Toivo laaja raportti: Iskunkestävyys punnitaan

Kesällä 2021 listautuneen Toivo Groupin kasvu on ollut viime vuosina vakuuttavaa. Kiinteistömarkkinoiden tilanne on korkojen nousun myötä vaikeutunut kuitenkin selvästi ja yhtiön liiketoiminta pääsee lähivuosina todelliseen happotestiin. Mielestämme osakkeen tuottopotentiaali on riskeihin suhteutettuna lyhyellä aikavälillä rajallinen. Siten toistamme aiemman vähennä-suosituksemme ja 1,5 euron tavoitehintamme. Yhtiöstä julkaistu laaja raportti on luettavissa täällä.

Suomen kasvukolmiossa operoiva kiinteistökehittäjä

Toivo Group on kiinteistökehitykseen ja kiinteistöjen pitkäaikaiseen omistamiseen keskittynyt yhtiö. Kiinteistökehityksessä ja kiinteistöjen omistamisessa yhtiön fokus on asunnoissa, jotka sijaitsevat pk-seudulla, Turussa ja Tampereella. Kiinteistökehitys käsittää asuntojen hankekehityksen, suunnittelun sekä rakennuttamisen. Kiinteistökehityksen lisäksi Toivo omistaa rakennuttamansa asunnot, joita se hallinnoi ja vuokraa asiakkailleen. Toivon valmiiden sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli Q3:n lopussa arviomme mukaan reilut 80 MEUR. Valmiiden kiinteistöjen lisäksi Toivolla on rakenteilla ja sopimusvaiheessa olevista kohteista koostuva 1 877 asunnon hankesalkku, joiden käyvän arvon on arvioitu olevan valmiina noin 410 MEUR.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden heikentyneet näkymät asettavat yhtiön happotestiin

Toivo listautui First North -markkinapaikalle kesällä 2021 ja yhtiön liiketoiminta on jatkanut listautumisen jälkeen vahvaa kasvuaan. Kiinteistömarkkinoiden tilanne on kuluneena vuonna vaikeutunut kuitenkin korkojen nousun myötä selvästi, ja tämä on heijastunut myös Toivoon. Yhtiö joutuikin antamaan marraskuun lopussa negatiivisen tulosvaroituksen kiinteistöjen tuottovaatimusten nousun johdosta ja arvioi koko vuoden liikevoiton jäävän 10-18 MEUR:oon (aik. 22-28 MEUR, Inderes ennuste 14 MEUR). Näkemyksemme mukaan vaikeutunut toimintaympäristö ja noussut korkotaso tulevat heijastumaan ensi vuonna negatiivisesti kiinteistöjen arvonkehitykseen, yhtiön rahoituskustannuksiin, investointimahdollisuuksiin sekä rakennuttamisen kannattavuuteen ja tätä mukaillen odotamme tuloksen jäävän vuonna 2023 vaisuksi (2023e: EBIT 6,4 MEUR ja nettotulos 1,8 MEUR). Vuonna 2024 odotamme tulostasoon (EBIT: 20,2 MEUR ja nettotulos 12,1 MEUR) selvää parannusta, sillä H2’22-2023 välille osuva portfolion tuottovaatimuksen nousu on ennusteissamme kertaluontoinen. Lisäksi tulosta tukee rakennuttamisen parantuva kannattavuus ja kiinteistöportfolion nettotuottojen kasvu. Olemme tehneet laajan raportin yhteydessä ennusteisiimme pieniä positiivisia tarkennuksia, kun tarkistimme pitkien korkojen laskun seurauksena näkemystämme tuottovaatimusten noususta hieman aiempaa maltillisemmaksi.

Varovaisuus on lyhyellä aikavälillä valttia

Annamme Toivon arvonmäärityksessä pääpainon osien summa -laskelmalle, sillä se huomioi parhaiten liiketoimintojen selvästi toisistaan poikkeavat tuotto/riski-profiilit. Osien summa indikoi Toivon osakkeen arvoksi noin 1,58 euroa (kaikki arvostusmenetelmät noin 1,0-1,6 euroa). Osien summa tarjoaa nykykurssiin nähden lievää nousuvaraa, mutta mielestämme tuottopotentiaali jää kohollaan oleviin riskeihin peilattuna matalaksi ja siksi toistamme aiemman varovaisen näkemyksemme osakkeesta. Näkemyksemme mukaan positiivisena ajurina osakkeelle voisi toimia korkojen selvempi kääntyminen laskuun ja/tai odotuksiamme maltillisempi kiinteistöjen tuottovaatimusten nousu. Vastaavasti keskeisimmät riskit liittyvät mielestämme kiinteistöjen lyhyen aikavälin arvonkehitykseen, rakennuttamisen lähivuosien tulostasoon ja normaalioloissa (ilman kiinteistömyyntejä) liiketoiminnan rajalliseen kassavirtaan.