SRV selvittää Pearl Plaza -kauppakeskuksen mahdollista myyntiä

SRV tiedotti eilen selvittävänsä Pietarissa sijaitsevan Pearl Plaza -kauppakeskuksen mahdollista myyntiä yhdessä toisen kauppakeskuksen omistajan kanssa. SRV:n mukaan kauppakeskus on saavuttamassa vuokratuotossa vakiintuneen tason, minkä vuoksi se on SRV:n strategian mukaisesti valmis myytäväksi. Samalla SRV ilmoitti, että yhtiö on uudelleenrahoittanut kohteen 95 MEUR:n suuruisen lainan pääosin ruplamääräiseksi. SRV ei ota tarkemmin kantaa mahdollisen myynnin toteutumisen todennäköisyyteen, ajankohtaan eikä tavoitehintaan.

Pearl Plaza -kauppakeskus sijaitsee Pietarin lounaisosassa kiinalaisten kehittämän Baltic Pearl -nimisen aluekehityskohteen alueella. Kauppakeskuksen I-vaiheen kokonaispinta-ala on 96 000 m² ja vuokrattava pinta-ala 48 000 m². Kauppakeskuksessa on 1300 parkkipaikkaa. Pearl Plazan kävijämäärät, myynti ja vuokrausasteet ovat kehittyneet vertailukelpoisesti erinomaisesti ja kauppakeskuksen vuokrausaste on ollut erittäin korkea. Kauppakeskus on myös saanut useita alan palkintoja. SRV omistaa Pearl Plazan I-vaiheesta 50 %. Toinen 50 % omistuksesta on aluetta kehittävällä kiinalaisella Shanghai Industrial Investment Companylla (SIIC). Kauppakeskuksen kokonaisinvestointi oli arvoltaan noin 140 MEUR ja se rahoitettiin 95 MEUR:n pitkäaikaisella pankkirahoituksella ja 44 MEUR:n oman pääoman sijoituksilla. SRV vastaa myös kohteen operoinnista ja manageroinnista. Kauppakeskuksen tavoiteltu nettovuokratuotto oli kohteen valmistuessa 18 MEUR vuodessa.

SRV ei ole julkistanut Pearl Plazan toteutuneita nettovuokratuottoja, mutta arvioimme että kohteen nettovuokrataso on tällä hetkellä noin 16-17 MEUR:n tasolla. Edelleen arvioimme, että sijoittajien tuottovaatimus vastaaville kiinteistökohteille Pietarissa liikkuu noin 10 %:n tasolla, millä perusteella ennakoimme kohteen potentiaaliseksi myyntihinnaksi noin 160-170 MEUR ja hankekehityskatteeksi noin 20-30 MEUR. Kohteen 95 MEUR:n projektilaina ja SRV:n 50 %:n omistusosuus huomioiden arvioimme SRV:n Pearl Plazan oman pääoman ehtoisten sijoitusten arvoksi myyntihetkellä siten noin 32,5-37,5 MEUR ja myyntivoitoksi noin 10-15 MEUR, eli noin 0,17-0,25 euroa osakkeelta. Lisäksi kohteen myyntihetkellä SRV voisi tulouttaa rakentamisvaiheessa eliminoidun SRV:n omistusosuuden mukaisen osuuden hankkeen projektinjohtourakoiden katteesta, jonka arvioimme olevan noin 2-3 MEUR, eli 0,03-0,05 euroa osakkeelta.

Pearl Plazan myynnin toteutuminen lähiaikoina on tiedotteesta huolimatta mielestämme melko epävarmaa, sillä Venäjän kaupallisten kiinteistöjen markkinoiden transaktiovolyymit ovat jääneet viime vuosina mataliksi ja esimerkiksi Stockmann ei ole saanut myydyksi pitkään kaupan ollutta Pietarin tavaratalokiinteistöään. Toteutuessaan onnistunut exit (kohde myydään voitolla) Venäjän kauppakeskuskohteesta olisi kuitenkin mielestämme merkittävä positiivinen ajuri SRV:n osakkeelle, sillä se tukisi huomattavasti SRV:n lyhyen aikavälin tuloskehitystä, vapauttaisi huomattavasti Venäjän toimintoihin sitoutunutta pääomaa ja antaisi hyvän mittatikun jäljelle jäävien kauppakeskusomistusten potentiaalille. Nykyisen SRV:lle asettamamme 4,0 euron tavoitehinnan taustalla olevassa osien summa- laskelmassamme olemme olettaneet, että yhtiö myy Pearl Plazan vasta vuonna 2021.