Sponda päivitys - korkeampi arvostus vaatisi korkeampaa tuottoa

Toistamme Spondan aikaisemman 4,20 euron tavoitehintamme ja vähennä-suosituksemme perjantaina julkaistun Q1-raportin jälkeen. Olemme hieman laskeneet Spondan lähivuosien ennusteitamme Q1-raportin myötä. Osakkeen NAV-perusteinen arvostustaso ei mielestämme ole korkea ja osinkotuotto on kohtuullinen. Emme kuitenkaan näe nykyisessä arvostustasossa merkittävää lyhyen tähtäimen nousuvaraa osakkeen nykyisellä tuottotasolla.

• Spondan perjantaina julkaisema Q1-tulos oli operatiivisesti konsensusodotuksia heikompi. Liikevaihto, nettotuotto ja operatiivinen tulos kasvoivat voimakkaasti vertailukaudesta viime vuonna toteutetun lähes 600 MEUR:n Forum-kaupan ansiosta. Nettotuotot, operatiivinen liikevoitto ja operatiivinen tulos jäivät kuitenkin hieman konsensusodotuksista, mikä johtui arviomme mukaan erityisesti suhteellisen korkeista kiinteistöjen hoitokuluista (noin 5,7 euroa per neliö per kk vs. Q1’16 4,8 euroa per neliö kk). Yhtiön mukaan kiinteistöveron nousu vaikutti korkeisiin hoitokuluihin. Operatiivinen osakekohtainen tulos 0,08 euroa (Q1’16: 0,08e) oli kuitenkin täysin odotusten mukainen ja vertailukauden tasolla. Yhtiö toisti aikaisemman ohjeistuksensa ja odottaa edelleen 182-192 MEUR:n nettotuottoja ja 106-116 MEUR:n operatiivista tulosta vuodelta 2017.
• Q1-raportissa negatiivista oli erityisesti taloudellisen vuokrausasteen lasku edelliskvartaalista 89,1 prosenttiin (Q4’16: 89,6 %) sekä vertailukelpoisten nettotuottojen heikko kehitys Q1’17:n aikana (-0,7 % toimistokiinteistöissä ja -4,1 % kauppakeskuksissa). Nämä olivat mielestämme heikkoja lukuja. Yhtiön mukaan vuokrausasteen lasku johtui lähinnä Kauppakeskus-yksikön päättyneistä pop-up-sopimuksista. Positiivista Q1-raportissa olivat taas yhtiön kiinteistömyynneistä saavuttamat 3,9 MEUR:n myyntivoitot. Yhtiö myi yhteensä 6,7 MEUR:lla sijoituskiinteistöjä ja vaihto-omaisuuskiinteistöjä kauden aikana. Yhtiön strategisena tavoitteena on myydä loput ei-strategiset kiinteistöt (197 MEUR). Arviomme mukaan näiden myyminen voisi toimia lievinä positiivisina ajureina osakkeelle, sillä tämä hieman laskisi yhtiön kiinteistöportfolion riskiprofiilia. Yhtiö on viestinyt myyvänsä nämä kiinteistöt vuoden 2017 loppuun mennessä.
• Olemme laskeneet Spondan lähivuosien ennusteitamme noin 1-2 % alaspäin hieman odotuksiamme heikomman Q1-raportin myötä. Nostimme mm. yhtiön kiinteiden kulujen ja hoitokulujen ennusteitamme aikaisempaa korkeammiksi. Odotamme kuitenkin edelleen vuodelta 2017 ja vuodelta 2018 noin 0,34 euron operatiivisia osakekohtaisia tuloksia (2016: 0,35 euroa). Ennusteemme ovat yhtiön 2017 ohjeistuksen ylärajalla. Pidämme mahdollisena, että yhtiö tulee tarkistamaan ohjeistuksensa haarukkaa ylöspäin kuluvan vuoden aikana.
• Spondan osake arvostetaan tällä hetkellä noin 25 % alle NAV:in ja odotettu osinkotuotto lähivuosina ennusteillamme on noin 4,8 %. NAV-perusteinen arvostustaso ei mielestämme ole korkea ja kohtuullinen osinkotuotto tukee osaltaan arvostusta. Nykyisellä ennustamallamme lähivuosien noin 6 %:n oman pääoman tuottotasolla ja arvioimallamme oman pääoman tuottovaatimuksella pidämme kuitenkin 20-25 %:n NAV-alennusta tällä hetkellä perusteltuna Spondalle. Lisäksi osakkeen historialliseen arvostustasoon nähden (5 vuoden keskimääräinen NAV-alennus noin 29 %) osake on oikein hinnoiteltu. Emme näe nykyisessä arvostustasossa merkittävää nousuvaraa 12kk tähtäimellä ja toistamme siksi vähennä-suosituksemme Spondalle. Tavoitehintamme heijastaa noin 23 %:n NAV-alennusta.