Onko megatrendi Cityconia vastaan?
Kysymys
Hei! USA:ssa kivijalan vähittäiskaupat ja ostoskeskukset ovat yhä kasvavassa määrin vaikeuksissa, vaikka talous vetää hyvin ja työttömyys on alhainen. Merkittävänä syynä on vähemmän yllättäen verkkokauppa. Kivijalan ongelmia on esitelty esim. tässä artikkelissa: https://www.theatlantic.com/business/archive/2017/04/retail-meltdown-of-...
Artikkelissa kauppakeskusten ylikapasiteettiongelmaa konkretisoidaan mm. tiedolla, että USA:ssa olisi shoppailupinta-alaa suhteessa asukaslukuun 5-kertaisesti verrattuna Britanniaan ja 10-kertaisesti verrattuna Saksaan. Onko teillä tietoa, paljonko Cityconin toimintamaissa on kauppakeskuspinta-alaa per asukas, eli mihin kohtaan Pohjoismaiden kapasiteetti asettuu akselilla, jossa USA ja Saksa ovat ääripäät? Millaiseksi arvioitte riskin, että verkkokauppaa ja ostoskäyttäytymisen muutosta koskeva megatrendi alkaisi lähivuosina runnella Cityconin vuokratuottoja?
Vastaus
Hei! Kiitos erinomaisesta kysymyksestäsi. :)
Cityconin pääasialliset toimintamaat olivat kiinteistöportfolion käyvällä arvolla mitattuna syyskuun lopussa Suomi (36 %), Norja (29 %), Ruotsi (28 %) ja Viro & Tanska (7 %). Kauppakeskuspinta-alaa per asukas mittaa esimerkiksi konsulttiyhtiö Cushman & Wakefield ja sen vuoden 2016 selvityksen perusteella Suomessa oli vuokrattavaa pinta-alaa noin 418 neliötä per 1000 asukasta, Norjassa vastaavasti 914, Ruotsissa 436 ja Virossa 636. Nämä kaikki ylittivät selvästi Länsi-Euroopan keskiarvon 355 ja myös esimerkiksi Saksan vastaavan tason 180 neliötä per 1000 asukasta. Yhdysvalloissa vastaava lukema on tosiaan aivan omaa luokkaansa, eri lähteistä riippuen karkeasti noin 2000 neliötä per 1000 asukasta.
Tässä pelkän absoluuttisten numeroiden vertaaminen ja sillä ylitarjonnan arviointi ei ole mielekästä, vaan tarkasteluun pitäisi ottaa esimerkiksi myös ennustettu väestönkasvu ja yksityisen kulutuksen ja vähittäiskaupan kehitys. Esimerkiksi Tukholma, Oslo, Kööpenhamina ja Helsinki ovat Euroopan nopeiten kasvavia kaupunkeja ja Ruotsin, Norjan ja Suomen vähittäiskaupan kasvu on ollut selvästi Euroalueen keskiarvoa nopeampaa. Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat yhtiön strategian mukaisesti demografisesti positiivisesti kehittyvillä alueilla ja ne pyrkivät olemaan dominoivia omalla vaikutusalueellaan ja päivittäistavaravetoisia. Viime vuosina yhtiö on arviomme mukaan pärjännyt suhteellisen hyvin ja sen vuokrausasteet ovat olleet suhteellisen korkeita.
Verkkokaupan kasvu on luonnollisesti haaste myös Cityconille. Yhtiö tavoitteena on pitää vuokralaisportfolion paino sellaisissa toimialoissa, jotka eivät kärsi verkkokaupan kasvusta. Tällä hetkellä yhtiön oman arvion mukaan noin 60 % sen vuokralaisportfoliosta on ”verkkokauppakestävää” (mm. kahvilat, ravintolat, palvelut päivittäistavarat) ja yhtiö tavoittelee tämän osuuden nostamista edelleen. Kokonaisuutena emme pidä ainakaan lähivuosina verkkokauppaa huomattavana riskinä yhtiölle, sillä yhtiön kauppakeskukset ovat pääosin päivittäistavaravetoisia ja ne sijaitsevat kasvavilla alueilla, julkisten liikennevälineiden yhteyksissä ja suuri kävijämäärä on siten tietyssä mittakaavassa näin ”taattu”. Suurempia kärsijöitä verkkokaupan kasvusta ovat lähivuosina näkemyksemme mukaan erikoiskauppaan keskittyneet kauppakeskukset, joiden saavutettavuus on Cityconin keskuksia huonompi. Pidemmällä tähtäimellä kehitystä on vaikeampi ennustaa, mutta on selvää että kauppakeskusten on kehityttävä kuluttajien muuttuvien preferenssien mukana.