Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2025-06-19 09:23 GMT. Observera att den automatiska översättningen av innehållet för närvarande endast täcker den text som visas här och kan innehålla fel. Du kan ge feedback gällande kvaliteten på översättningarna och eventuella fel här.

CapMan meddelade igår att de köper en majoritetsandel i det tyska fastighetslånebolaget CAERUS Debt Investments AG. Samtidigt grundar CapMan ett nytt investeringsområde, Real Asset debt (”fastighetslåneinvesteringar”). Även om affären är ganska liten i CapMans skala (vinstpåverkan några procent), är förvärvet tydligt strategiskt, eftersom det erbjuder CapMan tillgång till en ny tillgångsklass och marknad. Vi ser att affären erbjuder intressanta synergieffekter. Köpeskillingen är enligt oss förmånlig och värdeskapande redan utan synergier. Affären beräknas vara i hamn under Q3.

Caerus är en tysk investerare inom fastighetslån

Caerus grundades 2012 och är en av Tysklands första investerare i fastighetslån och dess team består av 12 personer. Caerus förvaltar för närvarande sju fonder och de har cirka 700 MEUR i kapital. Vidare är vår uppfattning att de har betydande investeringskapacitet i sina fonder, vilket ökar det förvaltade kapitalet när tillgångarna investeras. Vår uppfattning är att bolagets track record är starkt och dess fonder har presterat väl över tid. CapMan nämnde inte Caerus omsättning i pressmeddelandet, men vi uppskattar att courtagenivån i denna kapitaltillgångsklass sannolikt ligger mellan 0,6-0,8 %. Därmed är Caerus omsättning för 2024 sannolikt i intervallet 4-6 MEUR. Caerus gjorde en justerad vinst på 1,7 MEUR under 2024 och 2023, justerat för resultatbaserade provisioner. Vi påpekar att alla resultatbaserade avgifter från de gamla fonderna tillfaller bolaget (samma struktur som i Dasos-affären).

Köpeskillingen är förmånlig

I arrangemanget köper CapMan 51 % av Caerus och 49 % kvarstår hos verkställande direktören Michael Morgenroth. Han kommer också att ingå i CapMans ledningsgrupp samt utses till chef för investeringsområdet Real Asset Debt när affären genomförs. Köpeskillingen för 51 % av aktierna är maximalt 6,6 MEUR, vilket består av en fast köpeskilling på 4 MEUR och en tilläggsköpeskilling på maximalt 2,6 MEUR. Affären finansieras med kassamedel. Om hela köpeskillingen tillämpas skulle det förvärvade bolagets EV/EBIT vara under 8x och det beräknade P/E-talet cirka 10x. Priset i relation till AUM är också mycket lågt, cirka 2 %. Multiplarna är klart under CapMans egna och vi finner dem fördelaktiga. Affären gör det också nödvändigt att skapa aktieägarvärde, för om CapMan kan accelerera Caerus tillväxt kommer värderingen att sjunka till en mycket attraktiv nivå.

Strategiskt logiskt steg

Strategiskt sett är affären mycket logisk, eftersom den ger CapMan tillgång till en ny tillgångsklass och en ny marknad, med en mycket begränsad investering (investeringen är cirka 2 % i förhållande till CapMans börsvärde). Utgångspunkten är att affären borde erbjuda tydliga synergieffekter. På kort sikt är de tydligaste synergierna relaterade till CapMans försäljningsmaskins förmåga att stödja Caerus tillväxt genom att bredda sin investerarbas. På längre sikt ser vi en realistisk möjlighet att fastighetslåneverksamheten expanderar till Norden och att aktiebaserade fastighetsinvesteringar (CapMans nuvarande fastighetsverksamhet) expanderar till Centraleuropa. Vi påpekar att eftersom köpeskillingen är förmånlig, skapar arrangemanget enligt vår mening värde redan utan synergier, till skillnad från till exempel Dasos-förvärvet. De största riskerna med affären är naturligtvis relaterade till nyckelpersoner och deras kontinuitet.

Preliminärt kommer arrangemanget att öka CapMans förvaltningsarvoden och förvaltat kapital med cirka 10 % och den förvaltningsarvodesbaserade vinsten (s.k. "fee-profit") med cirka 15 %. Arrangemanget ökar koncernens vinstestimat med uppskattningsvis några procent på grund av minoritetens stora ägarandel. Vi ser positivt på arrangemanget och anser att det har goda förutsättningar för att skapa aktieägarvärde.