Rakentamisen suhdanne heikkenee asuntorakentamisen vetämänä

Rakennusalan vuosi on ollut markkinahaasteiden sävyttämä. Sotatilanne johti kustannuspaineiden väliaikaiseen jatkumiseen, materiaalien saatavuus heikentyi sekä taloudellisen tilanteen epävarmuus lisääntyi. Materiaali- ja resurssihuolet helpottavat nyt tarjontapuolella, mutta tilalle on tullut inflaation, nousseiden korkojen ja kuluttajien luottamuksen laskun myötä huoli syklin kestävyydestä. Kysyntään kohdistuvien haasteiden vuoksi volyymien lasku näyttää todennäköiseltä etenkin asuntorakentamisessa, mutta toisaalta heikentyvä suhdanne antaa yhtiöille hyviä mahdollisuuksia parantaa tulostasoaan maltillistuvan kustannustason ja resurssien saatavuuden parantumisen myötä.

Rakentamisen määrän odotetaan laskevan

Kuluvaa vuotta 2022 tukevat vielä vahvat tilauskannat, hyvä aktiviteetti ja aloitetut sekä käynnissä olevat hankkeet. Volyymien odotetaan laskevan ensi vuonna, mutta asuntorakentamisen selvän odotetun volyymilaskun lisäksi muutokset muussa rakentamissa ovat kohtuullisen maltillisia ja kertovat enemmän hiipuvasta suhdanteesta kuin romahtavasta markkinasta. Muun muassa koronan kuopissa pahasti kärsinyt liike- ja toimistorakentaminen pitää pintansa asuntorakentamista paremmin, kun samalla infra- ja korjausrakentamisen odotetaan jatkavan kohtuu vakaata kehitystään.

Rakennusteollisuus RT:n viimeisimmän päivityksen (syksy 2022) mukaan rakentamisen odotetaan kasvavan vuonna 2022 noin 2,0 %:lla, mutta lähtevän 2 %:n laskuun vuonna 2023. Rakentamisen kasvu on tänä vuonna ollut erittäin vahvaa asuntorakentamisen osalta (2022e: +7 %) ja tulee palaamaan normaalimmalle tasolle lähivuosien aikana. Siinä mielessä odotettu 10 %:n lasku vuonna 2023 ei ole merkittävän dramaattinen, kuten myös myöhemmin lupa- ja aloitusmääriä kuvaavista kuvioista nähdään. Toimitiloissa kasvun odotetaan olevan 2,5 % tänä vuonna, kun palaudutaan koronajakson alhaisesta aktiviteetista sekä muutama vuosi kestäneestä heikommasta markkinajaksosta.

Vuonna 2023 RT näkee molempien rakentamisen alojen kääntyvän laskuun. Asuntorakentamisen volyymit laskisivat 10 %:lla ja toimitilarakentamisen 2 %:lla. Viime vuosien kovat asuntojen valmistumismäärät (noin 45 000 kpl) laskevat alemmas kohti pidemmän aikavälin tarvetta (noin 35 000 asuntoa), mikä on normaalia kehitystä parin hyvän vuoden jälkeen. Ennusteissa tosin riski on edelleen alaspäin heikentyneiden kysyntänäkymien myötä. Koholla olleet kustannuspaineet ovat alkaneet laskemaan ja resurssien saatavuus helpottaa, mutta kysyntäpuolella korkojen nousu ja talouskasvukuvan hiipuminen heikentää markkinanäkymiä. Toimitiloissa lähtötasot ovat matalia, mutta epävarmuus paistaa myös tähän rakentamisen alaan. Kuitenkin lupakehitys ja aloitusmäärät ovat pitäneet selvästi esimerkiksi asuntorakentamista paremmin. Kasvukin ensi vuodelle on siis mahdollista, mutta sen ratkaisee loppuvuoden sekä ensi vuoden alun aloitusmäärät.

Korjausrakentaminen jatkaa tasaista vakaata kasvuaan vuonna 2022 ja edelleen vielä vuonna 2023. Korjausvelan korkea määrä ja koronan vuoksi lykkääntyneet hankkeet odottavat tekemistä, mikä tukee mielestämme korjaamisen näkymiä. Korjaaminen on usein tarpeeseen perustuvaa, joten hankkeiden lykkääntyminen lähinnä vaan siirtää kysyntää eteenpäin. Infrassa volyymien odotetaan ensi vuonna lähtevän 2 %:n laskuun muun markkinan ja budjettileikkausten mukana. Infra on kuitenkin tärkeässä osassa, jos mahdollisesti taloutta lähdetään elvyttämään. Infrassa nyt kärsii etenkin uudisrakentamiseen ja etenkin asuntorakentamiseen linkityksissä oleva maanrakentaminen sekä perusväyläylläpito. Sillanrakentaminen, ratarakentaminen ja esimerkiksi teollisuusinfran rakentaminen tukevat kysyntää. Myös EU:n kestävään infraan liittyvillä tukipaketeilla voi olla positiivisia vaikutuksia markkinan kehitykseen lähivuosina. Yleisesti infrarakentaminen kehitys on tasaista sekä myös suhdannekestävämpää kuin muu uudisrakentaminen.

Lupakehityksen perusteella asuntorakentamisen huippu takanapäin

Kuten alkuvuonna jo lupakehityksen perusteella näytti, asuntorakentamisen kiivain tahti alkaa hiipumaan vuoteen 2023 mentäessä. Samalla kuitenkin vuosia alamaissa ollut toimitilarakentaminen on pysynyt hyvin pinnalla. Viimeisen tilaston (9/2022) mukaan koko rakentamisen myönnetyt rakennusluvat (m3) olivat syyskuussa 12 %:n laskussa vertailukaudesta (12kk rullaava summa). Aloitukset olivat myös noin 13 %:n laskussa heikentäen ensi vuoden näkymiä. Kuviosta kuitenkin näkee, että kokonaisuudessaan on jo laskettu pitkän aikavälin historiallisen keskiarvon alapuolelle.

Asuinrakentamisen osalta lupakehitys (m3) on 12 kuukauden summan mukaan hiipunut viime kesän korkeista kasvuluvuista. Syyskuussa rakennusluvat olivat noin 17 % alle vertailukauden tason ja aloitukset olivat noin 9 % vertailukauden alapuolella. Asuntorakentamisen tahti hiipuu ja käännettä alaspäin on havaittavissa. Kuten alla olevasta kuvasta näkee, olemme jo noin historiallisen keskiarvon tasolla, mutta selkeästi suunta on ollut viime aikoina alaspäin. Todennäköisesti vauhtia haetaan vielä hieman alempaa kerrostalojen vähentymisen vetämänä.

Asuntorakentamisessa selvästi esiin nousee kerrostalot, jotka ovat myös pörssin rakentajille tärkeässä asemassa. Asunnoittain (kpl, 12kk summa) mitattuna kerrostalojen lupamäärissä ollaan noin 17 % laskussa vertailukauteen nähden ja aloituksissa noin 12 % vertailukautta jäljessä. Huomioitavaa kuitenkin on, että vertailukautena aloitettiin asuntoja hyvin paljon ja osin paikattiin myös koronan aiheuttamia kysyntäpatoumia. Alla olevan kuvion perusteella viime vuosien kovaan rakennustahtiin nähden aloituksien määrän tulisi kuitenkin laskea lähemmäs kohti historiallista tasoaan, sillä vuosittainen yli 35 000 kerrostalon rakentaminen ei ole mielestämme kestävää. Paluu lähemmäs noin 25 000–30 000 asunnon rakentamista lähivuosina on todennäköistä, mikä tarkoittaisi asuntorakentamisen volyymien kannalta heikompaa seuraavaa kahta vuotta (2023-2024).

Kun asuntorakentamisen on ollut pari vuotta hyvässä vedossa, on toimitilarakentaminen kehitys madellut. Liike- ja toimistorakentaminen kärsi koronasta ja sen luomasta epävarmuudesta, mutta tänä vuonna selkeää piristymistä on nähty. Kesällä rakennusluvat olivat vahvassa kasvussakin, mutta syyskuussa viimeisimmän tilaston mukaan lupakehitys ja hankkeiden aloitukset olivat vertailukauden tasolla (+1-2 %). Vaikka kasvuluvut ovat tänä vuonna paikoitellen olleet tälle rakentamisen osa-alueelle korkeita, voi alla olevasta kuviosta nähdä, että olemme selvästi laskeneet historiallisten tasojen alapuolelle. Tässä mielessä olosuhteet merkittävästi laskevalle aktiviteetille ovat heikommat talouskuvan pysyessä odotuksien mukaisena. Toimitilarakentamisen osa-alueista kaupallista puolta (toimistot, liiketilat) tukevat julkisen palvelurakentamisen hyvänä pysynyt taso ja nousutrendissä oleva teollisuusrakentaminen ja niiden investoinnit.