Toivo antoi odotetun, mutta odotuksiamme jonkin verran suuremman tulosvaroituksen

Toivo antoi torstai-iltana negatiivisen tulosvaroituksen, jonka taustalla oli tuottovaatimusten noususta aiheutunut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon lasku. Negatiivinen tulosvaroitus ei tullut yllätyksenä, sillä ennusteemme olivat jonkin verran aiemman ohjeistushaarukan alapuolella, mutta olimme kuitenkin ennusteissamme odottaneet käyvän arvon muutosten painottuvan nyt nähtyä vahvemmin vuoden 2024 puolelle. Pelkkä käyvän arvon muutos huomioiden ja pitäen muut tekijät ennallaan, alustavan arviomme mukaan Toivon osakekohtaisen NAV:n ennusteemme tulee laskemaan 14 % vuodelle 2023 ja 7 % kuluvalle vuodelle.

Negatiivisen tulosvaroituksen taustalla tuottovaatimusten nousu

Negatiivinen tulosvaroitus ei tullut yllätyksenä, sillä olimme pitäneet tuottovaatimuksiin kohdistuvaa nousupainetta ilmeisenä ja ennusteemme olivat jonkin verran aiemman ohjeistushaarukan alapuolella. Olimme kuitenkin ennusteissamme odottaneet käyvän arvon muutosten painottuvan nyt nähtyä vahvemmin vuoden 2024 puolelle. Yhtiö kommentoi, että markkinakorkojen nousun ja kiinteistömarkkinan epävarmuuden vuoksi Toivon ulkopuolien arvioitsija arvioi asuntojen tuottovaatimusten nousevan vuodenvaihteessa 2023–2024 toteutetussa käyvänarvon tarkastelussa. Tuottovaatimusten nousu tulee aiheuttamaan Q4:llä yhtiön kiinteistöportfolioon negatiivisen, ei-kassavirtavaikutteisen -10,5 MEUR arvonmuutoksen. Yhtiön mukaan kiinteistövarallisuuden arvonmuutos ei vaikuta yhtiön rahoitusasemaan, eikä arvonmuutoksen vuoksi yhtiö tule rikkomaan rahoituslaitoksille antamiaan kovenanttiehtoja (LTV kovenantti max 70 %). Yhtiö kommentoi tiedotteessa vain tuottovaatimusten nousua, eikä viitannut vuoden loppupuolella toteutettujen vuokrankorotusten onnistumiseen.

Toivo ohjeistaa nyt koko vuoden liikevoiton olevan -2–2 MEUR (aik. 10–17 MEUR). Ennen tulosvaroitusta odotimme liiketuloksen olevan 8,5 MEUR, joten ohjeistuksen lasku oli odotuksiamme merkittävämpi. Olimme aiemmin arvioineet käypien arvojen laskevan yhteensä -5,8 MEUR, mistä suurin osa realisoituisi vuonna 2024. Nyt kuitenkin vaikuttaa, että arvioitsijat nostavat tuottovaatimuksia odotuksiamme etupainotteisemmin huolimatta siitä, että transaktiovolyymit pysyttelivät edelleen hyvin matalina viime vuoden lopulla. Toivon sijoituskiinteistöjen arvo 30.9.2023 oli 171,9 miljoonaa euroa. Käyvänarvon tarkastelussa sijoituskiinteistöjen arvot laskevat noin -10,5 miljoonaa euroa (noin -6 %).

Yhtiö antoi myös ohjeistuksen liikevoitosta ilman käypien arvojen muutosta, minkä se arvioi olevan 8,5–12,5 miljoonaa euroa. Operatiivisesti Q4 vaikuttaakin menneen odotuksiemme mukaisesti, kun odotamme 10,1 MEUR liikevoittoa ilman -10,5 MEUR käyvän arvon muutosta.

Tulosvaroituksen kokoluokasta huolimatta ennustevaikutus rajallisempi kuluvan vuoden ennusteisiin

Pelkkä käyvän arvon muutos huomioiden ja pitäen muut tekijät ennallaan, alustavan arviomme mukaan Toivon osakekohtaisen NAV:n ennusteemme tulee laskemaan 14 % vuodelle 2023 ja 7 % kuluvalle vuodelle. Vaikutus vuodelle 2024 on pienempi, koska odotimme jo -4,0 MEUR negatiivista käyvän arvon muutosta, mutta mikäli korkotasot vakiintuvat nykytasoille on arviomme mukaan merkittävin tuottovaatimusten nousupaine nyt takana. Käyvän arvon muutos pelkästään huomioiden odotamme 2023 NAV/osake olevan 0,98 euroa (aik. 1,14 €) ja vuonna 2024 1,11 euroa (aik. 1,19 €). Odotimme aiemmin tuottovaatimusten nousevan 5,05 %:iin vuonna 2023 ja 5,15 %:iin vuonna 2024. Nyt tuottovaatimukset vaikuttavat nousseen 5,2-5,3 %:iin.

Päivitämme ennusteemme ja näkemyksemme tarkemman pureskelun jälkeen perjantaiksi.