Asuntounelmat siirtyvät ja hintojen nousu on hidastunut useissa maissa
Koronapandemian kurimuksessa elettiin asuntokaupan kulta-aikaa, mutta keskuspankkielvytyksen loppu ja talousnäkymän nopea heikentyminen on aiheuttanut nopeaan käänteeseen markkinalla. Nousevat korot, kuluttajien ostovoiman mureneminen ja taantuman todennäköisyyden nousu ovat kombo, joka monissa talouksissa hidastaa asuntokauppaa. Hintojen nousu on hidastunut selvästi asuntokaupan kuumissa keskuksissa kuten Ruotsissa (-8 % viime keväästä), ja Ruotsin keskuspankki odottaa hintojen laskun edelleen jatkuvan ensi vuoden aikana.
Lähde: Bloomberg
Nouseva korkotaso iskee nyt nopeasti asuntoa harkitsevien kysyntään, ja korot ovat myös asunnon omistajien riesana Suomen kaltaisissa talouksissa, joissa vaihtuvien korkojen osuus lainoista on suuri ja 12-kuukautinen euribor yleisin lainakorko. Myös Australiassa, Espanjassa ja Isossa-Britanniassa vaihtuvakorkoiset lainat ovat verrattain suosittuja. Sen sijaan Yhdysvalloissa tämä korkoriski on selvästi pienempi, sillä lainakorot ovat pitkälti kiinteitä, 30-vuotisia (ks.kuvio).
Lähde: Bloomberg
Asuntomarkkina vaikuttaa talouteen eri kanavia pitkin
Asuntomarkkinan merkitys taloudelle näkyy epäsuorasti useiden kanavien kautta. NAHB:n (National Association of Homebuilders) mukaan asuntomarkkinan osuus bkt:sta on Yhdysvalloissa 15-18 % ja se muotoutuu kahta kautta: 1) rakennusinvestoinnit (n. 3-5 % bkt:sta) sisältävät mm. talonrakentamisen ja 2) kulutus asumiseen (12-13 % bkt:sta) sisältää vuokrat ja asuntotulon (estimaatin siitä, kuinka paljon omistusasunnon vuokra olisi). Vaikka asuntohintojen muutos ei suoraan talouskasvuun vaikuta, se näkyy taloudessa epäsuorasti näiden kahden kanavan kautta (laskevat hinnat ovat negatiivinen signaali rakennusinvestoinneille ja ne laskevat asuntotuloa).
Lisäksi hintojen muutos näkyy talouskasvussa varallisuusvaikutuksen kautta. Kirjoitin viime vuoden huhtikuussa makrokatsaukseen siitä, kuinka varallisuushintojen nousu on antamassa kovan sysäyksen kulutukseen USA:ssa. Tuolloin Bloomberg uutisoi, että varallisuusefekti, eli varallisuushintojen nousu ja sen vaikutus kulutuskysyntään, on vahvistumassa voimakkaimmaksi vuosikymmeniin. Omistaminen kannattaa etenkin silloin, kun pörssi-indeksit ja asuntohinnat nousevat, mutta niiden kääntyessä laskuun myös varallisuusvaikutus kääntyy negatiiviseksi eli antaa signaalin kulutuksen supistamiselle, ja nyt koemme tämän kaltaista käännettä. Negatiivisten reaalipalkkojen ja korkean inflaation aikana kuluttajien kukkaroa koetellaan myös muuten. Finanssikriisin kaltaisessa tilanteessa ei kuitenkaan vielä olla, sillä vaikka asuntohintojen nousu on hidastunut ja asuntokauppa hiljentynyt USA:ssa, työmarkkina vetää eikä kuluttajien lainojen laiminlyönneissä ole toistaiseksi nähty kasvua.
Aiheeseen liittyen Matias Arola kävi kaksi viikkoa sitten julkaistussa katsauksessa läpi pohjoismaisen kiinteistösijoitusmarkkinan vaikeutunutta toimintaympäristöä ja arvostusta. Katsaus on luettavissa täällä.