Rakentamisen indikaattorit: kotimaassa edelleen hyvä tilanne, Ruotsi tarkkailussa

Rakentamisen aktiivisuus Suomessa jatkui vahvana loppuvuonna. Tilastokeskuksen perjantaina julkaisemat luvut osoittavat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli elo-lokakuussa 1,6 %:n kasvu vuodentakaiseen nähden. Kuutiomääräinen kasvu jatkui etenkin asuinkerrostalojen osalta (+29,6 %), mutta erillisten pientalojen osalta määrä painui 6,1 %. Trendi on hyvin samankaltainen kuin viime kuukausina yleisesti: kerrostalorakentamisen luvat jatkavat kasvuaan samalla kun pientalorakentaminen on kääntynyt jo pieneen laskuun. Q4:n osalta on kuitenkin mahdollisesti odotettavissa jopa notkahdus rakennuslupalukuihin, sillä vuoden takainen vertailukausi oli erittäin vahva ajanjaksolle osuneesta yksittäisestä rakennushankkeesta johtuen. Muutoinkin asuntorakentamisen trendihuippu on todennäköisesti jo saavutettu, sillä rakentamista tukevissa tekijöissä ei ole odotettavissa muutoksia enää positiiviseen suuntaan (kuluttajaluottamus jo nyt huipputasolla, koroilla ei enää varaa laskea).

Taustalla vahvistuva talous

Kuluttajaluottamus on Suomessa jatkanut vahvaa kehitystään syksyn aikana. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi marraskuussa 7 % kotitalouksista, mikä on lokakuun lukemaa (6 %) ylempi ja edelleen suhteellisen korkea luku. Rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, mistä näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Luottamusindikaattori on kuitenkin marraskuun osalta yli pitkän aikavälin keskiarvon.

Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut kesän jälkeen huomattavissa tasaantumista. Suomen Pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta nousi lokakuussa 2,1 % vuoden takaisilta tasoilta. Lainakannan kasvu on kuitenkin selvästi tasoittunut vuoden takaisilta tasoilta. Uusien asuntolainojen keskikorko pysyttelee edelleen prosentin tuntumassa, mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille.

Ruotsin asuntohintojen lasku heijastuisi myös Suomen markkinalle

Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalla näyttäisivät toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä edelleen seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viime vuosien raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta nousun kestävyydestä, ja merkkejä hintojen laskusta on jo saatu syksyn mittaan. Esimerkiksi Valueguardin Ruotsin asuntohintoja mittaava HOX-indeksi näytti Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintoihin 9,5 %:n ja koko maassa 8,0 %:n pudotusta elo-marraskuun aikana. Asuntohinnat ovat kokonaisuudessaan kääntyneet laskuun myös vuoden takaiseen verrattuna, sillä marraskuussa lasku oli 0,2 %, kun vielä lokakuussa hinnoissa mitattiin lähes kolmen prosentin nousu. Myös Ruotsin keskuspankki varoitteli jälleen viime viikon korkopäätöksensä yhteydessä asuntovelan riskeistä. Keskuspankki kuitenkin piti talousennusteensa pitkälti ennallaan ja odottaa vahvistuneen ulkomaan kysynnän tasoittavan asuntohintojen tuomaa notkahdusta asuntoinvestointeihin.

Mikäli hintojen lasku Ruotsissa jatkuu, heijastuisi se myös Suomen markkinalle. Heikko tilanne voisi vaikuttaa etenkin luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita. Kasvavista riskeistä johtuen seuraamme Ruotsin hintakehitystä tarkkaan.

Talouskasvu, luottamus ja korkotaso keskiössä

Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvailtu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Ruotsin tilanteen seuraamista lukuun ottamatta näkemyksemme markkinasta ei ole muuttunut edelliseen katsaukseen verrattuna: arviomme perusteella suurin uhka Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan suhteellisen pienenä.

Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla eikä EKP:n ohjauskorkoon ole odotettavissa muutoksia seuraavan 12 kuukauden aikana. Tosin ensi vuonna paineet rahapolitiikan kiristymiselle tulevat hiljalleen lisääntymään.

Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko pienenä, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Rahoituksen saatavuutta voisivat heikentää lyhyellä aikavälillä esimerkiksi Ruotsin asuntomarkkinoiden hintakuplan epäsuorat vaikutukset Suomen pankkisektorille.