Rakentamisen alakulo on jatkunut syksyn mittaan etenkin asuntorakentamisessa. Ensi vuoden ripeä palautuminen on epätodennäköistä, vaikka hallitus on alan ahdingon jo huomannut. Muu uudisrakentaminen sekä infra- ja korjausrakentaminen pärjäävät paremmin, mutta koko ala tarvitsee parempaa talouskuvaa ja vähintään vakautuvaa korkonäkymää suunnan kääntöä varten.

Asuntorakentamisen aloitukset jäävät alhaiseksi

Kevään viime katsauksesta asuntorakentamisen veto ei ole merkittävästi parantunut. Arviolta ennustelaitokset joutunevat laskemaan odotuksiaan kehityksestä. Kuluvana vuonna asuntorakentamisen tahti on kuitenkin ollut vielä hyvä, jos valmistumisten määrää seurataan. Kesäkuun tietojen mukaisesti asuntojen valmistumiset olivat vielä 9 %:n kasvussa vertailukauteen nähden (12kk rullaava summa). Arvioimme kuitenkin, että loppuvuonna määrät laskevat, sillä aloitustahti hiipui vuoden 2022 loppua kohden ja valmistumisten arvioidaan asettuvan 38–40 tuhannen asunnon paikkeille. Tämä olisi lähes vertailukauden tasoinen määrä (2022: 41,5 tuhatta asuntoa).

Eteenpäin katsoen tänä vuonna asuntorakentamisen luvat ovat laskeneet kesäkuuhun mennessä jopa 40 %:lla (12kk summa) jo finanssikriisin pohjien alapuolelle (kts. kuva). Tämä tarkoittaa, että aloitukset laskevat tänä vuonna selvästi ja tätä myöten valmistumiset laskevat vuoteen 2024. Nyt kesäkuuhun mennessä on aloitettu 14 tuhatta asuntoa ja tätä menoa aloitukset laskevat noin 25–27 tuhanteen asuntoon, mikä on noin 30 % alle vertailukauden. Ensi vuodelle valmistuvien määrä tulee arviomme mukaan jäämään noin 30 tuhannen asuntoon, mikä olisi noin neljänneksen lasku edellisvuoteen nähden.

Ongelmana tällä hetkellä on myös, että nämä valmistuvat asunnot eivät mene kaupaksi. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan uusien asuntojen kauppa on tammi-elokuun aikana vähentynyt 69 %:lla vuoden takaisesta. Tämä jättää asunnot taakaksi rakennusyhtiöiden taseeseen. Tämä lisää velkataakkaa, syö kassavirtaa (tuo kuluja) ja aiheuttaa ylimääräistä työtä yhtiöille. Pörssin rakennusyhtiöistä YIT on ainoa, jolla on merkittävää asuntokantaa tällä hetkellä taseessaan, sillä Lehto tai SRV eivät ole erinäisten syiden vuoksi rakentaneet tai pystyneet rakentamaan kuluttaja-asuntoja viimeisten vuosien aikana. Loppuvuoden asuntomyynnin piristyminen on etenkin YIT:lle erittäin tärkeää, mutta mielestämme yhtiössä on myös selkeä riski ohjeistuksen laskulle, kuten Q2-päivityksessä kirjoitimme.

Muu uudisrakentaminen kärsii myös vaikeista rahoitusoloista

Muun uudisrakentamisen (toimitilarakentamisen) osalta meno on myös jatkunut heikkona, mikä näkyy alla olevasta kuvaajasta. Luvat ovat liike- ja toimistorakentamisessa lähes 40 %:n laskussa kesäkuun tietojen mukaisesti (12kk summa) ja finanssikriisistä alkanut alamäki jatkaa laskuaan. Myös kaupallinen toimisto- ja liikerakentaminen kärsii asuntorakentamisen kanssa korkeista koroista ja etenkin niiden kehityksen suunnan epävarmuudesta. Investoinnit ovat sijoittajilla kohtuullisen jäissä ja lähtevät vahvemmin piristymään arviolta vasta, kun korko- ja talousnäkymät heille parantuvat.

Muuta uudisrakentamista kannattelee kuitenkin jokseenkin julkinen rakentaminen ja teollisuusrakentaminen, missä lupakehitys on ollut jopa rohkaisevaa kaiken muun alakulon keskellä.

Suhdannevakaammat alat pärjäävät paremmin, mutta epävarmuus heijastuu myös niihin

Korjausrakentamisen osalta ei ole lupatilastoja saatavilla, mutta sen voi sanoa olevan vähemmän suhdanteille altista kuin muu rakentaminen. Euroconstructin ennusteen mukaisesti korjausrakentamisen odotetaan Suomessa kasvavan vuonna 2023 0,8 %:lla ja edelleen ensi vuonna 1,1 %:lla. Korjausvelan korkea määrä ja koronan vuoksi lykkääntyneet hankkeet odottavat tekemistä, mikä tukee mielestämme korjaamisen näkymiä. Viime aikoina on kuitenkin ollut havaittavissa pientä heikkoutta myös korjaamisessa, kun kilpailu hankkeista on kiristynyt ja isojen hankkeiden käynnistymisiä viivästyttää rahoituksen tai muiden tekijöiden hinta.

Infrassa volyymien on odotettu laskevan tänä vuonna muutamilla prosenteilla (RT kevät: -2 %). Infran vaikeudet näkyvät etenkin uudisrakentamiseen ja asuntorakentamiseen linkityksissä olevaan maanrakentamisessa sekä perusväylän ylläpidossa, jonka määrärahoja on leikattu. Ensi vuodelle määrärahojen tulisi nousta sen osalta merkittäväsi, mikä tukee kehitystä. Lisäksi julkiset hankkeet muun muassa ratapuolella tukevat näkymiä ensi vuodelle. Erikoisempi infrarakentaminen (siltojen rakentaminen) ja esimerkiksi teollisuusinfran rakentaminen tukevat myös kysyntää tällä hetkellä. Yleisesti infrarakentamisen kehitys on tasaista sekä myös suhdannekestävämpää kuin muun uudisrakentamisen ja saa merkittävää tukea pitkällä aikavälillä myös vihreän siirtymän investoinneista ja alalla olevasta korjausvelasta. Yksityinen kysyntä kuitenkin kärsii samoista ongelmista kuin toimitilapuolellakin osittain, vaikka suurin osa kysynnästä on julkisen tahon rahoittamaa.