Investors House myi Apitare Oy:n kiinteistökokonaisuuden hyvään hintaan

Investors House ja Ovaro myivät Apitare Oy:n kiinteistökokonaisuuden Jyväskylästä 60 miljoonalla eurolla, mikä on 5 MEUR yli sen arvioidun käyvän arvon. Hinta on mielestämme hyvä ja yhtiö kirjaa siitä noin 3,1 MEUR:n tulosvaikutuksen. Investors House on nyt irtaantunut täysin Jyväskylän Kukkula-hankkeesta, ja hanke oli yhtiölle erittäin onnistunut investointi. Myynti laskee merkittävästi nettotuottoja ja vapauttaa pääomia, minkä myötä keskeinen kysymys onkin, mihin varat seuraavaksi suunnataan. Yhtiö on historiassa ollut kärsivällinen investoija, eikä ole vielä avannut jatkosuunnitelmiaan tarkemmin.  

Kauppahinta vastaa noin 6,2 %:n nettotuottotasoa

Kiinteistökokonaisuuden kauppahinta oli 60 MEUR eli Investors Housen osuus yhtiöstä on noin 40 MEUR. Ulkopuolisen arvioitsijan edeltävä näkemys kiinteistökokonaisuuden käyvästä arvosta oli 55 MEUR, ja myynti tapahtuikin yli tämän. Kauppahinta vastaa noin 6,2 %:n nettotuottotasoa. Huomionarvoista on, että kohde on vuokrattu hyvälle vuokralaiselle ns. triplanettovuokrasopimuksella (vuokralainen vastaa kohteen ylläpidosta ja korjauksista), mikä painaa hyväksyttyä nettotuottotasoa. Ostaja on kiinteistösijoitusyhtiö Nordisk Renting Oy, joka tarjoaa julkiselle sektorille sekä suurille yrityksille rahoitusratkaisuja, joissa kiinteistön hallinta säilyy asiakkaalla. Oli myös positiivista, että kyseessä ei ollut lähipiirikauppa ja nyt aiemmin tehdyt lähipiirikaupat realisoituvat transaktiossa.

Apitare ja koko Jyväskylän Kukkula-hanke oli erittäin onnistunut investointi

Investors House, Ovaro ja Royal House ostivat Apitare Oy:n tasaosuuksin Keski-Suomen sairaanhoitopiiriltä sale-and-leaseback-sopimuksella vuonna 2021. Maksettu kauppahinta oli 24,6 MEUR, mikä on nyt realisoituneeseen arvoon nähden hyvin matala. Kauppahinnan arvioinnissa tulee kuitenkin mielestämme huomioida, että se oli osa koko Jyväskylän Kukkula-hanketta. Hankitun kiinteistömassan kokonaisuudesta merkittävä osa oli tyhjillään olevia ja purettavia kiinteistöjä, ja aluekehityshankkeen riskiprofiili on myös korkea. Lisäksi kauppa vaati sote-uudistuksen yhteydessä perustettavalta Jyväskylän hyvinvointialueelta vahvistuksen (tapahtui 2023). Kuitenkin myös Kukkula-hankkeen 46 MEUR:n kokonaiskauppahintaan nähden nyt saatu kauppahinta on mielestämme hyvä. Yhtiöt ovatkin tehneet hankkeen kehityksessä hyvää työtä. Huomionarvoista on myös, että hanke ostettiin kuuman syklin huipulla ja nyt taas myynti tapahtui lähellä syklin pohjia.

Alkuvuonna 2024 Investors House osti Royal Housen kolmanneksen Apitaresta, jolloin kiinteistö arvostettiin noin 50 MEUR:oon. Korkotaso on tästä hetkestä laskenut reippaasti, mutta tähänkin arvoon nähden nyt saatu kauppahinta on hyvä.

Investors House kirjaa kaupasta nyt noin 3,1 MEUR:n voiton Q2’25:lle. Investors House irtautui Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeista noin 23 MEUR:n arvostustasolla, eli yhteensä yhtiö sai nostettua Jyväskylän Kukkula-hankkeen arvon noin 83 MEUR:oon. Lisäksi Apitare on tuottanut vahvaa kassavirtaa omistusaikana. Mielestämme hanke olikin erittäin onnistunut Investors Houselta. Kauppa kasvattaa yhtiön nettovarallisuutta noin 8 % (IFRS-NAV).

Mihin vapautuneet pääomat suunnataan seuraavaksi?

Investors Houselle vapautuu kaupasta noin 24 MEUR käteisvaroja, ja tuhannen taalan kysymys onkin, mihin varat seuraavaksi suunnataan. Arviomme mukaan yhtiölle realisoituu noin 4,5 MEUR:n maksettavat verot kaupasta. Tase onkin nyt vahvasti ylikapitalisoitu. Investors House ei kommentoinut tarkemmin investointisuunnitelmiaan tiedotteessa. Odotamme yhtiön investoivan varat uusiin kohteisiin, joko kiinteistö- tai palveluliiketoimintaan. Yhtiö on aiemmin kommentoinut näkevänsä kiinteistömarkkinalla olevan ostajan markkinat käynnissä, ja pidämmekin uusia kiinteistöinvestointeja todennäköisinä. Emme poissulje myöskään jonkin kokoisen lisäosingon maksua, mutta uskomme yhtiön pyrkivän kasvattamaan osinkojaan pitkällä aikavälillä, mikä vaatii uusia investointeja.

Myynti laskee vuositasolla Investors Housen nettotuottoja noin 3,7 MEUR, joka on noin 63 % vuodelle 2025 ennustamastamme koko nettotuotosta. Kauppa on tarkoitus saattaa maaliin 27.6.2025, jolloin myös kauppahinta tulee maksuun. Huomioimme myynnin ennusteissamme viimeistään Q2-ennakkokommentissa.