Kaupungistumiskehitys ravisuttaa Suomen asuntomarkkinaa

Suomessa on käynnissä ennätyksellisen vilkas muuttoliike maaseudulta kaupunkiseuduille. Taustalla on ihmisten ja työpaikkojen muuttaminen kasvukeskuksiin ja kaupunkeihin. Odotamme tämän kehityksen jatkuvan, sillä Suomen kaupungistumisaste on arviomme mukaan selvästi muita teollistuneita maita ja esimerkiksi Ruotsia jäljessä. VTT:n vuoden 2016 raportin perusteella noin 620 000 henkilöä voi Suomessa muuttaa edelleen kaupunkiseuduille vuoteen 2040 mennessä kaupungistumiskehityksen takia. Tällä kaupungistumiskehityksellä tulee arviomme mukaan olemaan merkittävä vaikutus Suomen asuntomarkkinoihin ja asuntomarkkinat tulevat entisestä selvemmin polarisoitumaan kehittyviin kasvukeskuksiin ja muuttotappiopaikkakuntiin.

Lähde: VTT

Suomen kaupungistusmiskehitys jatkuu

Viimeisen 25-vuoden aikana Suomen 14-suurimman kaupunkiseudun väestö on kasvanut 685 000 asukkaalla eli noin 22 %. Vuonna 2015 näiden seutukuntien väestön osuus koko Suomen väestöstä oli 69 % (1990: 61 %). Tilastokeskuksen kaupungistumisskenaario olettaa väestönkehityksen jatkuvan suurilla kaupunkiseuduilla vuosien 2010-2014 mukaisena ja väkiluvun kasvavan näissä siten 624 500 henkilöllä vuoteen 2040 mennessä eli noin 75 prosenttiin Suomen väestöstä. VTT huomauttaa, että ennuste on melko maltillinen ja kasvukerroin perustuu vuosien 2010-2014 toteutuneeseen kehitykseen minkä aikana kaupungistuminen ei ollut erityisen voimakasta taantuman takia. VTT:n arvion mukaan kaupungistuminen voi edetä tätä voimakkaamminkin, jos talouskasvu ja maahanmuutto kiihtyvät aikaisemmasta. Vuoden 2015 syksyllä alkanut maahanmuuton lisääntyminen ei sisälly lainkaan ennusteen lähtöoletuksiin ja tällä voi osaltaan olla merkittävä vaikutus ennusteisiin. Esimerkiksi vuonna 2015 Suomeen saapui noin 32 000 turvapaikanhakijaa.

Väestönkasvu 14 suurimmalla kaupunkiseudulla, 2015e-2040e (tuhatta henkilöä)

Lähde: Tilastokeskus, VTT

Nykyinen tarjonta ei ole riittävä vastaamaan kysyntään

Asuntorakentajat ovat reagoineet lisääntyvään kysyntään keskittämällä asuntotuotantoa kasvukeskuksiin. VTT:n arvion mukaan 14 suurimman kaupunkiseudun osuus asuntotuotannosta on noussut lähes 90 prosenttiin kaikista valmistuneista asunnoista. Nykyinen tarjonta ei kuitenkaan riitä vastaamaan kysyntään, sillä esimerkiksi Helsingin seudulla asukasmäärä kasvoi vuonna 2014 18 000 asukkaalla ja samaan aikaan asuntoja valmistui noin 11 000. Helsingin seudulla asuntojen tarjonta on jäänyt pitkään tavoitellusta. Vuosina 2012-2015 Helsingin seudulle valmistui noin 45 000 asuntoa, kun tavoite oli 50 000 asuntoa. VTT:n arvion mukaan Helsingin seudun asuntovaje on noin 20 000 asuntoa. VTT:n kaupungistumisskenaarion mukaan Helsingin seudulle tulisi rakentaa 50 % lisää asuntoja nykyiseen asuntokantaan nähden kaupungistumisskenaarion toteutuessa.

Asuntomarkkinat eriytyvät

Muuttoliikkeestä johtuen Suomen asuntomarkkinat ovat polarisoituneet eli eriytyneet vahvasti taantuviin alueisiin ja kehittyviin kasvukeskuksiin. Tilastokeskuksen mukaan vuosina 2002-2011 kaksi kolmasosaa Suomen kunnista oli muuttotappiollisia. Kehitys on heijastunut erityisesti pääkaupunkiseudulle ja Helsinkiin, joissa asuntojen hinnat ovat alkaneet eriytymään entistä selvemmin muusta Suomesta 2000-luvulla. Tämä asuntomarkkinoiden polarisoituminen on vahvistunut viimeisen 5-vuoden aikana ja asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan pääkaupunkiseudulla, kun muualla Suomessa asuntojen hinnat ovat keskimäärin pysyneet paikallaan. Helmikuussa 2016 vanhojen asuntojen hintaero repesi uuteen ennätykseen, sillä tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat olivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 3655 euroa ja muualla Suomessa 1667 euroa. Keskimääräisten neliöhinnat ovat nyt lähes 2000 euroa korkeampia pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa.

Lähde: Tilastokeskus

Polarisoituminen jatkuu

Odotamme asuntomarkkinoiden polarisoitumisen jatkuvan ja kehityksen korostuvan tulevaisuudessa erityisesti pääkaupunkiseudulla ja Helsingissä. Etenkin Helsingissä nykyinen asuntotuotanto jää arviomme mukaan selvästi väestönkasvusta ja tämä saattaa aiheuttaa nousupaineita asuntojen hinnoille tulevaisuudessa. Muuttotappioalueilla tullaan taas todennäköisesti näkemään lähivuosina voimistuvaa hintojen laskua, kun kysyntää on hyvin vähän tarjontaan nähden.

Nykyisestä kaupungistumiskehityksestä hyötyvät arviomme mukaan ainakin rakennusyhtiöt SRV ja YIT asuntojen kysynnän kasvun kautta sekä Suomen Hoivatilat päiväkotien ja hoivakotien kysynnän kasvaessa. Kaupungistumisesta hyötyy osittain myös kasvukeskuksiin keskittynyt asuntosijoitusyhtiö Investors House.