Hej allihopa och välkomna till Inderes TV! Idag ska vi prata om Logistea som nyligen har släppt sin rapport för det tredje kvartalet 2026, och med mig för att prata mer om kvartalsrapporten och mycket därtill har jag Logisteas VD Nicklas Zuckerman. Välkommen! Nicklas. Tack snälla! Det är väldigt kul att ha dig här. Det är första gången som du är med på TV. Så jag tänkte, innan vi går in på rapporten, att du kanske kan förklara lite mer kring vilka Logistea är för dem som inte känner till er sedan tidigare?

Absolut. Logistea är ett fastighetsbolag noterat på huvudlistan Mid Cap. Vi har fullt fokus på lager, logistik. Lätt industrifastigheter, och sedan har vi lyckats bygga en portfölj på lite drygt 20 miljarder och huvudfokuset är den nordiska marknaden. Så vi har lyckats både utveckla och köpa fastigheter som primärt är uthyrda på långa hyresavtal. Vi har mycket triple net, som det kallas för, det vill säga att hyresgästen står för drift- och underhållskostnader, och så lägger vi stort fokus på hyresgästens betalningsförmåga. Det vill säga att vi allra helst vill utveckla och köpa fastigheter med extremt bra hyresbetalare.

Ja, precis. Du nämnde segmenten som ni fokuserar på: lager, logistik och lätt industri. Varför just de segmenten framför till exempel kontor och bostäder?

Ja, idag är det lätt att vara efterklok och säga att det här är det absolut bästa segmentet. Vilket det förvisso är. När vi startade företaget för fem-sex år sedan såg vi ett behov av det här. Ett noterat bolag med den här inriktningen. Varför det? Jo, men generellt kan man säga, som jag var inne på, bra hyresbetalare. Vi har en hög direktavkastning, för närvarande 6,7 %, och det ska ställas i relation till kostnaden för lånat kapital som för oss är 4,2. Vi har en hög yield spread, det vill säga en hög skillnad mellan vad fastigheterna avkastar och vad det kostar att låna pengar i bank- och obligationssystemet, det vill säga bra, stabila kassaflöden. Vi har i snitt närmare nioåriga hyresavtal, så det är en bra förutsägbarhet. Som sagt, bra hyresbetalare, och det premierar aktiemarknaden just nu.

Så du får rätta mig om jag har fel. Men jag tänker också att lätt industribolagen som hyr där har investerat i egen produktionslina och automation och så vidare. Det skapar också en inlåsningseffekt och gör det svårare att lämna.

Ja, helt riktigt. I vår typiska fastighet har ofta hyresgästen investerat mer i maskiner eller automation än vad själva byggnaden kostar eller är värd. Så det är helt riktigt. De är ofta väldigt investerade och för oss som fastighetsägare är det viktigt att säkerställa att hyresgästen är nöjd. Vi ska vara med och växa med dem, det vill säga vi ska förändra byggnaden, bygga till, så att de kan helt enkelt. Eller att vi har en byggnad som lever i takt med deras verksamhet och hur de utvecklas. Tilläggsinvesteringar för oss är något som vi gärna gör. Det betyder att vi ofta kan förlänga hyresavtalet på förhand, och så kan vi få en bra avkastning på den investeringen, ofta högre än vad vi får när vi förvärvar fastigheten.

Du var inne på det lite innan. Era hyresavtal har i snitt nästan nio år kvar och de flesta är så kallade triple net-avtal, som du var inne på, med KPI-indexering. Det kan låta väldigt komplicerat för någon som inte är lika inbiten i fastigheter som du är, men det är väldigt viktigt för hur förutsägbara kassaflödena är. Kan du berätta lite mer om vad det här innebär?

Om man börjar med indexeringen? Det betyder att i takt med att inflationen är hög så får vi en hög indexering, och blir den lägre så får vi såklart en lägre indexering, det vill säga våra hyresintäkter följer KPI. Det betydde efter covid att vi fick väldigt höga indexeringar. Vi var väl upp drygt 20 % på en treårsperiod. Sedan har den varit lägre några år och nu ser det ut som att KPI för innevarande år blev lite högre, kanske uppemot två procentenheter. Det gör att vi har en hög räntenivå. Så klart betalar vi högre räntor, räntekostnader, men vi får också en högre intäkt och intäkterna är en större del i resultaträkningen än vad kostnaderna eller finansnettot är.

Om man tittar på triple net. Det betyder att hyresgästen är ansvarig för drift- och underhållskostnader. Dels är det förvaltningseffektivt och sedan ligger mediakostnader och värme och el och så vidare på hyresgästerna. Det vill säga att höga elkostnader betyder att det är hyresgästens kostnad. Sedan är det klart för oss som fastighetsägare. Det allra viktigaste är att hyresgästen är välmående och mår bra. Det vill säga att vi inte vill ha för stora slag i varken indexering eller i el- eller mediakostnader, utan förutsägbarhet och välmående hyresgäster betyder att de vill växa vidare och då kan vi investera med dem och förhoppningsvis få en bra avkastning på den investeringen.

Spännande! Om vi går in på det tredje kvartalet nu, som ni släppte rapporten för här under morgonen. En stabil, ett stabilt kvartal, till och med ett rekordkvartal, och marknaden tog emot detta något svalt. Kanske höga förväntningar möjligtvis, men hur skulle du vilja sammanfatta kvartalet?

Om man ser på kvartalet och hela 2026 har vi varit, först och främst... Vi har varit väldigt aktiva på transaktionsmarknaden, förvärvat fastigheter för 3,6 miljarder till en snittyield om 7,3 % och, som jag var inne på, en hög yield. Lägre finansieringskostnad gör att bara transaktionerna som vi har genomfört påverkar eller bidrar till vår intjäning per aktie. Förvaltningsresultat per aktie i intjäningsförmågan med 33 öre, vilket är ett stort belopp både i kronor och ören och i procentuell ökning.

Sedan har vi varit väldigt framgångsrika på uthyrningsmarknaden. Vi har en för oss kraftig nettouthyrning, inte så stor i kvartalet, men om man tittar på de första nio månaderna ett stort belopp, 23 miljoner kr. Då ska man komma ihåg att 15 miljoner kr av dem är hyresavtal där hyresgästen inte ens har flyttat in i sin lokal. Så det kommer påverka uthyrningsgrad och intjäningsförmågan här i Q4 och Q1.

Sedan har vi alltid varit aktiva på att se över vår låneportfölj. Vi har lyckats få ner den genomsnittliga räntan här i kvartalet och det är drivet av att vi började högt. Det vill säga låg högt i marginal. För några år sedan, och sedan successivt i takt med att vi omförhandlat låneavtal, så har vi lyckats få ner marginalen och varit aktiva på att titta på räntemarknaden. Vad uppstår det för möjligheter att räntesäkra, så ett aktivt kvartal, aktiva första nio månader. Och tittar man på vad det innebär. Nu har vi i intjäningsförmågan 1,55 kr per aktie, vilket är en väldigt stor ökning jämfört med början på året och ett år sedan.

Ett aktivt kvartal var det också på förvärvssidan, som vi var inne på. Ni har gjort flera förvärv i Sverige, Danmark och Finland. Samtidigt har ni sålt en fastighet också i Norge. Kan du berätta lite mer om affärerna och vad de tillför Logistea?

Absolut, om man tittar på den försäljning vi har gjort, en något mindre fastighet som vi sålt i Norge till hyresgäst. En för oss bra betald affär. Som sagt var det inte en jättestor fastighet och det gör att vi förvaltningsmässigt kan trimma det något.

Om man tittar på förvärven så är vi jättenöjda. Vårt första förvärv i Stockholm: vi köpte en så kallad cross dock, det vill säga en terminalbyggnad utanför Stockholm i Spånga, precis där nya Förbifarten kommer upp och ner. DSV har vi gjort affärer med tidigare. Vi känner väl att vi fick möjlighet att göra den här affären förutsatt att vi var snabba, vilket vi lyckades leverera på. Så vi har köpt ett sjuårigt hyresavtal med en option om de skulle flytta, på en avkastningsnivå som motsvarar 7 % i Stockholmsområdet. Och det är väldigt bra, om jag får säga det. Så extremt nöjda med den affären.

Sedan har vi gjort för oss årets största affär i Danmark. Köpt en portfölj med fastigheter uthyrda till Velux, fönsterproducent. Jättestort danskt företag, säkert känt för dem som renoverar hemma. Om man tittar på vad det är för fönster som kommer, framför allt takfönster, så är det ofta Velux, så stabilt. Bra hyresgäst, elvaåriga hyresavtal och där är vi nästan uppe på 8 % initial avkastning. Båda de här affärerna bidrar till ökning i förvaltningsresultatet så klart, och vi adderar två som vi sedan tidigare... Men med de här hyresgästerna så kommer båda två upp på topp tio. Och så bra hyresbetalare man kan tänka sig egentligen.

Jag tycker det är spännande för att ni skriver i rapporten att fastighetsvärdet nu överstiger 20 miljarder kr, varav 2 miljarder i Danmark och 1 miljard i Finland, och att det skapar både operationella och finansiella synergier. Kan du förklara lite? Vad betyder det här i praktiken med operationella och finansiella synergier?

Dels innebär det, om man tittar på Finland, att nu har vi byggt, som du säger, en portfölj på ungefär 1 miljard svenska kronor. Då har vi anställt en finsk fastighetschef. Vi tyckte det var helt nödvändigt. Den finska marknaden är på många sätt lik resten av Norden, men på flera sätt inte lika. Vi ser en tydlig fördel av att ha en finsktalande på plats helt enkelt. Helt enkelt därför att vi vill ju. Även om vi har långa hyresavtal så vill vi säkerställa att vi ligger nära hyresgästerna, att vi kan växa med dem. Och det ser vi mycket bättre möjlighet att göra med en finsktalande. Helt enkelt.

Och lite på samma sätt. I Danmark har vi byggt 2 miljarder. Det kommer fortsättningsvis förvaltas från vårt norska kontor, men vi bygger en bättre närvaro och det kommer dessutom innebära att vi kommer kunna nosa upp förhoppningsvis ännu fler och bättre affärer, både så att säga affärer i form av uthyrning eller transaktion eller nyproduktion. Sedan är det så att i takt med att vi växer på en del marknader så uppstår förhoppningsvis bättre finansieringsmöjligheter. Även om vi just i de här affärerna så är det så att säga för oss tidigare relationer i form av nordiska banker. Men det är klart att med en portfölj som är lite större så uppstår det nya möjligheter att titta på potentiellt andra finansieringsmöjligheter.

Och på tal om finansieringsmöjligheter. Så belåningsgraden uppgick till 52 % vid utgången av kvartalet. Ni har en övre gräns på 60 %. Hur ser du på dagens nivå? Vilken nivå är rimlig på medellång sikt för att balansera risk och avkastning?

Vi har sagt att 55 kan vi leva med. Vi ska inte upp mot de 60 %, men runt omkring 55 %. Där ligger vi inte riktigt än, även om vi kommer gå upp något belåningsgradsmässigt efter den senaste affären i Danmark. Men som svar på frågan: 55 eller strax därunder.

Hur tänker ni kring kapitalallokering framgent? Hur prioriterar ni mellan att köpa nya fastigheter, investera i det befintliga beståndet, amortera, dela ut pengar, återköp och så vidare? Kan du berätta lite kring det?

En jätteintressant fråga och aktuell fråga såklart som diskuteras konstant både inom bolaget och med styrelsen och med analytiker och investerare. Vi tog i den här rapporten fram ett bra räkneexempel på vad och varför det var bättre för oss att göra DSV- och Velux-affären, av den anledningen att det skapar bättre intjäning per aktie jämfört med då genomsnittskursen under det tredje kvartalet. Det är dag ett-effekten. Sedan ska man komma ihåg att köper man en fastighet eller fastigheter så kommer de avkasta någonting, och med det kapitalet kan det fortsätta att investera så du kan till exempel köpa fler fastigheter eller du kan välja att investera i eget bestånd. För oss har det hittills varit bättre, mer fördelaktigt för oss och våra aktieägare att köpa fastigheter eller investera i beståndet istället för att göra återköp. Det kan ju såklart ändras över tid.

Sedan ska man komma ihåg att vi, om man går tillbaka några år, har haft ett tydligt tillväxtfokus. Det har varit viktigt att vi blev större. 6 miljarder i fastigheter. Att vara noterat på huvudlistan tyckte vi var alldeles för litet. Nu har vi nått en kritisk massa. Så med det sagt kommer vi utvärdera varje affär och se vad som är bäst. I det här fallet. Är det bättre att köpa fastigheter eller är det bättre att göra återköp? Det kommer säkert eller potentiellt ändras över tid.

Utdelningen har vi ju haft de senaste två åren. Inga jättebelopp men ändå hyfsat stora belopp, och det är ett tydligt bevis på, eller tecken på, att vi ska vara ett utdelande bolag av den anledningen att vi har stabila kassaflöden. Vi har, för att vara fastighetsbolag, ett stort fritt kassaflöde varje kvartal som vi kan välja att återinvestera eller dela ut. Så den här typen av fastighetsbolag, av fastigheter, tycker vi lämpar sig för att just kunna göra utdelning.

Avslutningsvis, förutom att hålla koll på kapitalallokering, vad tycker du att en investerare ska hålla utkik efter när det kommer till Logistea framöver?

Dels ska man titta på historiken och se vad vi har åstadkommit över tid. Då kommer man förhoppningsvis märka att för varje kvartal som går så levererar vi bättre och bättre siffror. Det vill säga att resultatet per aktie ökar över tid hela tiden. Det är drivet mycket av att vi har varit lyckosamma på uthyrningsmarknaden, men inte minst att vi har gjort så pass bra fastighetsaffärer, och känna en komfort i att det vi sa för tre år sedan och två år sedan och ett år sedan, det stämmer ganska bra med vad vi levererar, om inte bättre. Vi håller oss till vår affärsmodell och jag skulle säga att den har bevisat sig, att den funkar ganska bra faktiskt. Det ska man hålla koll på.

Sedan ska man förhoppningsvis förvänta sig mer av samma, mer bra affärer. Gärna lite utveckling, byggnation, och det kan vara både nybyggnation och det kan vara att vi bygger till hyresgäster såklart. Hålla koll på potentiell utveckling i Lockryd, ett stort markområde som vi har jobbat länge med. Ja, det är väl.

Mycket av allt, helt enkelt.

Enkelt. Mer av allt.

Mer av allt. Det låter toppen! Stort tack, Niklas, för att du kom hit idag!

Tack själv!

Och tack till er som var med och tittade.