Rakentaminen tasaantuu, mutta myös positiiviset yllätykset ovat mahdollisia
Rakennusalan suhdanteen odotetaan edelleen hidastuvan merkittävästi lähivuosina. Viime viikolla ennusteensa päivitti Rakennusteollisuus RT, joka odottaa rakentamisen markkinan laskevan tänä vuonna hyvästä alkuvuoden kehityksestä huolimatta. Viimeisimmät rakennustuotantoa kuvaavat tilastot rakennusluvista ja -aloituksista antavat kuitenkin yhdessä palautuvan talouskasvun sekä hyvin vetävien kasvukeskuksien rakentajille toiveita paremmasta kehityksestä. Arviomme mukaan yleinen rakentamisen suhdanteen heikkeneminen näkyykin kasvukeskuksien ulkopuolella. Alhaisena pysyvä korkotaso, vaihtoehtoisten sijoitusten puute, ansiotasojen hyvä kehitys, tilantarpeen kasvu ja muutos, kaupungistuminen sekä korjausvelan kasvu tukevat kuluttajien, yritysten, instituutioiden ja julkisen puolen kysyntää myös jatkossa.
Rakentamisen lupakehitys edelleen laskussa, mutta aloituksissa nähtävissä valonpilkahduksia
Viimeisen tilaston (9/2020) mukaan kaikille rakennuksille myönnetyt rakennusluvat olivat noin 16 % laskussa vertailukaudesta (12kk rullaava summa). Lupakehitys on ollut laskussa koko vuoden ja on kiihtynyt viime kuukausina vahvistaen tarinaa heikentyvästä suhdanteesta. Samalla kaikkien rakennusten aloitukset olivat syyskuussa kuitenkin vain 3 % vertailukautta alemmalla tasolla. Arviomme mukaan lupia on ollut varastossa jonkin verran ja markkinatilanne on antanut myötä käynnistää hankkeita. Nykyisellä lupakehityksellä hidastuminen aloituksissakin tulee seuraamaan lupia alaspäin.
Asuinrakentamisen osalta lupakehitys on rullaavan 12 kuukauden summa mukaan näyttänyt noin 10 %:n laskua oikeastaan koko vuoden ajan. Aloitukset olivat tässä kuitenkin viime mittauksen mukaan noin 4 %:n kasvussa vertailukaudesta. Alkuvuoden lasku asuinrakentamisen aloituksissa on näin kääntynyt nousuun. Pörssin rakentajille tärkeissä asuntokerrostaloissa lupakehitys oli noin 6 % alle vertailukauden tason (12kk rullaava, kpl), mutta lasku on hiipunut. Kappalemääräiset aloitukset olivat syyskuun tilastojen mukaan jopa 8 % nousussa vertailukaudesta. Näyttäisi, että syyskuussa on purkautunut osin aloituksia, mitä keväältä jäi tekemättä. Aloituksissa viime vuoden yli 20 %:n laskusta on käännytty nyt nousuun, mikä on mielestämme hyvinkin positiivinen signaali asuntomarkkinan kysynnästä.
Asuntorakentamisen ollessa suhteellisen hyvässä vedossa, on liike- ja toimistorakentamisen kehitys syyskuun tilastojen mukaan mennyt heikompaan suuntaan, mikä myös selittää kaikkien rakennuslupien laskua. 12 kuukauden rullaavan summan mukaan olimme syyskuussa rakennusluvissa noin 17 % ja aloituksissa noin 11 % vertailukauden alapuolella. Teollisuus- ja varastorakennusten osalta lupakehitys on myös kääntynyt noin 15 % laskuun vertailukaudesta. Julkisissa palvelurakennuksissa näkyy viime vuosien rakennusbuumi, jota entisestään on nostanut isot sairaalahankkeet. Nyt luvissa on nähty jo selkeää laskua (-28 % v/v) kohti pitkän aikavälin keskiarvoa, vaikka aloitukset ovatkin vielä noin 7 % vertailukauden yläpuolella.
Rakentamisen ennusteet odottavat heikompaa kehitystä
Rakennusteollisuus RT viimeisimmän päivityksen mukaan rakentamiselta odotetaan ensi vuonna selvempää laskua. Rakentamisen aktiviteetti on koko vuoden 2020 oikeastaan ennakoitua ja ennustelaitoksien keväisiä arvioita korkeammalla tasolla. Suomessa on ollut koronan suhteen todella hyvä tilanne, ja monista muista Euroopan maista poiketen, työmaiden toiminta on jatkunut lähes normaalina. Rakentamisen tasoa on pitänyt yllä RT:n mukaan viime vuoden korkeat aloitustasot, suuret elvytystoimet sekä matala korkotaso, jotka ovat tukeneet etenkin asuntorakentamista sekä infrarakentamista. Tänä vuonna RT kuitenkin ennustaa, että rakentamisen määrä laskee noin 1 %:lla, kun se viime vuonna laski noin 4 %:lla.
Vuoden hyvästä aktiviteetista huolimatta RT näkee, että rakennusalan yritysten heikot suhdannenäkymät (EK:n barometri), laskeva lupakehitys sekä kiristyvä rahoitus etenkin asuntohankerahoituksessa ennakoi rakentamisen tuotannon supistumisen nopeutuvan loppuvuonna. Tämän myötä RT ennustaa rakentamisen tuotannon määrän kiihtyvän ensi vuonna 4 %:n laskuun. Lupakehityksestäkin voi jo lukea, että tähän löytyy hyvät perustelut etenkin muun uudisrakentamisen osalta (liiketilat, teollisuus, julkinen), mutta arviomme mukaan infra- ja asuntorakentaminen (etenkin PK-seutu) tukee vahvasti rakentamista vielä loppuvuodenkin aikana. RT huomauttaakin, että tuotannon taso voi säilyä korkeammalla, mikäli talouden epävarmuus helpottaa nopeasti ensi vuoden alkupuolella.
Segmenteittäin katsottuna RT näkee asuntorakentamisen supistuvan eniten ensi vuonna (2021e: -12 %). Tähän vaikuttaa RT:n mukaan asuntojen lupakehitys ja asuntorakentamisen rahoituksen kiristyminen sekä yhä jatkuva talouden epävarmuus. Erot alueittain ovat kuitenkin suuret, sillä esimerkiksi PK-seudulla aloitukset ovat indeksillä mitattuna nousseet jo vuoden 2018 huippuvuosien yläpuolelle, kuten alla olevasta RT:n kuviosta huomataan. Kysyntäpuolella kuitenkin tarve omalle asunnolle on pitänyt pintansa ja tilantarve voi olla koronan vuoksi hieman kasvanut. Samalla kaupungistuminen jatkuu edelleen vahvana. Kysynnän hyvästä tasosta kertoo myös, että myymättömien asuntojen määrä on RT:n kyselyn mukaan pysynyt alhaisella tasolla. Sijoittajien kysyntää taas tukee alhainen korkotaso, asunnoista saatava hyvä tuotto ja vaihtoehtoisten sijoitusten puute.
Pääkaupunkiseudun asuntoaloitukset vahvassa vedossa
Toimitilarakentaminen hidastuu etenkin suurten kaupunkien ulkopuolella. Liike- ja toimistorakentaminen kärsii koronan aiheuttamasta tilakysynnän epävarmuudesta ja siellä myös lupakehitys on kääntynyt huonompaan suuntaan. Teollisuuden rakentamisen voimakas pudotus loivenee ensi vuonna ja pysyy tämän vuoden tasolla. Isojen suunnitteilla olevien teollisuushankkeiden osuminen ennustejaksolle voi muuttaa kuvaa. Julkisten palvelurakennusten puolella aktiviteetin tulisi viime vuosien kiivaan vaiheen jälkeen RT:n mukaan laskea.
Korjausrakentaminen on kärsinyt koronasta hieman uudisrakentamista enemmän ja siinä RT näkee kasvun jäävän noin 0,5 %:iin. Asuinrakennusten korjaaminen kääntyy ensi vuonna koronaa edeltäneelle kasvu-uralle, kun päätöksiä jälleen hankkeista tehdään, mikä on hyvin linjassa arvioidemme kanssa. Myös pitkän aikavälin trendit rakennuskannan korjausikään tulemisesta ja energiatehokkuuden merkityksen kasvusta tukevat kehitystä. Toimitilojen korjaamiseen liittyy koronan aiheuttamaa kulutus- ja sijoituskysynnän epävarmuutta.
Infrarakentaminen kannattelee elvytystoimien ansioista kuluvana vuonna koko rakentamista ja sen odotetaan olevan noin 5 %:n kasvussa vuonna 2020. Hyvän tason säilyminen koko ennustejaksolla edellyttäisi lisää elvytyspanostuksia, minkä vuoksi RT näkeekin kasvun kääntyvän noin 2 %:n laskuun vuonna 2021. Ennusteessa ei kuitenkaan ole otettu huomioon EU-tason mahdollisia elvytyksiä, joista on odotettavissa mahdollisesti päätöksiä lähiaikoina. Elvyttävä talouspolitiikka on yksi ajuri etenkin infrarakentamiselle lähivuosien aikana.
Olemme omissa arvioissamme hieman positiivisempia markkinoiden kehityksestä kuin RT, sillä pörssiyhtiöiden painoarvo rakentamisessa kohdistuu hyvin kasvaviin kasvukeskuksiin sekä pääkaupunkiseudulle. Koko maan kehitys huomioon ottaen rakentamisen kehityksen voi odottaa lupienkin perusteella hieman vielä hiipuvan ensi vuonna. Tämä näkyy etenkin toimitilarakentamisessa isoissa kaupallisissa hankkeissa, mutta osaltaan myös asuntorakentamisessa, sillä hankkeita ei olla päästy samaan tahtiin aloittamaan. Näemme, että asuntomarkkinoilla riittäisi hyvillä sijainneilla vielä kysyntää, mutta nyt tätä rakentamisen kasvua tuntuisi rajoittavan enemmän tarjontapuoli. Samalla useat rakennusyritykset ovat tietoisesti valinneet valikoivamman lähestymistavan muun uudisrakentamisen projekteihin, kun kannattavuutta halutaan nyt ennen kaikkea suojella. Korjausrakentaminen on taas alkanut kiinnostaa sen vakauden ja hyvien kysyntänäkymien vuoksi. Kokonaisuudessaan hiipumista tai tasaantumista on odotettavissa, mutta merkittävä romahdus vaatisi selkeästi heikompaa taloudellista kehitystä.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille