Rakentamisen indikaattorit: talousluottamus edelleen vahva, rakennustrendissä tasaantumista

Rakentamisen aktiivisuus Suomessa tasaantui vuoden loppua kohden mentäessä. Tilastokeskuksen tänään julkaisemat luvut osoittavat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli loka-joulukuussa 17 %:n lasku vuodentakaiseen nähden. Asuinrakentaminen jatkoi kuitenkin nousuaan (+11,7 %), mutta muussa rakentamisessa oli selvää laskua (28,1 %). Asuntoaloitusten osalta loka-joulukuussa päästiin suunnilleen samoihin kuutiomääriin kuin vuosi sitten. Trendi on hyvin samankaltaista kuin viime kuukausina yleisesti: kerrostalorakentamisen luvat jatkavat kasvuaan samalla kun pientalorakentaminen on kääntynyt laskuun. Lisäksi rakentaminen näyttää keskittyvän yhä selvemmin pääkaupunkiseudulle, sillä asuinkerrostalojen rakennusluvista puolet myönnettiin pk-seudulle.

Tosin Q4:n osalta oli odotettavissa notkahdus rakennuslupalukuihin, sillä vuoden takainen vertailukausi oli erittäin vahva ajanjaksolle osuneesta yksittäisestä rakennushankkeesta johtuen. Muutoinkin asuntorakentamisen trendihuippu on todennäköisesti jo saavutettu, sillä rakentamista tukevissa tekijöissä ei ole odotettavissa enää nykyisestä parannuksia (kuluttajaluottamus huipputasolla, korkotasossa ei merkittävää laskunvaraa). Kokonaisuudessaan vuosi 2017 oli erittäin vahva asuntorakentamisen markkinalla, sillä asunnoille myönnettyjen rakennuslupien määrä oli suurin nykyisen tilastointihistorian aikana. Rakennuslupia myönnettiin Tilastokeskuksen mukaan kaikkiaan yli 47 000 asunnolle kun esimerkiksi vuonna 2010 vastaava luku oli noin 33 600 asuntoa. Samaan aikaan asuntojen neliömäärä kuitenkin laski, joten tilavuuden perusteella lupien määrä laski hieman (-0,5 %) edellisvuodesta.

Taustalla vahvistuva talous

Kuluttajaluottamus jatkoi Suomessa vahvaa kehitystään vuodenvaihteen jälkeenkin, sillä tänään julkaistun Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan kuluttajaluottamus nousi helmikuussa uudelle ennätystasolleen (25,8 vs. pitkän aikavälin keskiarvo 12,3). Kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi helmikuussa 8 % kotitalouksista, missä oli pientä nousua vuodenvaihteen lukemaan. Rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, mistä näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Luottamusindikaattori on helmikuunkin osalta selvästi yli pitkän aikavälin keskiarvon.

Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen, myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut huomattavissa tasaantumista. Suomen pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta kasvoi joulukuussa 2,2 %. Lainakannan kasvu on kuitenkin selvästi tasoittunut vuodentakaisilta tasoilta. Uusien asuntolainojen keskikorko laski edelleen joulukuussa (oli 0,96 %), mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille. Kokonaisuudessaan lainanhoitokustannuksia pitää alhaalla paitsi elvyttävä rahapolitiikka, myös pankkien välinen kilpailu, mikä painaa lainojen marginaaleja.

Ruotsin asuntohintojen lasku kääntyi viimeisen kuukauden aikana

Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalle näyttäisi toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä edelleen seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viimeaikainen raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta nousun kestävyydestä, ja merkkejä hintojen nousun laskusta saatiin loppuvuoden aikana. Esimerkiksi Valueguardin Ruotsin asuntohintoja mittaava HOX-indeksi näytti Tukholmassa kerrostaloasuntojen hintoihin 4,1 %:n ja koko maassa 3,8 %:n pudotusta joulu-helmikuun aikana. Asuntohinnoissa oli kuitenkin viimeisen kuukauden aikana nousua (koko Ruotsissa +3,4 %), mikä näyttäisi viitteitä tilanteen ainakin väliaikaisesta tasaantumisesta.

Mikäli hintojen raju lasku Ruotsissa jatkuisi, heijastuisi se myös Suomen markkinalle. Etenkin heikko tilanne voisi vaikuttaa luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita. Seuraamme edelleen Ruotsin hintakehitystä, vaikka laskun riskit näyttävät hieman pienentyneen asuntohintojen laskun tauottua.

Talouskasvu, luottamus ja korkotaso keskiössä

Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvailtu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Ruotsin tilanteen seuraamista lukuun ottamatta näkemyksemme markkinasta ei ole muuttunut edelliseen katsaukseen verrattuna: arviomme perusteella suurimmaksi uhaksi Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan suhteellisen pienenä. Rakennuskustannusten nousu kiihtyi selvästi tammikuussa (oli +1,4 % vuodentakaisesta, lähde: Tilastokeskus) ja kasvu saavutti vuosien 2012-2013 tason, mikä kertoo jonkin verran kasvaneesta kustannuspaineesta.

Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla ja EKP:n ohjauskorkoon ei ole odotettavissa muutoksia kuluvan vuoden aikana, tosin loppuvuonna paineet rahapolitiikan kiristymiselle tulevat hiljalleen lisääntymään.

Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko matalana, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin.