Toivo Group Q3 keskiviikkona: Näkymät pääroolissa

Toivo Group julkistaa Q3-tuloksensa keskiviikkoaamuna. Odotamme yhtiön tuloksen laskevan selvästi viime vuodesta vertailukautta pienemmistä investoinneista ja kehitysvoitoista johtuen. Q3-raportissa itse tulosta kiinnostavammassa roolissa ovat mielestämme vuokrankorotuksiin, vuokra- ja transaktiomarkkinaan sekä investointinäkymiin liittyvät kommentit.

Odotamme liikevaihdon asettuneen vertailukauden yläpuolelle

Ennustamme Toivon liikevaihdon olleen Q3:lla 8,2 MEUR (Q3’22: 6,7 MEUR, Q2’23: 6,1 MEUR). Vertailukautta korkeamman liikevaihdon taustalla on ennakkoon myydyistä projekteista tuloutuva liikevaihto sekä katsauskaudelle ennustamamme asuntomyynnit. Lisäksi ennustamme Toivon kiinteistöportfolion vuokratuottojen kasvaneen merkittävästi vertailukaudesta (1,7 MEUR vs. 1,1 MEUR) asuntokannan kasvun sekä vuodenvaihteessa tehtyjen vuokrankorotusten tukemana.

Ennustamme käyvän arvon muutosten laskeneen selvästi vertailukaudesta

Toivolla oli Q2:n lopussa rakenteilla 406 asuntoa ja odotamme kehityshankkeista tuloutuneen Q3:lle noin 1,3 MEUR:n laskennalliset käyvän arvon muutokset. Käyvän arvon muutokset ovat ennusteissamme huomattavasti vertailukautta (Q3’22: 3,8 MEUR) pienemmät, mikä selittyy 1) pienemmillä investointivolyymeilla, 2) arviomme mukaan markkinatilanteen myötä heikentyneellä kehitysmarginaalilla sekä 3) sillä, että valmistuneista asunnoista vertailukauteen nähden suurempi osuus on mennyt myytäväksi, jolloin kate tuloutuu liikevaihdon kautta. Emme odota Toivon kiinteistöportfolion arvostusparametreissa tapahtuneen muutoksia Q3:lla ja ennustamme nettotuottovaatimuksen säilyneen ennallaan ~4,8 %:ssa.

Tulos putoaa merkittävästi viime vuoteen nähden

Odotamme Toivon operatiivisen kulurakenteen (henkilöstökulut ja muut kulut pl. vastikkeet) olevan vertailukauden yläpuolella (Q3’23e: 0,5 MEUR vs. Q3’22: 0,3 MEUR) hieman kasvaneesta henkilöstömäärästä sekä yleisistä inflaatiopaineista johtuen. Edellisiä ennusteita mukaillen odotuksemme yhtiön Q3-liikevoitoksi on 2,8 MEUR, mikä tarkoittaa huomattavaa tulospudotusta suhteessa viime vuoteen (Q3’22: 4,7 MEUR). Taustalla on selkeästi vertailukautta pienemmät laskennalliset kehitysvoitot ja matalakatteisemman projektinjohtourakoinnin kasvanut osuus liikevaihdossa suhteessa asuntomyynteihin. Nousseen korkotason ja kasvaneen bruttovelan myötä odotamme nettorahoituskulujen (Q3’23e: -0,9 MEUR vs. Q3’22: -0,3 MEUR) kasvaneen selvästi vertailukaudesta, mikä voimistaa tuloslaskua nettotulostasolla. Ennustamme osakekohtaisen tuloksen asettuneen Q2:lla 0,03 euroon (Q3’22: 0,06 euroa).

Kiinteistöjen erikoistilanteet -yksikölle ensimmäinen hankesopimus

Toivo tiedotti perjantaina kiinteistöjen erikoistilanteet- yksikön allekirjoittaneen ensimmäisen hankesopimuksensa. Toivo ottaa perustajaurakoitsijavastuun koskien konkurssiin menneen rakennusliikkeen kesken jäänyttä asuinrakennushanketta Itä-Helsingissä. Kohteen valmiusaste on n. 55 % ja se koostuu sekä rivi- että paritaloasunnoista. Kohteessa on 13 asuntoa ja se valmistuu 30.6.2024 mennessä. Kehitysmarginaali tällaisissa hankkeissa muodostuu todennäköisesti vertailukelpoista (sama valmiusaste) hanketta paremmaksi. Luonnollisesti myös riskit ovat normaalia hanketta korkeammat. Tällaiset hankkeet ovat hyvin tapauskohtaisia, minkä takia tarkempia johtopäätöksiä ei voida vetää, mutta arvioimme sopimusehtojen olevan suotuisat ja tuotto-riskisuhteen hyvä. Lisäksi tällaisessa hankkeessa rahoituksen järjestäminen onnistuu tyypillisesti hyvin ehdoin, sillä Toivon mukaan tuleminen on helpotus myös rahoittajan näkökulmasta. Näemme hankkeen positiivisena Toivon kannalta, vaikkakin se on kokonaiskuvassa varsin pieni. Odotamme kuulevamme lisätietoa hankkeesta Q3-tuloksen yhteydessä.

Tulosennusteemme on ohjeistuksen alapuolella, tutut teemat keskiössä Q3-raportissa

Toivo ohjeistaa sen koko vuoden liikevoiton asettuvan noin 10–17 MEUR:oon. Omat ennusteemme ovat selvästi ohjeistuksen alapuolella (2023e: EBIT 4,2 MEUR), sillä ennakoimme kiinteistöjen tuottovaatimusten nousun aiheuttavan Q4:llä yhtiön tulokseen noin 6,3 MEUR:n negatiiviset käyvän arvon muutokset. Näistä putsattuna liikevoittoennusteemme olisi 10,5 MEUR ja annetun ohjeistushaarukan alalaidalla.

Mielestämme Toivon antamaan tulosohjeistukseen liittyy selkeitä riskejä, sillä näemme tuottovaatimuksiin kohdistuvan edelleen nousupainetta ja myös uusien vuokrankorotusten tekeminen voi osoittautua vaikeaksi (yhtiö teki vuodenvaihteessa 4,5 % korotukset ja tavoittelee uusia 4–5 % korotuksia, jotka käynnistettiin syksyllä). Toivon asuntoportfolion vuokrausaste säilyi vuodenvaihteen korotusten jälkeen vahvana (Q2: 97,8 %), mutta huomionarvoista on, että vuokra-asunnoista on pääkaupunkiseudulla edelleen runsaasti tarjontaa. Mikäli vuokrankorotukset toteutuisivat, olisi näiden positiivinen vaikutus yhtiön arvion mukaan kiinteistöjen käypään arvoon 5–7 MEUR muiden tekijöiden pysyessä ennallaan. Ylitarjonnan myötä uusien vuokrasopimusten vuokrat laskivat KTI:n mukaan pk-seudulla Q3:lla noin 0,6 %. CBRE:n arvioi vuokrien kasvaneen kokonaisuutena 0,5 % PK-seudulla. Tosin tyhjien vuokra-asuntojen osuus on kääntynyt viimeisen puolen vuoden aikana myös Helsingissä ja Espoossa laskuun, vaikkakin Vantaalla yhä kasvanut. Taso on myös absoluuttisesti yhä korkea (PK-seutu 8,9 % vs. muut suuret kaupungit 3,7–4,6 %). Muissa suurissa kaupungeissa (Turku, Tampere, Oulu, Jyväskylä, Lahti, Kuopio) uusien vuokrasopimusten vuokrien muutos kääntyi keskimäärin 2,2 %:n nousuun kesä-elokuussa KTI:n mukaan.

Vuokramarkkinoiden lisäksi meitä kiinnostavat transaktiomarkkinaan liittyvät kommentit. Transaktiomarkkinassa on nähty Q2-Q3 kaksi relevanttia asuntoportfoliokauppaa, jossa NREP osti OP:n Vuokratuotto- ja S-Pankin asuntorahastolta yli 400 asuntoa Espoosta ja Vantaalta. Julkisuudessa esitettyjen arvioiden mukaan näiden kauppojen hinnoittelu on vastannut +4 %:n nettotuottovaatimusta. Tarkkaa tasoa ei ole julkisesti kerrottu, mutta tulkitsemme arvion niin, että tuottovaatimus on ollut kuitenkin alle 5 %. Indikaatio Toivon näkökulmasta on positiivinen. Huomionarvoista kuitenkin on, että kiinteistökauppavolyymit ovat edelleen hyvin matalat (Q3’23: -75 % v/v), mikä rajoittaa pidemmälle menevien johtopäätösten tekemistä kiinteistömarkkinan tämänhetkisistä tuottovaatimustasoista.

Edellisten teemojen lisäksi mielenkiintomme kohdistuu myös investointinäkymiin liittyviin kommentteihin. Kiinnostuksemme kohteena ovatkin investointinäkymät Q4:llä ja ensi vuonna. Lisäksi Toivo tiedotti syyskuussa aloittavansa pilotoinnin yhteiskuntakiinteistöissä, josta yhdessä erikoistilannehankkeen kanssa odotamme kuulevamme lisätietoja.