Toivo myi noin 35 miljoonan euron asuntoportfolion Sirius Capital Partnersille

Kauppa on merkittävä Toivolle vastaten noin 25 % sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta. Sirius Capital Partners on yksi Suomen menestyneimpiä kiinteistösijoittajia ja kohde tulee heidän uuteen asuntorahastoonsa. Nyt myyty portfolio ja vuoden aikana yhteensä toteutuneet yli 60 MEUR:n myynnit erittäin vaikeassa markkinassa ovat mielestämme todiste Toivon taseen likvidiydestä ja arvonmääritystasoista, vaikka ne ovatkin tapahtuneet pienin tappioin. Kaupalla ei yhtiön arvion mukaan ole merkittävää vaikutusta yhtiön antamiin vuoden 2024 liikevoittoennusteisiin, mutta arvioimme kaupan tapahtuneen pienehköllä tappiolla. Kauppa mahdollistaa useampien jo tiedotettujen hankkeiden käynnistämisen. Arvioimme kaupalla alustavasti olevan pieni negatiivinen kokonaisvaikutus lyhyen aikavälin NAV-ennusteisiimme, mutta se laskee selkeästi ennusteriskejä ja mahdollistaa isommat hankevolyymit jo lyhyellä aikavälillä.

Myynti mahdollistaa jo tiedotettujen hankkeiden käynnistämisen

Nyt myyty portfolio koostuu kolmesta 2021–2023 valmistuneesta erillisestä kerrostalokohteesta, jotka sijaitsevat Järvenpäässä ja Kirkkonummella. Kyseiset kohteet ovat Järvenpään Garden, Järvenpäään Oktaavi ja Kirkkonummen Nalle. Myydyssä salkussa on yhteensä 240 asuntoa. Sijainniltaan kohteet olivat Toivon portfolion heikommasta päästä.

Kaupan kokonaisarvo on noin 35 miljoonaa euroa. Mikäli oletamme kohteiden lainoitusasteen olleen 60 %:n, vapauttaa se omaa pääomaa 14 MEUR. Tämä taas mahdollistaisi arviomme mukaan ainakin noin 40–45 MEUR:n omaan taseeseen tehtävät uudet investoinnit, joista tuloutuva kehityskate voisi olla noin 6-7 MEUR:n luokkaa (17-20 %:n kehityskate). Suuri osa Toivon tiedottamista hankkeista tehdään myös sijoittajille erilaisilla tuloutusmalleilla, ja nämä hankkeet sitovat omaan taseeseen tehtäviä kohteita selvästi vähemmän pääomia.

Toivo on myynyt tänä vuonna asuntoja lähes 65 MEUR:lla. Kokoluokka on merkittävä, kun huomioidaan, että tammi-syyskuussa KTI:n mukaan merkittävien asuntotransaktioiden kokonaisvolyymi Suomessa oli 520 MEUR. Kaupat hyvien vastapuolten kanssa ovat mielestämme todiste yhtiön taseen likvidiydestä, ja tappio on todennäköisesti mielestämme kohtuullinen transaktiomarkkinan erittäin vaisu tilanne huomioiden.

Arvioimme suhteellisen myyntitappion olevan noin aiemmin arvioimallamme pallokentällä

Olimme odottaneet ennusteissamme yhtiön myyvän ensi vuonna reilulla 20 miljoonalla eurolla asuntoja sijoituskiinteistöportfoliostaan noin 3 %:n myyntitappiolla. Näin ollen myynti onkin aiempia odotuksiamme suurempi. Arvioimme alustavasti myyntitappion olevan odotuksiemme mukaisella pallokentällä, eli luokkaa -1 MEUR. Todellinen tappio selviää sitten tarkemmin Q4-raportista. Kyseisistä asunnoista saatu hinta voisi todennäköisesti olla korkeampi lähivuosina markkinan parantuessa, mutta kaupan mahdollistamat investoinnit ovat taas tuottopotentiaaliltaan selkeästi menetettyjä euroja korkeampia.

Myynti tulee arviomme mukaan laskemaan nettotuottoja vuositasolla noin 1,6–1,7 MEUR suhteessa  vuoteen 2024. Tänä vuonna kohteissa oli arviomme mukaan ison osan vuotta melko matalat vuokrausasteet, jonka takia kohteiden nettotuottopotentiaali on tätä haarukkaa korkeampi. Tämä tulee laskemaan yhtiön tulostasoa ensi vuonna, mutta lähivuosien perspektiivissä myynti mahdollistaa isommat hankevolyymit.

Yhtiö ohjeistaa liikevoiton ilman sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksia olevan 4–7 MEUR ja liikevoiton olevan 4–10 MEUR vuonna 2024. Aiemmin arvioimme yhtiön oik. liikevoiton olevan 5,1 MEUR ja liikevoiton 5,8 MEUR. Myyntitappiota ei huomioida tuottovaatimuksen muutoksesta johtuvissa käyvän muutoksissa, jonka takia sillä ei ole vaikutusta oikaisuihin. Näin ollen arvioimme oik. liikevoiton olevan nyt lähellä yhtiön ohjeistuksen alalaitaa. Arvioimme kaupalla alustavasti olevan pieni negatiivinen kokonaisvaikutus lyhyen aikavälin NAV-ennusteisiimme, mutta se laskee selkeästi ennusteriskejä ja mahdollistaa isommat hankevolyymit jo lyhyellä aikavälillä.

Strategian mukainen liike

Kauppa vastaa yhtiön strategiaa irtautua paljon pääomaa sitovista ja heikommin tuottavista asunto-omistuksista ja pyrkiä kierrättämään pääomat korkean tuottopotentiaalin hankekehitykseen ja rakennuttamiseen. Näin Toivo pystyy realisoimaan sen aiemmin tulouttamia laskennallisia kehityskatteita. Mikäli yhtiö saa tämän koneiston pyörimään kunnolla lähivuosina, on osakkeessa selvää tuottopotentiaalia rakennussyklin vahvistuessa.