Copyright © 2021. Inderes Oyj. All rights reserved.

Rakennusalan markkinan kehitys vuonna 2021 oli kuin olikin odotuksia parempaa hyvän talouskasvukuvan vetämänä. Asuntorakentamisen hyvä vuosi avitti koko rakentamista, kun toisaalta toimitilarakentamisessa koronan viivästykset sekä epävarmuudet näkyivät edelleen.  

Syksyisten ennusteiden mukaan rakentamisen vuoden 2021 pienen kasvun jälkeen piristymistä on edelleen luvassa vuodelle 2022. Vahvan asuntorakentamisen jatkuminen, toimitilamarkkinoiden palautuminen ja korjausrakentamisen vahvistuva kasvu auttaisivat ennusteiden mukaan koko rakentamista kasvamaan vuonna 2022. Kustannuspaineet, talouskasvukuvan heikentyminen, koronnousupaineet sekä koronan lopulliset markkinamuutokset aiheuttavat kuitenkin riskitekijöitä alkavaan vuoteen.

Rakentamisen kasvun odotetaan piristyvän vuonna 2022

Rakennusteollisuus RT:n viimeisimmän päivityksen (syksy 2021) mukaan rakentamisen odotetaan kasvavan lopulta vuonna 2021 noin 1,5 %:lla ja edelleen noin 2,5 %:lla vuonna 2022. Rakentamisen kasvua ajaa etenkin asuntorakentaminen, missä RT näkee rakentamisen määrän nousevan 6 %:lla vuonna 2021 ja edelleen jopa 8 %:lla vuonna 2022. Hyvinkin vahvana ollut asuntomarkkina tukee kasvunäkymiä yhdessä koronan pohjista kasvaneiden aloitusten kanssa. Vuoden 2022 aikana tulee valmistumaan paljon asuntoja, mikä tukee rakentamisen näkymiä. Aloituksien kasvun voi kuitenkin odottaa hieman tasaantuvan patoutuneen kysynnän purkautumisen jälkeen, jolloin näkymät vuodelle 2023 eivät olisi niin hyvät. Koholla olevat kustannuspaineet ja pula hyvistä tonteista osaltaan heikentää tarjontaa, kun kysyntäpuolella mahdollinen korkojen nousu ja talouskasvukuvan hiipuminen voi heikentää kysyntää.

Toimitilarakentamisen osalta korona näkyy vielä ennusteissa vuonna 2021, kun rakentamisen määrän odotetaan laskevan 2 %:lla. Palautumiseen uskotaan vuonna 2022, kun rakentamisen määrän odotetaan RT:n ennusteissa nousevan 4 %:lla. Isoja hankkeita on kuitenkin lykätty epävarmuuden myötä ja koronan uudet variaatiot tuntuvat laittavan kapuloita rattaisiin yhteiskunnan avaamiselle. Näin vielä selkeyttä toimitilarakentamisen uudesta normaalista ei ole. Muutaman selvästi heikon vuoden jälkeen palautuminen vuosien 2022-2023 aikana on kuitenkin mielestämme todennäköinen skenaario.

Infrarakentamisessa markkinatilanne on ollut hieman heikompi vuosien 2020-2021 aikana, mutta loppuvuonna 2021 tilanne näyttäisi kehittyneen parempaan suuntaan. Vuodelle 2022 RT ennustaa markkinan kuitenkin laskevan noin prosentilla vuodesta 2021. Infra on tärkeässä osassa elvyttämässä rakentamista ja taloutta koronan kuopista. Myös EU:n kestävään infraan liittyvillä tukipaketeilla voi olla positiivisia vaikutuksia markkinan kehitykseen lähivuosina. Yleisesti infrarakentaminen kehitys on tasaista sekä myös suhdannekestävämpää kuin muu uudisrakentaminen.

Korjausrakentamisen kasvun RT odottaa vahvistuvan vuonna 2022 noin 2 %:iin vuoden 2021 1 %:sta. Korjausvelan korkea määrä ja koronan vuoksi lykkääntyneet hankkeet odottavat tekemistä, mikä tukee mielestämme alan näkymiä. Korjaaminen on usein tarpeeseen perustuvaa, joten hankkeiden lykkääntyminen lähinnä vaan siirtää kysyntää eteenpäin.  

Lupakehityksen perusteella asuntorakentamisen huippu takanapäin, toimitiloissa piristyy

Rakentamisen lupakehityksen perusteella näyttäisi, että asuntorakentamisen kiivain tahti alkaa hiipumaan. Samalla kuitenkin vuosia alamaissa ollut toimitilarakentaminen näyttää käänteen merkkejä. Viimeisen tilaston (10/2021) mukaan koko rakentamisen myönnetyt rakennusluvat (m3) olivat vielä noin 5 %:n nousussa vertailukaudesta (12kk rullaava summa). Lupakehitys kääntyi nousuun viime keväänä koronan aiheuttaman laskun jälkeen, mutta vauhti on hieman hiipunut viime aikoina.

Asuinrakentamisen osalta lupakehitys (m3) on 12 kuukauden summan mukaan hiipunut kesän korkeista kasvuluvuista, mutta oli vielä lokakuun lopussa 17 % vertailukauden yläpuolella. Tämä tukee kuluvan vuoden näkymiä, mutta samalla huomioitavaa on, että tahti hiipuu ja käännettä alaspäin on havaittavissa. 

Asuinrakennuksista selvästi esiin nousevat kerrostalot, jotka ovat myös pörssin rakentajille tärkeässä asemassa. Asunnoittain (kpl) mitattuna kerrostalojen lupamäärissä ollaan vielä 13 % yli vertailukauden tason ja aloituksissa noin 18 %. Kesän 30 %:n lupien kasvumääristä on kuitenkin hiivuttu alaspäin. Alla olevan kuvionkin perusteella pientä tasaantumista on odotettavissa, kun vastaan tulevat vahvat vertailuluvut. Tilavuudella mitattuna luvut ovat suhteellisen samoilla tasoilla, joten asuntojen keskikoossa ei vuoden aikana ole nähty isoa muutosta. Selvästi trendi on kuitenkin isompaa asuntokokonaisuutta kohtaan, jos sitä vertaa lähivuosien pienten asuntojen buumiin. 

Asuntorakentamisen ollessa hyvässä vedossa, on liike- ja toimistorakentamisen kehitys madellut pohjalukemissa. Nyt pientä piristymistä on nähtävissä. 12 kuukauden summan mukaan olimme lokakuussa rakennusluvissa vielä noin 5 % vertailukauden alapuolella, mutta viime kevään noin 40 %:n laskutasoista käänne parempaan on toistaiseksi ainakin alkanut. Aloituksissa nimittäin ollaan käännytty jo noin 14 %:n kasvuun, mitä varmasti selittää koronan vuoksi lykättyjen hankkeiden käynnistyminen. Segmentissä näkyy selvästi koronan luoma epävarmuus investointeihin eikä uusia isoja hankkeita olla lähdetty viemään eteenpäin. Kuviostakin näkyy, että alamme olla jo selkeästi historiallisten tasojen alapuolella ja aloitukset ovat kääntyneet nousuun. Toimitilojen tulevaisuuden tarve on kuitenkin vielä avoin kysymys, minkä vuoksi investoinneissa on paljon epävarmuuksia.

Samoin kuin toimitiloissa, teollisuus- varastorakennusten osalta lupakehitys on kääntynyt kasvuun. Talouskasvukuvan piristyminen kirvoittaa teollisuusinvestointeja, mikä vauhdittaa myös hankkeiden rakentamista. Alla olevasta kuviosta on huomattavissa, että käänne parempaan päin näyttäisi alkaneen, vaikkakin yksittäiset hankkeet heiluttavatkin tilastoja teollisuudessa voimakkaasti.  

Näyttäisi lupakehityksen puolesta, että rakentaminen on pitkän asuntorakentamisen vetovaiheen jälkeen saamassa tukea myös muilta osa-alueilta. Tämä on myös toivottua, sillä asuntorakentamisen kasvu ja kysyntä voi todennäköisesti lähivuosina hiipua. Paljolti on kiinni myös talouskehityksen vahvuudesta hyvien palautumisvuosien jälkeen. Odotuksia suurempi hidastuminen iskisi nopeasti myös rakentamisen näkymiin. Koronan epävarmuudet todennäköisesti hiipuvat entisestään rokotuksien ja immuniteettien varjolla, minkä pitäisi piristää etenkin toimitilarakentamista. Raaka-aineiden korkea hintataso ja inflaation piristyminen voi osaltaan heikentää näkymiä sekä tarjonnan että kysynnän näkökulmasta. Keskuspankkien korkojen nostot eivät todennäköisesti heilauta kuluttajien asunnonostoaikeita ainakaan vielä, mutta vaihtoehtoisten sijoitusten määrän kasvu voi aiheuttaa muutoksia kiinteistömarkkinalla. Kokonaisuutena markkinan näkymät ovat ainakin kuluvalle vuodelle kohtalaisen hyvät, ellei talouskasvukuvassa, inflaationäkymissä tai korkojen kehityksessä tapahdu yllättäviä muutoksia.

Analyytikko / Kirjoittaja

Olli Koponen

Olli Koponen

Analyytikko

Lisätiedot

YIT on suurin suomalainen ja merkittävä pohjoiseurooppalainen hankekehittäjä ja rakennusyhtiö. Jo 110 vuoden ajan olemme luoneet parempia elinympäristöjä asiakkaillemme: toimivia koteja kestävään asumiseen, julkisia ja kaupallisia rakennuksia tulevaisuuden tarpeisiin sekä infrastruktuuria ihmisten, yritysten ja yhteiskunnan sujuvampaan liikkumiseen. Työllistämme 5500 ammattilaista yhdeksässä maassa: Suomessa, Ruotsissa, Norjassa, Virossa, Latviassa, Liettuassa, Tšekissä, Slovakiassa ja Puolassa. Liikevaihtomme vuonna 2021 oli 2,7 miljardia euroa.