Cibuksen Tanskan salkkukauppa parantaa selvästi porfolion hajautusta ja tukee hyväksyttävää arvostusta. Mielestämme kasvutarinan hintalappu on edelleen turhan suolainen ja jäämme odottamaan parempaa tuotto/riski-suhdetta. Tarkistamme tavoitehinnan 230 SEK:iin (aik. 220 SEK) ja toistamme vähennä-suosituksemme.
Tanskaan suuremmalla portofliokaupalla
Cibus tiedotti viime viikolla laajentuvansa Tanskaan 280 MEUR:n portfoliokaupalla. SG Nordicilta hankittava salkku käsittää 34 kiinteistöä, joiden vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 76 600 neliötä. Kiinteistöissä vuokralaisina toimivat mm. Coop Denmark, Salling Group, Dagrofa ja Reitangruppen. Kauppa on Cibuksen mittakaavassa iso ja se kasvattaa portfolion lähes 1,8 mrd. euroon (Q4’21: 1,5 mrd. euroa). Yhtiö arvioi sen seuraavan 12 kk:n tuottokyvyn mukaisen nettotuoton asettuvan kaupan jälkeen 102,2 MEUR:oon (Q4’21: 85,8 MEUR). Arviomme mukaan tuottokykyyn heijastuu osaltaan tammikuussa maaliin mennyt pienempi Norjan kauppa sekä indeksikorotukset ja arvioimme Tanskan kauppahinnan vastaavan karkeasti 5,0-5,4 % haarukkaan asettuvaa alkutuottoa. Kauppa on tarkoitus saada maaliin 6.4. ja hankinta rahoitetaan kassalla, suunnatulla osakeannilla sekä ulkopuolisella rahoituksella. Kokonaisuudessaan näemme kaupan arvoa luovana ja arvioimme sen kasvattavan seuraavan 12 kk:n tuottokyvyn mukaista vuokraustoiminnan tulosta annin diluutiovaikutus huomioiden noin 8 %:lla.
Ennusteita nostettu
Cibuksen kasvuvauhti on ollut kuluvana vuonna selvästi odotuksiamme vahvempaa ja yhtiöllä on menossa tänä vuonna maaliin transaktioita noin 323 MEUR:lla. Yhtiön nettovelkapositio asettuu Tanskan hankinnan ja suunnatun osakeannin jälkeen arviomme mukaan vajaaseen 1,1 mrd. euroon (Q4’21: 867 MEUR), mikä vastaa hieman alle 60 % LTV:tä. Olemme tarkistaneet lähivuosien akvisitioennusteitamme ylöspäin ja odotamme yhtiön kykyenevän tekemään nykyisellä taseella ja tulosennusteillamme uusia hankintoja tänä vuonna vielä noin 125 MEUR:lla ja 2023-24 noin 100-125 MEUR/vuosi. Cibuksen tavoitteena on kasvattaa portfolio 2,5-3,0 mrd. euroon 2023 loppuun mennessä ja tavoite tulee vaatimaan yhtiöltä huomattavasti uutta omaa pääomaa. Nykyisellä korkealla arvostuksella osakeannit ovat yhtiölle houkutteleva rahoitusvaihtoehto ja D-osakesarjan lanseeraus tarjoaa yhtiölle lisää rahoituksellisia työkaluja. Maksuton osakeanti (”bonus issue”) edellyttää yhtiökokouksen hyväksyntää, sen täsmäytyspäivä on 11.5. ja tulemme huomioimaan sen ennusteissamme myöhemmin.
Arvostuskuva ennallaan
Cibus hinnoitellaan Tanskan hankinta ja suunnattu osakeanti huomioiden laskelmiemme mukaan noin 72 % NRV-preemiolla, mikä vastaa noin 4,5 % implisiittistä nettotuottoa. Näin ollen arvostuskuva on säilynyt pitkälti ennallaan. Pohjoismaisilla ruoka- ja päivittäistavarakauppakiinteistöillä käydään maasta riippuen kauppaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla tällä hetkellä arviomme mukaan noin 5,0-6,0 % tuottotasoilla (Cibuksen portfolio arvostettu 5,7 % nettotuotolla) ja vastaavasti listatut kaupallisiin kiinteistöihin (liike, toimisto, logistiikka) keskittyneet pohjoismaiset verrokit arvostetaan tällä hetkellä implisiittisesti noin 4,6 % nettotuotolla. Näkemyksemme mukaan Cibuksen salkun tuottotason tulisi asettua listattujen verrokkien ja alla olevan kiinteistömarkkinan väliin ja listaverrokkeja matalampi tuottovaade ei mielestämme ole perusteltu Cibuksen kiinteistöjen selvästi heikompi likviditeetti huomoiden. Yhtiön kiinteistöjen hallinnointi on myös niiden pienestä yksikkökoosta johtuen selvästi listattuja verrokkeja kalliimpaa, mikä edelleen puoltaa korkeampaa tuottotasoa.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille
Cibus Nordic Real Estate
Cibus Nordic Real Estate is an investment company focused on the real estate and food sector. The company's strategy is to acquire, operate and develop properties and distribution networks used by major food chains in Finland and Sweden. Cooperation is carried out with major food chains around the Nordic region. The company was founded in 2017 and is headquartered in Stockholm.
Lue lisää yhtiösivulla