Toivo tiedotti neuvottelevansa kansainvälisen ammattimaisen kiinteistösijoittajan kanssa mahdollisesta viiden asuntokohteen kokonaisuuden myynnistä noin 20–30 miljoonan euron hintaan. Myynnin pääasiallisena motivaationa on arviomme mukaan ensisijaisesti pääomien vapauttaminen tulevia investointeja varten. Mikäli myynnit onnistuvat tasearvoin, näemme pääomien vapauttamisen järkevänä, koska arviomme yhtiön kykenevän investoimaan pääomia korkeammilla tuotoilla kehityshankkeisiinsa. Tiedote on mielestämme ujo positiivinen signaali asuntotransaktiomarkkinan tervehtymisestä ja Toivon kiinteistöomaisuuden arvostuksen kannalta, vaikkei mahdollisen kaupan tarkempia parametrejä vielä annettukaan. Yhtiö arvioi, että lopullinen kauppasopimus allekirjoitetaan vuoden 2024 ensimmäisellä vuosineljänneksellä ja kauppa toteutuu Q1’24 loppuun mennessä.

Ostajien ja myyjien väliset näkemyserot kaventumassa

Toivo ei antanut potentiaalista kauppasummaa tarkempia tietoja mahdollisesta kaupasta, mutta tiedote on mielestämme varovainen positiivinen signaali ostajien ja myyjien välisten näkemyserojen kaventumisesta ammattimaisella asuntotransaktiomarkkinalla sekä Toivon asuntokannan kiinnostavuudesta nykymarkkinassa. Transaktiomarkkina on ollut tänä vuonna lähes syväjäässä. Liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä tiedotteesta ei voi kuitenkaan vetää. Arvioimme mahdollisen kaupan tuottovaatimustasojen olevan järkevillä tasoilla Toivon näkökulmasta suhteessa yhtiön tällä hetkellä kiinteistökantansa arvostuksessa käyttämiin (Q3’23: 4,84 %) tasoihin. Saksan 10-vuotisen bondin korko on laskenut noin 1,5 kuukaudessa lähes 3 %:sta reiluun 2 %:iin, ja arvioimme pitkien korkojen laskun vauhdittavan kiinteistötransaktiomarkkinaa. Arvioimme tuottovaatimusten nousun ja vuokrankorotusten nettovaikutuksen yhä laskevan jonkin verran Toivon kiinteistöomaisuuden arvostusta, mutta pitkien korkojen lasku on mielestämme hieman vähentänyt tuottovaatimusten nousupainetta. Ennusteemme odottivat jo valmiiksi korkotason laskua, mutta muutos on ollut toistaiseksi ennakoimaamme räväkämpi.

Pääomia uusia investointeja varten

Mahdollisen myynnin pääasiallisena motivaationa on arviomme mukaan ensisijaisesti pääomien vapauttaminen tulevia investointeja varten. Toivon taseasema on vakaa, mutta toisaalta mielestämme yhtiön investointikapasiteetti on hyvin matala ilman lisäpääomien hankkimista. Toivo kertoi Q3:lla aloittaneensa syksyllä strategiatyön ja tulee julkaisemaan viimeistään 2023 tilinpäätöksen yhteydessä päivitetyn strategian. Potentiaaliset myynnit vapauttaisivat pääomia päivitetyn strategian toteuttamiseen, joka voisi nähdäksemme pitää sisällään mm. parhaillaan pilotoinnissa olevan yhteiskuntakiinteistöihin laajentumisen. 25 MEUR myynnillä Q3’23:n tasearvoilla Toivon LTV laskisi 57,8 %:n tasosta 50,6 %:iin. Mikäli myynnit onnistuvat tasearvoin, näemme pääomien vapauttamisen järkevänä, koska arviomme yhtiön kykenevän investoimaan pääomia korkeammilla tuotoilla kehityshankkeisiinsa.

Hyvä projektinjohtohankevoitto vaikeassa markkinassa

Toivo tiedotti myös hiljattain 8,7 miljoonan euron projektinjohtohankkeesta, joka alkaa vuoden 2024 lopussa. Hanke tuo tasaista kassavirtaa jakautuen noin 70/30 suhteella vuosille 2024–2025. Arvioimme hankkeesta tuloutuvan katteen olevan noin 10 % luokkaa. Hankkeen voitto on erityisen positiivinen uutinen tilanteessa, jossa koko markkinan uusien hankkeiden aloitukset ovat poikkeuksellisen matalalla tasolla.