Copyright © 2021. Inderes Oyj. All rights reserved.

Hoivakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat arviomme mukaan viime aikoina edelleen laskeneet Suomessa ja hoivakiinteistösijoitusten vuoden 2017 kokonaistuotosta on siten muodostumassa viime vuoden tavoin vahva. Odotamme tuottovaatimusten laskun edelleen jatkuvan lyhyellä aikavälillä ja tämän tukevan hoivakiinteistösijoitusten kokonaistuottotasoja. Kehityksestä hyötyvät erityisesti päivä- ja hoivakotikiinteistöihin erikoistunut Suomen Hoivatilat, mutta myös hoivakiinteistörahastoja operoivat tahot kuten eQ sekä pörssilistautumista suunnitteleva Titanium.

Vuonna 2016 hoivakiinteistöt olivat paras kiinteistösijoitus

Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto jaetaan tyypillisesti kassavirtaperusteiseen nettotuottoon sekä laskennalliseen käyvän arvon muutokseen. Hoivakiinteistöt ovat olleet molemmissa tuottokomponenteissa viime vuosina vahvoja. KTI:n tilastojen perusteella hoivakiinteistöjen kokonaistuotto oli viime vuonna Suomessa 9,8 % ja siten kaikista kiinteistösijoituksista korkein (hotellikiinteistöjä ei laskettu). Kokonaistuotto muodostui KTI:n mukaan noin 7,2 %:n nettotuotosta ja noin 2,4 %:n arvonmuutoksesta.

Lähde: KTI

Tuottovaatimukset ovat laskeneet selvästi viimeisen vuoden aikana

Arviomme mukaan Hoivakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet viimeisen vuoden aikana selvästi. Suomen suurimman hoivakiinteistörahaston, eQ Hoivakiinteistöjen, salkku oli arvostettu julkisista lähteistä löytyvien tietojen perusteella kesäkuun lopussa 6,4 %:n nettotuotolla (alkutuotto). Vuosi sitten kesäkuussa 2016 sama nettotuottotaso oli 6,7 %. Vastaavasti Suomen Hoivatilojen kiinteistöportfolio oli arvostettu kesäkuun 2017 lopussa 6,6 %:n nettotuotolla, kun vuoden 2016 kesäkuussa sen portfolion nettotuotto oli 7,0 % ja joulukuussa 2016 noin 6,9 %. Nämä arvot eivät välttämättä sellaisenaan heijasta koko hoivakiinteistömarkkinan tilannetta, mutta ne antavat mielestämme kuvan koko markkinan kehityssuunnasta.

Hoivakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat Suomessa edelleen suhteellisesti korkeita

Hoivakiinteistöjen tuottovaatimukset ovat arviomme mukaan Suomessa edelleen suhteellisesti korkeita verrattuna muihin kiinteistötyyppeihin ja muiden maiden hoivakiinteistöihin. Vertailun vuoksi esimerkiksi prime-toimistokiinteistöjen tuottovaatimus on Suomessa Catellan mukaan tällä hetkellä noin 4,3 % ja prime-asuntojen KTI:n mukaan noin 4,2 %. Mielestämme näin suuri tuottovaatimusero ei ole perusteltua, sillä hoivakiinteistöt ovat arviomme mukaan riskiprofiililtaan kaupallisia kiinteistöjä matalariskisempiä ja niiden tuottovaatimus tulisi olla näitä lähempänä. Kansainvälisesti vertailtuna Ruotsissa hoivakiinteistöjen tuottovaatimukset olivat Savillsin mukaan 4,0-4,5 % ja Iso-Britanniassa noin 4,5 % vuonna 2016. Odotamme Suomen hoivakiinteistöjen tuottovaatimusten laskevan vähitellen lähemmäksi näitä tasoja.

Nykyisten tilastojen valossa ennustamme esimerkiksi Suomen Hoivatilojen tuottovaatimuksen laskevan noin 6,5 %:iin vuoden 2017 loppuun mennessä ja 6,0 %:iin vuoden 2018 loppuun mennessä (Q2’17: 6,6 %). Tämän laskun tukemana ennustamme Suomen Hoivatilojen oikaistun oman pääoman tuoton olevan vuosina 2017-2018 noin 24 % vuodessa (2016: 24,5 %).

Lähde: Savills, Catella, KTI, Inderes

Tuottovaatimusten laskusta hyötyvät myös hoivakiinteistörahastot

Hoivakiinteistöjen ennustamastamme tuottovaatimusten laskusta hyötyvät myös hoivakiinteistörahastot, joiden tuottotasoja ja siten tulossidonnaisia hallinnointipalkkioita tuottovaatimusten lasku nostaa. Näitä ovat mm. eQ (eQ Hoivakiinteistöt) sekä myös pörssilistautumista harkitseva Titanium (Titanium Hoivakiinteistö).

 

Käy kauppaa. (Hoivatilat)

Analyytikko / Kirjoittaja

Hoivatilat on hoiva- ja päiväkotitilojen sekä palvelukortteleiden ja koulujen tuottamiseen, rakennuttamiseen, omistamiseen ja vuokraamiseen erikoistunut palveluyhtiö. Hoivatilat tarjoaa laadukkaita ja kustannustehokkaita vuokrahoivatilaratkaisuja varhaiskasvatuksen ja hoivan alalla pääosin yksityisille palveluntarjoajille mutta myös kunnille ja kaupungeille. Hoivatilojen mallissa tilan käyttäjä saa toiveidensa mukaiset tilat ns. avaimet käteen -periaatteella, yhdellä sopimuksella. Tilojen tuottamisen lisäksi yhtiö hoitaa kaikki rakentamiseen liittyvät sopimus- ja lupaprosessit.