Toivo Group nosti perjantaina vuoden 2022 tulosohjeistustaan. Ohjeistuksen noston taustalla on ulkopuoliselta kiinteistönarvioitsijalta saadut tiedot vuodenvaihteen tuottovaatimustasoista osana kiinteistöjen käyvän arvon tarkastelua. Lisäksi yhtiö on toteuttanut kiinteistökauppoja vuoden 2022 lopussa.

Päivitetty liikevoitto-ohjeistus on hieman omien odotustemme yläpuolella

Toivo ohjeistaa nyt sen koko vuoden 2022 liikevoiton asettuvan 13-18 MEUR:oon (aik. 10-18 MEUR). Omat ennusteemme odottavat yhtiön liikevoiton asettuvan koko vuoden osalta 14,0 MEUR:oon ja näin ollen päivitetyn ohjeistushaarukan keskikohta (15,5 MEUR) on hieman omien ennusteidemme yläpuolella. Perjantaina annetun ohjeistushaarukan keskikohdan ja Toivon ensimmäisen yhdeksän kuukauden tuloskertymän perusteella Q4-liiketappio asettuisi noin 2,5 MEUR:oon, kun 25.11. annetun tulosohjeistuksen keskikohta indikoi Q4-liiketappioksi 4,0 MEUR.

Toivo ohjeisti vielä Q3-tuloksen yhteydessä sen koko vuoden liikevoiton asettuvan 22-28 MEUR:oon. Yhtiö tarkisti liikevoitto-ohjeistusta alaspäin marraskuun loppupuolella (10-18 MEUR), ja nyt ohjeistusta nostettiin siis 13-18 MEUR:oon. Perjantaina annetun liikevoitto-ohjeistuksen keskipiste (15,5 MEUR) on 9,5 MEUR Q3-tuloksen yhteydessä annetun ohjeistuksen keskikohdan alapuolella. Mikäli oletamme ohjeistusmuutoksen johtuneen puhtaasti kiinteistöjen tuottovaatimusten noususta, olisi käypien arvojen muutos ohjeistuksen keskipistemuutoksen kautta laskettuna noin -5,9 % suhteessa yhtiön syyskuun lopun 161 MEUR:n kiinteistömassaan (aiemman 25.11. annetun ohjeistuksen perusteella noin -6,8 %).

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevaa ohjeistushaarukkaa yllättäen levennetttiin

Toivo tarkensi perjantaina myös ohjeistustaan vuoden 2022 lopun sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta 150-165 MEUR:oon, kun aiempi ohjeistus oli 160-170 MEUR. Haarukka näin ollen leveni aiemmasta, mikä on kavennetun tulosohjeistuksen valossa yllättävää. Toivon viimeisen neljänneksen kiinteistöinvestoinnit ja -divestoinnit ovat luonnollisesti yhtiön tiedossa ja suhtellisen kapean tulosohjeistuksen valossa myös kiinteistöjen arvostusparametrit ovat arviomme mukaan myös pitkälti jo lyöty lukkoon. Arviomme mukaan leventynyt haarukka voi selittyä johdon haluamalla varmuusmarginaalilla tai kiinteistömyynteihin ja tilinpäätöksen laatimiseen liittyvillä tekijöillä (epävarmaa vielä, mihin tase-erään tietyt myytävät kiinteistöt 31.12. tilanteessa luetaan).

Ohjeistuksen nosto positiivista, mutta kiinteistöjen arvonkehitysnäkymät edelleen epävarmat — tarkastelemme mahdollisia ennustemuutostarpeita lähempänä Q4-tulosta

Toivon tulosohjeistuksen nosto on sijoittajien näkökulmasta positiivista ja sen perusteella negatiiviset käyvän arvon muutokset tulevat jäämään Q4:llä hieman aiemmin indikoitua maltillisemmiksi. Olemme itse odottaneet, että Toivon sijoituskiinteistöihin kohdistuu tulevien kvartaalien aikana kokonaisuudessaan noin 18 MEUR:n negatiivinen käyvän arvon muutos, mikä vastaa noin 11 % negatiivista arvonmuutosta suhteessa Q3’22:n lopun sijoituskiinteistöihin. Arvio perustuu oletukseen porfolion vertailukelpoisten nettotuottojen 4 %:n kasvusta ja nettotuottovaatimuksen 75 peruspisteen noususta, emmekä näe perjantain tiedotteen perusteella välitöntä tarvetta muuttaa tätä näkemystä.

Huomautamme kuitenkin, että kiinteistöjen lyhyen aikavälin arvonkehitykseen liittyy toimialalla tällä hetkellä huomattavaa epävarmuutta. Arviomme mukaan asuntosektorilla transaktioaktiviteetti on ollut viime vuoden loppupuolella hiljaista ja tämä näkemyksemme mukaan vaikeuttaa osaltaan kiinteistöjen arvonmääritystä, sillä arvioitsijoilla ei välttämättä ole tällä hetkellä käytettävissä ajantasaista vertailukauppadataa kaupankäynnin vähyydestä johtuen. Näkemyksemme mukaan alkukevään transaktioaktiviteetin kehitys tuleekin antamaan suuntaa siitä, ovatko tilinpäätöksissä sovelletut tuottovaatimustasot sekä myyjän että ostajan näkökulmasta järkevillä tasoilla (ts. syntyykö kauppaa). Sijoittajien asettamiin tuottovaatimustasoihin vaikuttavat luonnollisesti myös korko-odotusten muutokset, mikä on johdannainen inflaationäkymien kehittymisestä.

Toivo julkistaa tilinpäätöksensä 28.2. ja tulemme tarkastelemaan mahdollisia ennustemuutostarpeita tarkemmin lähempänä tulospäivää. Edelleen ajankohtainen laaja raportti Toivosta on luettavissa vapaasti täältä.