Automaattikäännös: Alkuperäinen julkaistu englanniksi 25.9.2026 klo 14.40 GMT. Anna palautetta täällä.

Swiss Properties Invest (ticker: SWISS) on Kööpenhaminassa pääkonttoriaan pitävä kiinteistöyhtiö, joka on ollut listattuna Nasdaq First North Growth Market Copenhagen -markkinapaikalla vuodesta 2022 lähtien. Yhtiö omistaa ja vuokraa liikekiinteistöjä Sveitsissä kokonaan omistamansa sveitsiläisen tytäryhtiön kautta. Konsernilla oli 30. kesäkuuta 2026 hallussaan yhdeksän toimisto-, logistiikka- ja varastokäytössä olevaa liikekiinteistöä, joiden arvo oli 782,1 milj. DKK viidessä kantonissa saksankielisessä Sveitsissä ja jotka tuottivat edellisen 12 kuukauden aikana 39,2 milj. DKK vuokratuloja. Heinäkuun 1. päivänä 2026 yhtiö otti haltuunsa kymmenennen kiinteistön, joka on noin 3 500 neliömetrin monivuokralainen rakennus Zwillikonissa Zürichin kantonissa. Sijoitustarina perustuu todistettuun arvonluontimalliin: kerätään jatkuvia, inflaatiota kestäviä sveitsiläisiä vuokratuloja, sijoitetaan vapaa kassavirta uudelleen ja hankitaan houkolaatuisilla tuotoilla lisää kiinteistöjä, jotka rahoitetaan tasapainoisella yhdistelmällä kiinteistölainaa ja omaa pääomaa. Tämä on nostanut osakekohtaista substanssiarvoa tasaisesti ilman kertaeriä vuod vuoden 2023 110 DKK:sta 147,5 DKK:hun vuonna 2025 ja 148,4 DKK:hun H1'26:lla.

Kiinteistöyhtiötä arvioitaessa oikea tapa on tarkastella substanssiarvoa (NAV) ja toistuvaa vuokrakassavirtaa raportoidun tuloksen sijaan. H1'26:lla liikevaihto nousi 7,2 % 20,1 milj. DKK:hon ja toistuva tulos ennen arvonmuutoksia (EBITVA) nousi 4,3 % 12,8 milj. DKK:hon. Tämä nosti edellisen 12 kuukauden EBITVAn 25,4 milj. DKK:hon 65 %:n katteella ja 7,0 %:n EBITVA/oma pääoma -suhteella, mikä ylittää vertailuryhmän mediaanin (6,8 %). Tilikauden tulos verojen jälkeen kasvoi 7,8 milj. DKK:sta 8,3 milj. DKK:hon ja sisälsi vain 0,3 milj. DKK:n käyvän arvon nousun, joten tulos oli operatiivisen toiminnan eikä arvonmuutosten ajama. SWISS toimii edelleen reilusti oman suunnitelmansa edellä: edellisen 12 kuukauden liikevaihto ja EBITVA ovat vuodelle 2034 ennakoituja tasoja korkeammalla, ja osakekohtainen substanssiarvo on noussut yli 50 % vuoden 2022 listautumisen jälkeen.

Keskeiset sijoitusperusteet keskittyvät laadukkaisiin sveitsiläisiin kiinteistöihin matalalla hinnalla. Sveitsiläiset liikekiinteistöt tarjoavat turvasataman ominaisuuksia: matalan käyttöasteen (alhaisen tyhjyyden), vakaan valuutan kassavirrat ja vakaan, erittäin säädellyn toimintaympäristön, jota tukee tiukka kaavoitus, joka rajoittaa hyvällä paikalla sijaitsevien tilojen tarjontaa. SWISS tuo lisäksi altistuksen historiallisesti vahvalle CHF:lle ja johtoryhmän, jolla on pääsy off-market-kauppoihin, kuten Zwillikonin yritysosto osoittaa, sekä arvoa luovia aloitteita, kuten aurinkosähköasennuksia. Kurssilla 102 DKK SWISS hinnoitellaan kuitenkin P/B-kertoimella 0,69x suhteessa H1'26:n kirjanpitoarvoon, mikä on noin 31 %:n alennus substanssiarvoon (NAV) nähden. Tämä on alle yhtiön Tanskassa listattujen verrokkien (0,74x) ja selvästi alle Sveitsissä listattujen verrokkien (0,17x / korjaus: 1,17x), jotka omistavat vastaavan tyyppisiä varoja. Tase tukee jatkuvaa laajentumista. LTV on laskenut 62,5 %:sta (vuodelta 2023) 55,2 %:iin, ja vakavaraisuusaste on 45 %. Kassavarat olivat 33,7 milj. DKK 17 milj. DKK:n osakeannin jälkeen, mikä yhdessä lähellä 1 %:ssa olevan sveitsiläisen pankkilainan kanssa rahoitti kymmenennen kiinteistön ja nostaa portfolion yli 800 milj. DKK:hon.

Keskeiset riskit ovat tyypilisiä pienelle, tasepainotteiselle kiinteistöyhtiölle. Raportoitu tulos heiluu arvonmuutosten tahdissa, ja sekä arvostukset että rahoituskustannukset ovat herkkiä Sveitsin koroille: yhden prosenttiyksikön nousu tuottovaatimuksessa laskisi kiinteistöjen arvoa noin 147 milj. DKK:lla. Keskittymisriskiä aiheuttavat vain kymmenen kiinteistöä ohuesti vaihdetussa mikroyhtiössä, jossa merkittävän vuokralaisen tai avainhenkilön menetys olisi merkittävää. Kasvu riippuu myös toistuvista osakeanneista alle substanssiarvon (100 DKK osakkeelta vuonna 2026 vs. NAV ~148 DKK), minkä lisäksi DKK-määräisesti raportoidut CHF-varat lisäävät valuuttakurssiheiluntaa.

Arvostuksen näkökulmasta substanssiarvon alennusta on vaikea soittaa yhteen fundamenttien kanssa. P/B-kerroin on painunut vuoden 2023 0,93x:stä H1'26:n 0,69x:ään siitä huolimatta, että osakekohtainen substanssiarvo on nousnut, mikä jättää SWISSin 27,6 %:n alennukseen suhteessa koko verrokkiryhmän mediaaniin (0,95x). Uudelleenhinnoittelu Tanskassa listattujen mediaanille (0,74x) tarkoittaisi noin 109 DKK:ta osakkeelta, koko verrokkiryhmän mediaani noin 141 DKK:ta ja lähentyminen Sveitsissä listattujen tasoja (1,17x) noin 174 DKK:ta ennen mahdollista substanssiarvon lisäkasvua. Pidämme SWISS-yhtiötä turvasatamana, jonka arvo kasvaa korkoa korolle -ilmiön tavoin sen jatkaessa kiinteistöjen ja substanssiarvon kasvattamista samalla, kun sitä hinnoitellaan lähellä historiansa suurinta listattua alennusta. Eron umpeen kurominen vaatii jatkuvaa suorittamista, tasekuria ja laajempaa sijoittajakuntaa Tanskassa toimivan toimitusjohtajan johdolla.

Vastuuvapauslauseke: HC Andersen Capital saa maksua Swiss Properties Investiltä digitaalista sijoittajasuhdetta (IR) koskevasta tilaussopimuksesta. /William Jørck & Rasmus Køjborg, CFA 16:40 25.09.2026