän vuokrasopimuksen tuoma maltillinen riskiprofiili.

Kaupan seurauksena Investors Houselle syntyy Q1’24 tulokseen noin 0,8 MEUR:n positiivinen käyvän arvon muutos ja noin 0,5 MEURn tulosvaikutus laskennallisten verojen jälkeen. Koko vuoden 2024 konsernituloksen yhtiö arvio paranevan kaupan myötä noin 1,3 MEUR:n verran. Sisällytämme kaupan ennusteisiimme seuraavan päivityksen yhteydessä.