Investors House toteutti merkittävän kiinteistökaupan Tikkurilassa

Investors House (IH) tiedotti eilen hankkineensa omistukseensa Vantaan Tikkurilan keskustassa osoitteessa Neilikkatie 17 sijaitsevan kiinteistön. Hankittu kokonaisuus muodostuu toimistokiinteistöstä ja mittavasta asuntokehityshankkeesta. Myyjänä on Schroder Nordic Real Estate Fund.

Toimistokiinteistössä on 7347 neliötä vuokrattavaa pinta-alaa ja sen vuokrausaste on noin 96 %. Asuntokehityshanke muodostuu samalla kiinteistöllä sijaitsevasta ja vireillä olevasta kaavakehityshankkeesta. Vantaan kaupungin asemakaavaluonnoksen mukaan tontille kaavoitettaisiin 11000 kerrosneliömetriä asuinrakennusoikeutta ja solmittaisiin maankäyttösopimus. Asemakaava on luonnosvaiheessa ja sen sisältö voi kehittyä. Asuntokehityshanke niveltyy yhtiön mukaan läheisesti Vantaan kaupungin laajaan Tikkurilan keskustan uudistussuunnitelmaan.

Hankinnan kokonaiskauppahinta on 13,5-14,3 MEUR siten, että lopullinen hinta määräytyy asemakaavan tultua vahvistetuksi. Kauppahinta maksetaan osissa siten, että eilen kauppaa tehtäessä maksettiin 8,5 MEUR ja loppuosa kauppahinnasta määrittyy ja maksetaan asemakaavoituksen valmistuttua kuitenkin viimeistään H1’21 aikana.

Hankittu toimistokiinteistö on käsityksemme mukaan rakennettu 90-luvulla ja siinä on useita vuokralaisia. Etäisyys Tikkurilan juna-asemalle on kävellen noin 850m ja sijainti vaikuttaa vuokralaisten näkökulmasta hyvältä. Alueen markkinavuokra voisi arviomme mukaan olla karkeasti noin 16,5 euroa per neliö kuukaudessa ja 4,5 euroa per neliö hoitokuluoletuksella vuotuinen nettovuokratuotto olisi IH:lle noin 1,0 MEUR. Tämä vastaa noin 24 %:n IH:n viime vuoden nettotuotosta. Kohteen nettovuokratuotto olisi oletetulla 8,5 MEUR:n kauppahinnalla suhteellisesti korkea noin 11,8 %.

Rakennusoikeuden arvon määrittämiseen liittyy enemmän epävarmuutta, mutta käsityksemme mukaan se on maksamatta oleva osuus 5,0-5,8 MEUR. Käytännössä IH voisi myydä osan tai kaikki näistä tai se voi itse rakennuttaa niihin asuntoja. Hankkeen asuinpinta-alan tehokkuusluku voisi olla rakennusoikeudelle 82,5 %, jolloin asuinpinta-alaksi muodostuisi 9075 neliötä. Arvioimallamme Tikkurilan 5000 euron mahdollisella neliöhinnalla IH voisi toteuttaa noin 45 MEUR:n arvoiset asuntohankkeet alueelle. Olettaen 4000 euroa per neliö rakennuskulut kate voisi olla noin 9,1 MEUR.

IH myi viime kesäkuussa sen Porissa sijaitsevan hotellikiinteistön 9,6 MEUR:lla ja olimme odottaneet uutta kiinteistöhankintaa loppuvuodelle, joten uutinen uudesta hankinnasta ei tullut täytenä yllätyksenä. Hankinta on huomattava IH:lle, sillä yhtiön kiinteistöportfolion käypä arvo oli kesäkuun lopussa (sisältäen osakkuusyhtiöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt) noin 102,2 MEUR. Yhtiölle ei pitäisi olla ongelmia rahoittaa hankintaa, sillä IH:n kassavarat olivat kesäkuun lopussa 9,1 MEUR ja omavaraisuusaste olisi suhteellisen hyvä (noin 52 %). Olimme jo aikaisemmin ennustaneet IH:n hankkivan uusia kiinteistöjä noin 15 MEUR:n edestä vuoden 2020 loppuun mennessä. Nyt tehty hankinta on kuitenkin ennustettamme kannattavampi ja Q4’19-ennusteisiimme sekä 2020-ennusteisiimme kohdistuu sen myötä nousupaineita. Hankinta myös mielestämme paransi yhtiön keskipitkän aikavälin (vuosien 2021-2023) kasvunäkymiä.