Markkinakatsaus: Suomen rakennusala boomista lamaan (2021–2025)

Käsittelemme tässä katsauksessa Suomen rakennusmarkkinan kehitystä Tilastokeskuksen tarjoaman tiedon valossa. Pyrimme katsauksessa sanoittamaan Tilastokeskuksen numeroihin kätkeytyvän tarinan, hakemaan vertailukohtaa tälle tarinalle yhtiöiden liiketoimintaraporteista, sekä arvioimaan mitä nämä numerot viestivät markkinan kehityksestä lähitulevaisuuden osalta. Talonrakentamisen kokonaisnäkymä viittaa lähitulevaisuudessa tasaiseen kehitykseen heikolta lähtötasolta: liikerakentaminen toimii puskurina, mutta muut segmentit vaikuttavat kehittyvän vähintäänkin vaisusti. Maa- ja vesirakentaminen ovat jatkaneet terveellä volyymillä läpi markkinamyllerrysten.

Volyymi ja hinnat ovat kulkeneet omia polkujaan

Liikevaihdon kasvu muodostuu kahdesta tekijästä: myyntihinnasta ja volyymista. Viimeisen kuuden vuoden aikana nämä ajurit ovat eläneet omaa elämäänsä. Vuosina 2021–2022 ala nautti korkeista volyymeista ja hinnankorotusten tukemasta terveestä kasvusta, kun koronakriisi oli pitkälti selätetty ja korot olivat historiallisen alhaalla.

Vuodesta 2022 alkaen volyymit alkoivat kuitenkin romuttua asuinrakentamisen vetämänä, vaikka hinnat jatkoivat nousuaan. Hintojen nousu ei kertonut alan hinnoitteluvoimasta, vaan se oli pakon sanelema reaktio seuraaviin tapahtumiin: Venäjän hyökkäys Ukrainaan johti korkeaan kustannusinflaatioon, mikä pakotti keskuspankit nostamaan korkoja jyrkästi. Tämä oli myrkkyä rakentajille, sillä kustannuspohja kasvoi samaan aikaan, kun nousevat rahoituskustannukset heikensivät kysyntää.

Kun inflaatio helpotti, myös hinnat alkoivat laskea, mikä johtui todennäköisesti kiristyvästä hintakilpailusta. Koska talonrakentamisen tilastot sisältävät myös vakaamman korjausrakentamisen, on pelkän uudisrakentamisen liikevaihdon ja volyymin kehitys ollut todellisuudessa vielä alla olevaa kuvaajaa heikompaa.

Talonrakentamisen volyymi ja liikevaihto

Maa- ja vesirakentamisen volyymi ja liikevaihto 

Asuntojen uudisrakentaminen on kärsinyt tyrmäyksen

Rakentamisen näkymät ovat yhä jakautuneet kahteen leiriin. Vaikka kokonaisluvut viittaavat markkinan laskun pysähtymiseen korvaussuhteen ollessa 1,01 (myönnetyt luvat vs. valmistuneet), tämä keskiarvo kätkee taakseen jyrkän eron heikon asuinsektorin ja volatiilin liikerakentamisen välillä.

Korvaussuhde lasketaan rullaavana 12 kuukauden summana: myönnetyt luvat (sisääntulo) jaettuna valmistuneilla rakennuksilla (ulostulo). Suhdeluku > 1,0 osoittaa tilauskannan kasvua, kun taas suhdeluku < 1,0 viestii kannan pienenemisestä, mikä usein ennakoi liikevaihdon laskua.

Asuntosektori on kriisitilassa. Sekä kerrostalojen että pientalojen volyymit ovat noin 50 % vuoden 2019 tasosta. Kyseessä ei ole vain suhdanneryppy, vaan korkoherkkyyden aiheuttama romahdus. Tilanne jatkuu synkkänä; kerrostalosegmentissä korvaussuhde on pudonnut 0,88:aan. Jokaista valmistunutta 100 kuutiometriä kohden luvitetaan vain 88 uutta kuutiometriä. Pientalorakentaminen näyttää sen sijaan löytäneen pohjan suhdeluvun ollessa 1,02. Tämä ennakoi kerrostalovolyymien laskua ja pientalojen vakaata kehitystä lähitulevaisuudessa.

Liike- ja teollisuusrakentaminen on ollut vaihtelevaa, mutta segmentit ovat kestäneet sodan ja korkojen nousun aiheuttamaa liiketoimintaympäristön epävarmuutta kiitettävästi. Tilauskannat näyttävät terveemmiltä — liikerakentamisen korvaussuhde on vahva 1,43 ja teollisuuden 0,92 — mutta volyymi on hauraampaa, sillä se nojaa suuriin investointeihin asuntopuolen tasaisen projektivirran sijaan. Nämä segmentit tarjoavat ja ovat tarjonneet talonrakentamiselle ainoan volyymituen, mutta niiden hankekeskeisyys tekee niistä epävarman puskurin.

Vastoin oletusta julkisen sektorin elvyttävästä roolista, valtio ei ole tukemassa markkinaa. Sosiaali- ja terveystoimen rakennusluvat ovat katastrofaalisella tasolla (suhde 0,37) ja opetusrakennukset vähenevät (suhde 0,66). Julkinen hankeaihio on pikemminkin haihtunut kuin kasvanut.

Talonrakentamisen kokonaisnäkymä viittaa tasaiseen kehitykseen heikolta lähtötasolta, liikerakentamisen toimiessa puskurina, mutta muiden segmenttien kehittyessä vähintäänkin vaisusti.

Pientalojen luvat ja valmistuneet rakennukset (12 kk rullaava keskiarvo, m³)

Kerrostalojen luvat ja valmistuneet rakennukset

Liikerakennukset luvat ja valmistuneet rakennukset (12 kk rullaava keskiarvo, m³)

Teollisuuden rakennukset luvat ja valmistuneet rakennukset (12 kk rullaava keskiarvo, m³)

Terveydenhuollon ja opetustoiminnan rakennusten luvat ja valmistuneet rakennukset (12 kk rullaava keskiarvo, m³)

Rakennusmateriaalien inflaatio on tasaantunut, mutta palkkainflaatio jatkaa tasaista nousua

Kustannusinflaatio on ollut tarkastelujaksolla nopeaa. Ensin vuosien 2021–2022 korkea kysyntä käynnisti kustannusten nousun, ja hintojen nousu sai uuden sysäyksen Venäjän aloitettua sodan Ukrainassa. Hintojen nousu oli kokonaisvaltaista etenkin energiakriisin saattelemana. Materiaalien inflaatio tasaantui vuonna 2023, eikä materiaali-inflaatio ole vaivannut rakentamista tämän jälkeen. Työvoiman osalta palkkainflaatio on kuitenkin ollut tasaisempaa, mutta nousujohteista.

Myyntikatemarginaalit ovat puristuneet kahdessa vaiheessa: ensin raaka-aineiden nousun vuoksi ja myöhemmin intensiivisen hintakilpailun takia, kun yritykset taistelevat hupenevista projekteista. Siten liikevaihdon vakaantuminen ei takaa tuloksen elpymistä.

Palkkakustannukset ovat "tahmeita" ja nousseet ennätyskorkealle, ollen nyt 15 % yli vuoden 2021 tason. Tämä nakertaa yhtiöiden kannattavuuksia, etenkin volyymin pysytellessä matalalla tasolla. Rakennusala vaikuttaakin joutuneen "kiinteiden kustannusten loukkuun": Kasvavat volyymit peittivät aluksi kasvavat yleiskustannukset, mutta volyymien romahdettua kiinteä kustannus yksikköä kohden nousi jyrkästi. Tätä mukaillen alan työtilanne on ollut haastava, ja yhtiöt ovat vähentäneet henkilöstöä merkittävissä määrin.

Kustannusindeksit ja talonrakentamisen volyymi-indeksi (2021 = 100)

Vastaavatko rakennustuoteyhtiöiden edesottamukset tilastojen kertomaa tarinaa?

Rajaamme tarkastelumme rakennustuoteyhtiöihin EcoUpiin ja LapWalliin markkinakatsauksen kirjoittajan yhtiötuntemuksen vuoksi. Molempien yhtiöiden liikevaihdon kehitys heijastelee tarkasti markkinatilannetta. Vuoden 2022 liikevaihtohuipun jälkeen molemmat yhtiöt kokivat jyrkän liikevaihdon laskun vuonna 2023, ja liikevaihdot vakiintuivat näille matalammille tasoille vuoteen 2024 tultaessa. Markkinoiden konsensusodotus (yhtiöt, Rakennusteollisuus RT, Inderes) vuodelle 2025 oli, että rakentaminen alkaisi piristyä loppuvuodesta 2025, mutta tämä ei ole toteutunut. Odotamme molempien yhtiöiden orgaanisen kasvun pysyvän tasaisena (~0 % kasvu vuonna 2025), sillä kolme neljästä vuosineljänneksestä on jo raportoitu.

Vaikka yleinen palkkainflaatio on ollut nousujohteista, tarkastellut yhtiöt ovat onnistuneet laskemaan keskimääräisiä henkilöstökustannuksiaan (palkka/työntekijä). Tämä viestii merkittävistä sopeutustoimista, joilla yhtiöt ovat suojelleet käyttökatettaan (EBITDA). Siten markkinan yleinen palkkakustannusten nousu peittyy yhtiöiden tekemien tehostamistoimien alle.

Yhtiökohtaiset huomiot:

LapWall: Mielenkiintoista on, että LapWall onnistui puolustamaan myyntikateprosenttiaan vuoden 2023 voimakkaasta volyymin laskusta huolimatta. Vuodesta 2024 eteenpäin LapWallin myyntikate on kuitenkin ollut kovan paineen alla. Myyntikatepaineen viive suhteessa markkinaan johtuu osittain yhtiön strategisesta valinnasta puolustaa markkinaosuutta ja tehtaiden käyttöasteita. Kun volyymit ovat matalalla, yhtiö joutuu todennäköisesti hinnoittelemaan tuotteensa aggressiivisemmin varmistaakseen tehtaiden kuormituksen, mikä syö suhteellista kannattavuutta vaikka raaka-ainehinnat olisivatkin vakaat. 

Strategisesta näkökulmasta yksi LapWallin liiketoimintamallin ydinajatuksista on alentaa koko toimialan henkilöstökustannuksia. Tätä tavoitellaan kasvattamalla tehdasvalmisteisten puuelementtien osuutta, mikä parantaa tehokkuutta ja nopeuttaa rakentamista verrattuna työmaalla tapahtuvaan rakentamiseen. Tästä syystä pitkittynyt palkkainflaatio saattaa lopulta osoittautua suotuisaksi tekijäksi LapWallin pidemmän aikavälin näkymille.

EcoUp: Myös EcoUp onnistui puolustamaan myyntikateprosenttiaan vuoden 2023 läpi, mutta toisin kuin LapWall, se pystyi pitämään katteensa vakaana myös läpi vuoden 2024. EcoUpin toiminta eristeisiin keskittyneessä premium-nichessä sekä yhtiön energiaintensiivinen valmistusprosessi selittävät, miksi sen suoritukset poikkeavat muusta toimialasta. EcoUpin tilanteessa energiakriisi sekä nosti tuotantokustannuksia että räjäytti hetkellisesti eristetuotteiden kysynnän. Tämä shokki kohteli EcoUpia kokonaisuutena poikkeavasti suhteessa toimialaan.

Olemme lykänneet odotuksiamme asuntorakentamisen elpymisestä vuoden 2026 jälkipuoliskolle. Muu talonrakentaminen säilyy kuitenkin vakaana, sillä liikerakentamisen volyymit kompensoivat väheneviä SOTE-investointeja. Myös infrarakentamisen näkymä on terve. Q4-raportoinnissa päähuomio kiinnittyy yhtiöiden vuoden 2026 ohjeistuksiin ja niiden taustalla oleviin markkinaoletuksiin.