Marimekko myy Herttoniemen pääkonttorinsa ja jatkaa tiloissa vuokralla

Marimekko tiedotti keskiviikkona, että se on myynyt Herttoniemessä sijaitsevan pääkonttorinsa OP Ryhmän hallinnoimalle rahastolle ja aikoo jatkaa tiloissa pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Yhtiö tiedotti jo kesällä 2017 selvittävänsä mahdollisuutta pääkonttorin myyntiin ja takaisinvuokraukseen, joten tiedote oli markkinoilla odotettu.

Rakennuksen kokonaispinta-ala on noin 11 000 neliömetriä, ja siinä toimivat Marimekon pääkonttori, kangaspaino ja kaksi vähittäismyymälää. Rakennuksen velaton kauppahinta on 10,4 MEUR, joten neliöhinnaksi tulee noin 950 euroa. Kauppahinta on mielestämme alhainen, mutta tätä kompensoi uuden omistajan sitoutuminen kunnostamaan rakennusta pitkällä aikavälillä Marimekon tarpeiden mukaan. Marimekko kirjaa kaupasta Q2’18:lle noin 6 MEUR:n kertaluonteisen verotettavan myyntivoiton. Myyntivoitto on merkittävä, kun sitä vertaa ennen kaupan julkistamista ennustamaamme vuoden 2018 liikevoittoon (8,7 MEUR). Kaupan kassavirtavaikutus ennen veroja on yhtiön arvion mukaan noin 9 MEUR.

Marimekon tase on aina lukeutunut yhtiön vahvuuksiin. Omavaraisuusaste vuoden 2017 lopulla oli 65 % ja nettovelkaantumisaste -9 %. Pääkonttorin myynnin jälkeen tase vahvistuu entisestään ja se on mielestämme jo selvästi ylikapitalisoitunut. Yhtiö totesi tiedotteessa, että pääkonttorin myynti ja takaisinvuokraus lisää taloudellista joustovaraa ja tarjoaa mahdollisuuden keskittyä täysipainoisesti kasvun rakentamiseen tulevina vuosina. Yhtiö ei kuitenkaan ole kesällä 2017 julkaistun tiedotteen jälkeen tarkentanut, miten kiinteistöstä mahdollisesti irrotettavilla varoilla kasvua aiotaan rakentaa, eikä tätä avattu tarkemmin tälläkään kertaa. Marimekko on viimeisen parin vuoden aikana tehnyt vakuuttavan kannattavuuskäännöksen, mutta liikevaihdon kasvu on ollut vaatimatonta. Liiketoiminta vaatii normaalissa tilanteessa hyvin pieniä investointeja sekä ylläpidon että kasvun näkökulmasta, joten ylimääräisen kassan kerääminen ja sen käyttökohde ovat meille tällä hetkellä arvoitus. Toivoisimme yhtiöltä hieman parempaa näkyvyyttä tulevista kasvusuunnitelmista ja niiden vaatimista taloudellisista panostuksista, jotta pääomien vapauttamisen järkevyyttä omasta kiinteistöstä näihin (vielä pimennossa) oleviin kasvuhankkeisiin pystyisi perustellusti arvioimaan.

Teimme tiedotteen jälkeen kuluvan vuoden ja lähivuosien ennusteisiimme muutoksia, ja se näkyy selkeimmin positiivisena kertatuottona Q2’18 tuloksessa ja kassavirrassa. Kaupan myötä Marimekko tekee vahvan tuloksen vuonna 2018, mutta yhtiö arvioi kaupan toteutumisen jälkeen kulujen kasvavan vuositasolla noin 1,0 MEUR (vuokrakulut nousevat) ja poistojen vähenevän vuositasolla noin 0,5 MEUR. Vaikka vuoden 2018 raportoitu liikevoittoennusteemme nousi myyntivoiton ansiosta 14,5 MEUR:oon (aik. 8,7 MEUR), laskimme vuodesta 2019 alkaen liikevoittoennusteitamme 5-6 % kasvavien kiinteiden kulujen johdosta. Tase tulee kaupan myötä vahvistumaan merkittävästi ja odotamme yhtiön jakavan ensi keväänä osan 6 MEUR:n myyntivoitosta lisäosinkona omistajille. Osinkoennusteen nostamista puoltaa se, että yhtiön ei ole järkevää pitää näin vahvaa tasetta, jos ylimääräiset varat eivät ole tuottavassa käytössä. Jos hyviä investointikohteita ei ole tiedossa, näemme omistajien kannalta järkevämpänä ratkaisuna jakaa ylimääräisiä varoja takaisin eikä jättää niitä taseeseen makaamaan. Nostimme osinkoennusteemme 0,55 eurosta 0,75 euroon (0,55 euron perusosinko ja 0,20 euron lisäosinko), mikä tarkoittaa, että noin kolmasosa verojen jälkeisestä kiinteistön myyntivoitosta jaetaan ulos.

Näillä tiedoilla pidämme kiinteistön myyntiä ja takaisinvuokrausta Marimekon osakkeen kannalta neutraalina tekijänä. Nousevien vuokrakulujen kattamiseksi yhtiön tulisi pian laittaa kiinteistöstä vapautetut pääomat tuottamaan tulosta, jotta transaktiolle olisi omistaja-arvon kannalta järkevät perusteet.