Automaattikäännös: Alkuperäinen julkaistu englanniksi 3.7.2026 klo 12.20 GMT. Anna palautetta täällä.

Swiss Properties Invest (kaupankäyntitunnus: SWISS) on Kööpenhaminassa pääkonttoriaan pitävä kiinteistöyhtiö, joka on listattu Nasdaq First North Growth Market Copenhagen -markkinapaikalle vuodesta 2022 lähtien ja joka omistaa ja vuokraa toimitiloja Sveitsissä kokonaan omistamansa sveitsiläisen tytäryhtiön kautta. Vuoden 2025 lopussa konsernilla oli yhdeksän toimisto-, logistiikka- ja varastointikäyttöön tarkoitettua toimitilaa, joiden arvo oli 776,8 miljoonaa DKK viidessä kantonissa saksankielisessä Sveitsissä. Nämä tuottivat 37,9 miljoonaa DKK vuotuista vuokratuloa, eikä yksikään kiinteistö ylittänyt noin 17 % liikevaihdosta. Tapaus perustuu todistettuun yhdistelmämalliin: kerätään toistuvia, inflaatiota kestäviä sveitsiläisiä vuokria, sijoitetaan vapaa kassavirta uudelleen ja hankitaan lisää kiinteistöjä houkuttelevilla tuotoilla. Rahoitus koostuu tasapainoisesta yhdistelmästä asuntolainaa ja omaa pääomaa, mikä nostaa substanssiarvoa osaketta kohden tasaisesti kertaluonteisten tapahtumien sijaan, 110 DKK:sta vuonna 2023 147,5 DKK:aan vuonna 2025.

Kiinteistöyhtiön kohdalla oikea mittari on substanssiarvo ja toistuva vuokrakassavirta raportoidun tuloksen sijaan. Vuonna 2025 vuokratulot nousivat 37,9 miljoonaan DKK:aan ja toistuva tulos ennen arvonmuutoksia (EBITVA) oli 24,8 miljoonaa DKK, kun taas raportoitu voitto verojen jälkeen laski 25,4 miljoonaan DKK:aan 57,7 miljoonasta DKK:sta puhtaasti siksi, että vuosi 2024 sisälsi paljon suuremman kiinteistöjen uudelleenarvostuksen (11,4 miljoonan DKK:n käyvän arvon nousu vuonna 2025 verrattuna 60,5 miljoonaan DKK:aan vuonna 2024), ei siksi, että taustalla oleva liiketoiminta heikkeni. Erityisesti SWISS toimii jo selvästi oman suunnitelmansa edellä, sillä salkun arvo ja oma pääoma ovat korkeammalla kuin yhtiö ennusti vuodelle 2034, ja substanssiarvo on noussut 51 % vuoden 2022 listautumisannin jälkeen, mikä tarkoittaa, että malli on lähes vuosikymmenen edellä aikataulusta.

Tärkeimmät sijoitusperusteet keskittyvät laadukkaisiin sveitsiläisiin kiinteistöihin matalalla hinnalla. Sveitsin liikekiinteistöt tarjoavat turvasatamaominaisuuksia, matalan vajaakäyttöasteen, kovan valuutan kassavirtoja ja vakaan, tiukasti säännellyn toimintaympäristön, jota tukee tiukka kaavoitus, joka rajoittaa hyvin sijaitsevien tilojen tarjontaa. Lisäksi sijoittaja saa altistuksen historiallisen vahvaan CHF-valuuttaan ja johdon näyttöihin arvoa lisäävistä aloitteista, kuten aurinkopaneeliasennuksista, jotka leikkaavat kustannuksia ja lisäävät vuokratuloja. Kuitenkin 0,67x P/B-luvulla vuoden 2025 tasearvoon nähden SWISS hinnoitellaan alle sen Tanskan-listattujen verrokkien (noin 0,74x) ja selvästi alle Sveitsin-listattujen verrokkien (noin 1,23x), jotka omistavat samantyyppisiä omaisuuseriä. Tase tukee jatkuvaa laajentumista, sillä LTV on laskenut noin 56 %:iin vuoden 2023 62,5 %:sta, vakavaraisuusaste on 43 %, ja lisäpääomaa on varmistettu maaliskuussa 2026.

Keskeiset riskit ovat tyypillisiä pienelle, omaisuusintensiiviselle kiinteistöyhtiölle. Raportoitu tulos heilahtelee uudelleenarvostusten myötä, ja sekä arvostukset että rahoituskustannukset ovat herkkiä Sveitsin koroille, sillä yhden prosenttiyksikön nousu tuottovaatimuksessa leikkaa kiinteistöjen arvoa noin 147 miljoonalla DKK:lla. Keskittymisriski johtuu vain yhdeksästä kiinteistöstä harvoin vaihdetussa mikroyhtiössä, jossa suuren vuokralaisen tai avainhenkilön menettäminen olisi merkittävää, ja kasvu riippuu toistuvista osakeanneista, jotka voivat laimentaa substanssiarvoa, kun taas DKK:na raportoidut CHF-varat lisäävät valuuttakurssien heiluntaa.

Arvostuksen näkökulmasta substanssiarvoon kohdistuvaa alennusta on vaikea sovittaa yhteen fundamenttien kanssa. P/B-kerroin on laskenut 0,93x:stä vuonna 2023 0,67x:ään vuonna 2025, vaikka substanssiarvo osaketta kohden on noussut, mikä on halvin taso sen listatussa historiassa, huolimatta siitä, että SWISS on kirjannut verrokkiryhmän korkeimman liikevaihdon ja EBITVA-kasvun (12,5 % ja 14,6 % CAGR 2023–2025). Uudelleenluokitus Tanskan-listattujen mediaanitasolle (noin 0,74x) tarkoittaisi noin 109 DKK:ta osaketta kohden, ja lähentyminen Sveitsin-listattujen tasoihin (noin 1,23x) noin 181 DKK:ta ennen substanssiarvon lisäkasvua. Näemme SWISSin turvasatamana, jonka arvo kasvaa ja joka on hinnoiteltu sen listatun historian suurimmalla substanssiarvoon kohdistuvalla alennuksella. Kuilun umpeen kurominen vaatii jatkuvaa toteutusta, taseen kurinalaisuutta ja laajempaa sijoittajien tavoittamista uuden Tanskassa toimivan toimitusjohtajan alaisuudessa.

Vastuuvapauslauseke: HC Andersen Capital saa maksuja Swiss Properties Investiltä Digital IR -tilaussopimuksesta. /William Jørck & Rasmus Køjborg, CFA 14:20 03/07/2026