Investors House tiedotti perjantaina solmineensa ehdollisen osakevaihtosopimuksen, jonka toteutuessaan se hankkii omistukseensa 30-prosenttisesti omistaman 24 000 neliön Kampus Skinnarila Oy:n kokonaan itselleen. Kaupan kohteena olevien osakkeiden arvoksi on katsottu noin 6,1 MEUR, mikä heijastaa koko kampukselle noin 17 MEUR:n arvoa. Järjestely on Investors Houselle merkittävä, sillä yhtiön kiinteistöportfolion käypä arvo kasvaisi sen myötä n. 30 % nykyisestä noin 45 MEUR:sta noin 58 MEUR:oon (olettaen 19 MEUR:n käyvän arvon). Järjestely on ehdollinen sille, että 29.5. kokoontuva ylimääräinen yhtiökokous valtuutta hallituksen päättämään enintään 1,1 miljoonan osakkeen liikkeeseen laskemisesta.

Investors House osti 30 %:n osuuden Skinnarilan kampuksesta (nykyisin IVH-kampus), sen palveluliiketoiminnan sekä managerointisopimukset Technopolikselta viime marraskuussa. Muut kampuksen ostavat tahot olivat Investors Housen lähipiiriyhtiöt Core Capital Oy, GodoInvest Oy ja Royal House Oy. Nämä yhtiöt ovat Investors Housen toimitusjohtajan Petri Roinisen sekä hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhtiöitä. Investors House ei tuolloin marraskuussa kertonut järjestelyn tarkkaa kauppahintaa. Nyt sovitussa järjestelyssä nämä tahot saisivat vastineena 918 883 Investors Housen osaketta kurssilla 6,66 euroa per osake eli noin 6,1 MEUR, mikä heijastaa 17 MEUR:n arvoa koko kampukselle ja arviomme mukaan n. 14 %:n nettotuottoa (Realian arviokirjan perusteella). Investors Housen mukaan kampuksesta on teetetty kahden ulkopuolisen arvioitsijan arviokirja, joiden mukaan kampuksen käypä arvo on keskimäärin 19,1 MEUR. Investors Housen mukaan kiinteistö voitaisiin tämän hetken arvion mukaan kirjata todennäköisesti 19 MEUR:oon yhtiön taseessa. Tällöin osakevaihdon vaikutus Investors Housen osakekohtaiseen NAV:iin olisi Investors Housen mukaan +0,26 euroa ja operatiivinen tulos vuodelta 2017 paranisi vuoteen 2016 verrattuna.

Investors Housen tuotto/riski-profiili muuttuisi järjestelyn toteutuessa, sillä sen seurauksena kaupallisten kiinteistöjen osuus kiinteistöportfoliosta tulisi arviomme mukaan nousemaan nykyisestä noin 28 %:sta noin 45 %:iin ja asuntojen osuus laskemaan 69 %:sta noin 54 %:iin eli alle yhtiön tavoitteleman vähintään 60 %:n tavoitetason. Vastaavasti yhtiön operatiivinen osakekohtainen tulos arviomme mukaan nousisi, koska kampuksen tuotto on selvästi korkeampi (noin 12,7 %:n nettotuotto 19 MEUR:n arvolla), kuin koko Investors Housen nettotuotto (Q1’17: 5,5 %). Arviomme mukaan järjestelyt (hankinta ja anti) nostaisivat Investors Housen operatiivista osakekohtaista tulosta vuositasolla noin 0,15 euroa aikaisemmasta ennusteestamme huomioiden annin laimennusvaikutus (Inderesin ennuste tällä hetkellä 0,45e operatiivinen EPS 2017). Kokonaisuutena siis IH:n tuottotaso nousisi selvästi, mutta vastaavasti myös riskiprofiili nousisi hieman.

Vaikka lähipiiritransaktioihin liittyy aina potentiaalisia intressiristiriitoja, niin pidämme 19 MEUR:n käypää arvoa lähtökohtaisesti luotettavana, sillä se vastaa suhteellisesti vahvaa noin 12,7 %:n nettotuottotasoa. Kampus oli lisäksi arvostettu julkisista lähteistä löytyvän Technopoliksen vuoden 2015 kiinteistöjen arvonmääritysraportissa 20,6 MEUR:oon. Tuolloin kiinteistön vuokrausaste oli 73,4 %, kun se nyt on IH:n mukaan 85,9 %. Järjestelyn toteutuminen tarvitsee vielä 29.5. kokoontuvan ylimääräisen yhtiökokouksen hyväksynnän, joten emme siksi vielä tässä vaiheessa sisällytä sitä ennusteisiimme.