Rakentaminen: Vetovastuu vaihtumassa

Rakennusalan alkuvuosi on ollut markkinahuolien sävyttämä. Geopoliittisen tilanteen eskaloituminen on johtanut kustannuspaineiden vahvistumiseen, materiaalien saatavuuden heikentymiseen sekä epävarmaan taloudelliseen aktiviteettiin. Inflaatio taasen on nostattanut korko-odotuksia ympäri maailman, minkä voi nähdä osin heikentävän kysyntää rakennusinvestoinneille niin kuluttajien kuin muidenkin toimesta.

Kuluvaa vuotta kuitenkin tukee vielä vahvat tilauskannat ja aloitetut sekä käynnissä olevat hankkeet. Volyymien odotetaan laskevan ensi vuonna, mutta asuntorakentamisen hiipumista korvaamaan saapuu koronan kuopissa ollut liike- ja toimistorakentaminen, kun samalla infra- ja korjausrakentamisen odotetaan jatkavan vakaata kehitystään. Ilmapiiri on synkkä, mutta isompi romahdus vaatisi selkeästi heikomman talouskuvan.

Ei niin synkkää kuin voisi ajatella

Rakennusteollisuus RT:n viimeisimmän päivityksen (kevät 2022) mukaan rakentamisen odotetaan kasvavan vuonna 2022 noin 2,0 %:lla, mutta lähtevän 2 %:n laskuun vuonna 2023. Rakentamisen kasvua tänä vuonna ajaa etenkin asunto- ja toimitilarakentaminen, missä RT näkee rakentamisen määrän nousevan 3-4 %. Hyvinkin vahvana ollut asuntomarkkina tukee kasvunäkymiä yhdessä koronan pohjista kasvaneiden aloitusten kanssa. Toimitiloissa palaudutaan koronan anemiasta ja muutama vuosi kestäneestä heikommasta markkinajaksosta.

Vuonna 2023 RT näkee kuitenkin molempien rakentamisen alojen kääntyvän laskuun. Asuntorakentamisen volyymit laskisivat 7 %:lla ja toimitilarakentamisen 3 %:lla. Viime vuosien kovat asuntojen valmistumismäärät (noin 45 000 kpl) laskevat alemmas kohti pidemmän aikavälin tarvetta (noin 35 000 asuntoa), mikä on kohtuullisen normaalia kehitystä parin hyvän vuoden jälkeen. Kustannuspaineet ja taloustilanne luovat oman varjonsa näkymiin ja ennusteissa riski on alaspäin. Koholla olevat kustannuspaineet ja pula hyvistä tonteista osaltaan heikentää tarjontaa, kun kysyntäpuolella korkojen nousu ja talouskasvukuvan hiipuminen voi heikentää kysyntää. Toimitiloissa lähtötasot ovat matalia, mutta epävarmuus paistaa myös tähän rakentamisen alaan. Vielä toistaiseksi ainakin lupakehitys ja aloitusmäärät voisivat kasvuakin ensi vuodelle näyttää, mutta alkuvuoden geopoliittinen tilanne hidastanee tai ainakin jarruttaa hetkellisesti kehitystä tästä eteenpäin.

Infrarakentaminen sekä korjausrakentaminen jatkavat tasaista vakaata kasvuaan vuonna 2022 ja korjausrakentaminen jatkaa kasvuaan vielä vuonna 2023. Korjausvelan korkea määrä ja koronan vuoksi lykkääntyneet hankkeet odottavat tekemistä, mikä tukee mielestämme korjaamisen näkymiä. Korjaaminen on usein tarpeeseen perustuvaa, joten hankkeiden lykkääntyminen lähinnä vaan siirtää kysyntää eteenpäin. Infrassa volyymien odotetaan ensi vuonna lähtevän 2 %:n laskuun muun markkinan mukana. Infra on kuitenkin tärkeässä osassa elvyttämässä rakentamista ja taloutta koronan kuopista. Myös EU:n kestävään infraan liittyvillä tukipaketeilla voi olla positiivisia vaikutuksia markkinan kehitykseen lähivuosina. Yleisesti infrarakentaminen kehitys on tasaista sekä myös suhdannekestävämpää kuin muun uudisrakentamisen.

Lupakehityksen perusteella asuntorakentamisen huippu takanapäin, toimitiloissa piristyy

Kuten alkuvuonna jo lupakehityksen perusteella näytti, asuntorakentamisen kiivain tahti alkaa hiipumaan vuoteen 2023 mentäessä. Samalla kuitenkin vuosia alamaissa ollut toimitilarakentaminen näyttää selkeitä käänteen merkkejä. Viimeisen tilaston (3/2022) mukaan koko rakentamisen myönnetyt rakennusluvat (m3) olivat kääntyneet maaliskuussa 1 %:n laskuun vertailukaudesta (12kk rullaava summa). Aloitukset olivat tosin 7 % vielä plussalla tukien kuluvan vuoden näkymiä hyvin. Q1:llä luvat laskivat 20 % vertailukaudesta (v/v), mutta aloitukset olivat vielä prosentin plussalla.

Asuinrakentamisen osalta lupakehitys (m3) on 12 kuukauden summan mukaan hiipunut viime kesän korkeista kasvuluvuista, mutta oli vielä maaliskuun lopussa 1 % vertailukauden yläpuolella. Aloitukset olivat noin 12 % vertailukauden yläpuolella. Tämä tukee kuluvan vuoden näkymiä, mutta samalla huomioitavaa on, että tahti hiipuu ja käännettä alaspäin on havaittavissa. Q1:llä luvat laskivatkin 17 %, mikä enteilee, että etenkin H2:n aikana tahti tulee hiipumaan. Kuten alla olevasta kuvastakin kuitenkin näkee, nykyiset tasot ovat kuitenkin kohtuullisen hyvät ja aloitukset eivät vielä selkeästi ole lupakehitystä lähteneet seuraamaan kertoen kohtuu vahvasta markkinasta.

Asuntorakentamisessa selvästi esiin nousee kerrostalot, jotka ovat myös pörssin rakentajille tärkeässä asemassa. Asunnoittain (kpl, 12kk summa) mitattuna kerrostalojen lupamäärissä on käännytty jo 7 % laskuun vertailukaudesta, mutta aloituksia tehdään vielä 14 % vertailukautta enemmän. Alla olevan kuvion perusteella viime vuosien kovaan rakennustahtiin nähden aloituksien määrän tulisikin laskea lähemmäs kohti historiallista tasoaan. Vuosittainen yli 35 000 kerrostalon rakentaminen ei ole kestävää, vaikka samalla tarjonnasta on pulaa ja markkina on vahva. Paluu lähemmäs noin 25 000–30 000 asunnon rakentamista lähivuosina on hyvinkin realistista, mikä voisi asuntorakentamisen volyymien kannalta tarkoittaa heikompaa seuraavaa kahta vuotta (2023-2024).

Kun asuntorakentamisen on ollut hyvässä vedossa, on liike- ja toimistorakentamisen kehitys madellut pohjalukemissa. Nyt selkeästi piristymistä on nähtävissä. 12 kuukauden summan mukaan olimme maaliskuussa rakennusluvissa jo noin 13 % vertailukauden yläpuolella. Aloituksissa ollaan myös jo noin 32 %:n kasvussa, mitä osin varmasti selittää koronan vuoksi lykättyjen hankkeiden käynnistyminen. Vaikka kasvuluvut ovat korkeita, voi kuviostakin nähdä, että olemme selvästi laskeneet historiallisten tasojen alapuolelle, josta kasvu on vasta lähtenyt liikkeelle. Arviomme mukaan toimitilarakentamisen tulisi tukea rakentamisen volyymeja asuntorakentamisen hidastuessa. Geopoliittisen tilanteen luoma epävarma investointiympäristö on kuitenkin omiaan hidastamaan kehitystä.