Olemme tarkastelleet tunnetuimpia suomalaisia pörssilistattuja rakennusyhtiöitä sekä muutamia heidän ruotsalaisia verrokkejaan viiden vuoden aikavälillä. Rakennusyhtiöiden markkinalla on tapahtunut paljon viime vuosina ja tällä hetkellä markkina on monella tapaa haastava. Analyysimme mukaan ruotsalaiset rakennusyhtiöt ovat keskimäärin olleet kannattavampia kuin suomalaiset verrokit. Tämä johtuu arviomme mukaan Ruotsin suotuisammasta markkinatilanteesta sekä vahvasta asuntorakentamisen sekä kiinteistökehityksen osaamisesta.

Analyysissamme oli mukana viisi yhtiötä molemmista maista: YIT Oyj, Lehto Group Oyj, SRV Yhtiöt Oyj, Consti Oyj sekä Kreate Group Oyj (Suomesta) sekä Skanska AB, NCC AB, Peab AB, Bonava AB ja JM AB (Ruotsista). Yhtiöiden kannattavuutta on arvioitu liikevoiton avulla, sillä se on vertailukelpoisin mittari eri yhtiöiden välillä ja alalla yleisesti käytetty. Kannattavuutta on myös mitattu sijoitetun pääoman tuoton avulla (ROI), sillä se huomio erilaiset taserakenteet paremmin ottaen myös velan huomioon. ROI antaa paremman kuvan yhtiön tilasta oman pääoman tuottoon (ROE) verrattuna esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiöllä on paljon velkaa verrattuna omaan pääomaan. Tällaisessa tilanteessa oman pääoman tuotto voisi näyttää ”liian” hyvältä, kun nimittäjä (eli oma pääoma) jää pieneksi. Aikaväliksi on valittu viisi vuotta, jotta aika ennen ja jälkeen koronan tulee huomioiduksi. Moni kyseisistä yhtiöistä toimii yhden maan sijasta Pohjoismaissa ja muualla maailmassa, minkä vuoksi analyysi ei anna suoraan vertailukelpoisesti kuvaa eri markkina-alueiden potentiaalista.

Liikevaihdon kasvussa ei isoja eroja maittain

Suomalaisten rakennusyhtiöiden liikevaihdon kasvu viideltä vuodelta (CAGR) on keskimäärin ollut -1,4 % eli liikevaihto on pienentynyt. Ruotsalaisille yhtiöille vastaava luku oli 0,3 % eli kasvua on ollut hieman. Liikevaihdolla mitattuna Suomen suurimman rakennusyhtiö YIT:n koko on pienentynyt viime vuosina. Yhtiön tekemät divestoinnit, osien myynnit sekä aikaisemmat ongelmasegmentit (Toimitilat ja Infra) ovat haitanneet sekä tuloksen että liikevaihdon kehitystä, vaikka viime aikoina (Q1’22) tilanne on parantunut näidenkin osalta. Tarkastelemistamme suomalaisista rakennusyhtiöistä ainoastaan Kreaten liikevaihdon kasvu (CAGR) viiden vuoden ajalta on ollut selvästi positiivinen. Muilla yhtiöillä on ollut joko markkina- tai yhtiökohtaisia ongelmia, joiden vuoksi koko on supistunut huippuvuosista.

Ruotsalaisista yhtiöistä Peabin kasvu on ollut vahvinta osin yrityskauppojen seurauksena. Asuntorakentajat ovat myös hyötyneet hyvästä taloussuhdanteesta, mutta merkittävää kasvua ei kukaan ole enää näistä saavuttanut. Joukosta toiseksi eniten on kasvanut asuntorakentaja Bonava, mutta sekin vain noin 2 %. Kasvun saavuttaminen ei nähtävästi ole ollut tärkeässä osassa viimeisen viiden vuoden aikana, mutta osaltaan myös koronan epävarmuus jarrutti rakentajien kehitystä.

Kannattavuudessa erot näkyvät selkeämmin

Suomalaisten rakennusyhtiöiden keskimääräinen liikevoittomarginaali (EBIT-%) oli 1,6 % ja positiivinen jokaisella yhtiöllä tarkastelemallamme aikavälillä. Ruotsalaisten rakennusyhtiöiden keskimääräinen liikevoittomarginaali oli 6,7 % eli huomattavasti korkeampi. Bonavan ja JM:n liikevoittomarginaalit olivat selkeästi korkeampia kuin muiden yhtiöiden, mikä johtuu arviomme mukaan mm. siitä, että he ovat pienempiä toimijoita, jotka keskittyvät yhteen asiaan (asuntorakentamiseen) ja tekevät sillä hyvää kannattavuutta. Asuntorakentaminen on kuitenkin hyvin syklistä, mutta hyvässä taloudellisessa tilanteessa hyvinkin kannattavaa. Ruotsalaisen Peabin positiivisen kasvun lisäksi sen kannattavuuskin on ollut hyvällä tasolla. Yhtiöllä on neljä liiketoiminta-aluetta, joista rakentaminen (urakointi) on suurin. Rakentamisen kannattavuus on kuitenkin huomattavasti alhaisempaa kuin esimerkiksi kiinteistökehityksellä tai asuntorakentamisella.

Sijoitetun pääoman tuotto on myös ollut ruotsalaisilla rakennusyhtiöillä parempaa kuin suomalaisilla (15,4 % vs. 9,2 %). Parasta sijoitetun pääoman tuottoa on tehnyt ruotsalainen JM, jonka viiden vuoden keskiarvo on ollut 23,7 %. Yhtiön liikevaihdosta suurin osa tulee asuntorakentamisen segmentistä, jonka kannattavuus on tyypillisesti parempaa kuin muun rakentamisen. JM toimii Ruotsin markkinoiden lisäksi myös Suomessa ja Norjassa.

Suomessa puolestaan vuonna 2021 pörssilistautunut Kreate on tehnyt korkeinta sijoitetun pääoman tuottoa, jonka viiden vuoden keskiarvo on 19,2 %. Kreate keskittyy infrarakentamiseen Suomessa, johon kuuluu esimerkiksi väylien ja siltojen rakentaminen. Yleisesti infrarakentamisen kehitys on tasaista sekä suhdannevakaampaa kuin muun uudisrakentamisen. Korkeaa pääoman tuottoa selittää kevyehkö tase ja tasaisen vahvana pysynyt kannattavuus.

Toiseksi korkeinta sijoitetun pääoman tuottoa suomalaisista yhtiöistä on tehnyt korjausrakentamiseen keskittynyt Consti. Korjausrakentamisen markkina etenee vakaasti ja sen on ennustettu kasvavan noin 2 % lähes joka vuosi jatkuvan tarpeen vuoksi. Esimerkiksi Suomessa kiinteistökanta vanhenee ja tarve korjauksille on koronapandemian lykkäyksistä huolimatta olemassa. Sekä Constin että Kreaten liiketoiminta perustuu urakointiin, jossa yleisesti riskit ovat omaperusteista rakentamista pienemmät. Samoin taseet ovat kevyempiä ja liiketoiminta ei sido niin paljoa pääomia, mikä antaa mahdollisuuden hyviin pääoman tuottoihin.

Erot yhtiöiden menestyksen taustalla

Erot yhtiöiden menestyksien välillä johtuvat mm. liiketoiminnan eri segmenttien erilaisista kannattavuuksista sekä siitä, missä maissa yhtiöt toimivat. Omaperusteinen (omaan taseeseen) rakentaminen on usein urakointia kannattavampaa, mutta siinä yhtiöt ottavat myös enemmän riskiä ja sijoittavat enemmän pääomia. Omaperusteisessa rakentamisessa yhtiö saa rakentamisen katteen lisäksi myös ns. kehityskatteen hankkeesta. Omaperusteisessa rakentamisessa riskinä tosin on, että kohdetta ei saada myytyä ja ne jäävät omaan taseeseen. Urakoinnissa riskit ovat pienemmät kuin omaperusteisessa rakentamisessa, sillä myyntiriskiä ei ole. Urakka toteutetaan vasta, kun se on saatu myytyä. Urakointi ei myöskään sido pääomia taseeseen, jolloin tase on kevyempi ja paremmassa asemassa.

Toimialoittain asuntorakentaminen on yleensä kannattavampaa kuin muu rakentaminen. Asunnoissa on usein enemmän riskiä, koska se on suhdanteille alttiimpaa, jolloin tuottopotentiaalikin on korkeampi. Lisäksi usein asuntorakentamisen hankkeet ovat yksinkertaisempia kuin monimutkaiset tai haastavat toimitilakohteet, jolloin myös ikäviltä yllätyksiltä usein vältytään.

Erot suomalaisten ja ruotsalaisten rakennusyhtiöiden välillä

Ruotsalaisilla rakennusyhtiöillä menee keskimäärin paremmin kuin suomalaisilla, mikä voi arviomme mukaan johtua mm. Ruotsin kevyemmästä asuntomarkkinan sääntelystä, kasvavasta väestöstä sekä korkeammasta BKT:sta. Monilla suomalaisilla rakennusyhtiöillä on ollut paljon yhtiökohtaisia haasteita projektiensa kanssa. Kasvua on haettu liian nopeasti, jolloin sitä ei ole pystytty hallitsemaan. Myös osaamisen heikkous, kiireelliset aikataulut sekä liian haastavat projektit ovat arviomme mukaan heikon menestyksen taustalla.