Rakentamiskatsaus: tasaantuminen jatkuu, Ruotsin riskit kasvussa
Rakentamisen aktiivisuus Suomessa jatkoi tasaantumistaan alkuvuonna. Tilastokeskuksen tuoreimmat rakentamista kuvaavat luvut osoittavat, että myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärässä oli joulu-helmikuussa 7,4 %:n lasku vuodentakaiseen nähden. Asuinrakentamisen lupien kasvu oli edelleen vahvaa (+30 %), mutta muu rakentaminen väheni painaen kokonaiskasvun negatiiviseksi. Asuinkerrostaloissa kasvu oli toisaalta jopa 50 % selittyen kuitenkin vertailukauden alhaisilla luvuilla. Käynnissä olevien rakennushankkeiden volyymi oli joulu-helmikuussa edelleen kasvussa (+6,9 %), sekin vahvasti asuinrakentamisen vetämänä. Kehitys ja etenkin kerrostalorakentamisen ripeä kasvu kertoo sektorin megatrendeistä, kuten asumisen keskittymisestä yhä selvemmin kaupunkeihin ja kasvukeskuksiin.
Vahva taloussuhdanne on toistaiseksi nostanut edelleen rakennusaikeita, mutta kasvu on eriytynyt ja kasvua tukevia tekijöitä on yhä vähemmän (kuluttajaluottamus huipputasolla, korkotasossa ei merkittävää laskunvaraa). Lisäksi erot ovat merkittäviä koko maan tasolla esimerkiksi asuntojen hintakehitystä tarkastellessa: siinä missä hinnat ovat edelleen nousussa pääkaupunkiseudulla, ne ovat jo kääntyneet laskuun muualla Suomessa heijastellen samalla entistä heikompaa kysyntäympäristöä. Asuntohintojen kehitys heijastuu myös varallisuusvaikutuksen kautta kotitalouksien käyttäytymiseen: mikäli hinnat kääntyisivät nopeaan laskuun (yli 10 %), romahduttaisi se kotitalouksien asuntojen ostoaikeet ja jäädyttäisivät rakennusmarkkinan.
Asuntojen hintojen muutokset eivät kuitenkaan heti näy rakennusyhtiöille, koska ne pyrkivät usein myymään asunnot ennalta määrätyin listahinnoin ennen kuin kohde aloitetaan. Markkinanäkymien lasku hinnanmuodostuksen kautta aiheuttaisi puolestaan sen, että listahinnat olisivat markkinan näkökulmasta liian korkeita ja uudetkaan asunnot eivät kävisi kaupaksi, mikä näkyisi etenkin omaperusteisten asuntojen myyntiluvuissa. Tämänkaltaisesta tilanteesta on nähty jo merkkejä Ruotsissa ja Norjassa, jossa asuntomarkkina on ylikuumentunut ja hinnat olleet sen jälkeen paikoitellen rajussa laskussa. Tämä on laskenut kiinteistökehitysyhtiöiden ja omaperusteisia kohteita rakentavien yrityksien asuntomyyntiä ensimmäisellä kvartaalilla rajusti (Bonava: -73 % v/v, Veidekke: -75 % v/v). Suomessakin asuntojen raju hinnanlasku voisi näkyä paljon omaperustaista asuntotuotantoa harjoittavien pörssiyhtiöiden (YIT, SRV, Lehto) tulevaisuuden asuntomyyntiluvuissa. Myyntilukujen lasku ei näkyisi välittömästi yhtiöiden raportoiduissa luvuissa, koska IFRS-standardin mukaan asunnot tuloutetaan vasta kohteen valmistuessa.
Talousluottamus edelleen vahvaa
Kuluttajaluottamus on jatkanut Suomessa vahvaa kehitystään vuodenvaihteen jälkeenkin, vaikka luvuissa on nähty euroalueen muiden jäsenmaiden mukaisesti maltillistumista aikaisemmilta erittäin vahvoilta tasoilta. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan kuluttajaluottamus laski huhtikuussa hieman helmi-maaliskuussa nähdyiltä 30 vuoden huipuilta (huhtikuun lukema 21,5 vs. pitkän aikavälin keskiarvo 12,4). Kuluttajabarometrissa asunnon ostoa harkitsi helmikuussa 8 % kotitalouksista, mikä oli edelleen vahva lukema saaden tukea mm. vahvasta uskosta oman talouden kehitykseen. Euroopan komission julkaisemassa rakentamissektorin luottamusindikaattorissa on puolestaan ollut suuria vaihteluita, mistä näkyy sektorin suhdanneherkkyys. Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksessa sektorin kasvu jatkuu vielä tämän vuoden ajan kahden prosentin vauhtia, mutta hyytyy nollaan ensi vuonna. Vahvin kasvu alkaa taittua etenkin uudisrakentamisessa ja mm. ammattitaitoisen työvoiman saatavuus muodostua kasvun esteeksi.
Positiivisen taloussuhdanteen myötä laskenut työttömyys ja lisääntynyt luottamus paitsi Suomen, myös omaan talouteen on pitänyt kotitaloudet kiinnostuneina asuntomarkkinoista, joskin uusien asuntolainojen määrässä on ollut huomattavissa tasaantumista. Suomen pankin tilastojen mukaan asuntolainojen kanta kasvoi maaliskuussa 2,6 %. Lainakannan kasvu on kuitenkin tasoittunut vuodentakaisilta tasoilta. Uusien asuntolainojen keskikorko laski edelleen maaliskuussa (oli 0,92 %), mikä on historiallisesti erittäin matala taso ja pitää asuntolainojen korkokulut pieninä kannustaen osaltaan asuntokaupoille. Kokonaisuudessaan lainanhoitokustannuksia pitää alhaalla paitsi elvyttävä rahapolitiikka, myös pankkien välinen kilpailu, mikä painaa lainojen marginaaleja.
Ruotsin asuntomarkkinan kriisi heijastuisi myös Suomen markkinalle
Vaikka kotimaan riskit asuntomarkkinalle näyttäisi toistaiseksi olevan rajattuja, markkinan tilannetta erityisesti länsinaapurissa on syytä edelleen seurata tarkkaan. Ruotsin asuntohintojen viime vuosien raju nousu samanaikaisesti ultraelvyttävän rahapolitiikan ja pitkien laina-aikojen kanssa on herättänyt huolta markkinan kestävyydestä, ja merkkejä hintojen nousun laskusta saatiin loppuvuoden aikana. Sittemmin lasku on tasoittunut, mutta hinnat ovat jääneet aikaisempaa alemmille tasoilleen. Esimerkiksi Valueguardin Ruotsin asuntohintoja mittaava HOX-indeksi näytti Tukholmassa asuntojen hintoihin 0,1 %:n pudotusta maaliskuussa. Koko maan osalta indeksi pysyi helmikuun tasoilla, mutta vuodentakaisesta laskua oli 8,6 %. Indeksin osalta näyttää siltä, että Ruotsin asuntohintojen lasku on rauhoittunut, mutta riskit ovat edelleen korkealla. Etenkin maaliskuun alussa voimaan tulleiden, entistä tiukempien lainanlyhennyksiin liittyvien sääntöjen vaikutukset näkyvät asuntomarkkinalla lähikuukausina ja ne todennäköisesti entisestään jäädyttävät asuntomarkkinaa. Lisäksi tämän vuoden aikana selvästi mm. euroa vastaan heikentynyt kruunun kurssi lisää ulkomaankaupasta riippuvassa taloudessa inflaatiopainetta tuontihintojen nousun myötä. Mikäli inflaatio kiihtyy nopeasti, Ruotsin keskuspankilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin alkaa kiristämään rahapolitiikkaa, mikä olisi suuri riski velkaantuneille kotitalouksille ja ylikuumenneen lainamarkkinan kautta koko taloudelle.
Mikäli hintojen raju lasku Ruotsissa jatkuisi ja/tai makrotalouden riskit realisoituisivat, heijastuisi se myös Suomen markkinalle. Etenkin heikko tilanne voisi vaikuttaa luottamukseen ja saattaisi heijastua asunnon ostoa tai vaihtoa harkitsevien päätöksiin myös Suomessa. Lisäksi lainamarkkinan riskien realisoituessa (asuntolainojen maksuvaikeudet) kärsijöinä olisivat pohjoismaiset pankit. Edelleen, asuntohintojen mahdollisella romahduksella olisi todennäköisesti vaikutus Ruotsin talouteen myös laajemmin ja tämä heijastuisi luonnollisesti myös Suomeen, koska Ruotsi on Suomen tärkeimpiä vientimaita.
Todennäköisimmät uhat markkinoille ylitarjonta ja kustannusten nousu
Olemme hahmotelleet rakennussektorin riskejä kuvaajan avulla, jossa pystyakselilla on kuvailtu muuttujan vaikutusta markkinoihin ja vaaka-akselilla riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Arviomme perusteella suurimmaksi uhaksi Suomen rakennusmarkkinoiden keskipitkän aikavälin kehitykselle on mahdollinen ylitarjontatilanne (asuntorakentamisessa) ja kiinteistösijoitusten tuotto-odotusten lasku. Ylitarjonnan riski on arviomme mukaan kasvanut erityisesti väestömäärältään heikosti kehittyvissä keskisuurissa maakuntakaupungeissa. Tästä voi nähdä pieniä merkkejä jo vuokramarkkinoilta, kun Kiinteistötieto Oy:n tilastojen mukaan keväällä 2018 (loka-maaliskuu) ammattimaisten sijoittajien asuntojen uudet vuokrasopimukset tehtiin Jyväskylässä, Oulussa ja Lahdessa alemmilla vuokratasoilla kuin vuosi sitten. Tämä indikoisi, että uutta asuntokantaa on tullut markkinoille ja vuokrat ovat alkaneet hieman laskea. Tarjonnan odotetaan kasvavan varsin kovaa vauhtia lähivuosina ja RAKLI:n arvion mukaan asuntoja valmistuu markkinoille vuonna 2018 noin 35 % viimevuotista ja vuonna 2019 vielä 20 % tämänvuotista enemmän. Asuntojen kysyntänäkymät ovat kuitenkin edelleen hyvät isoissa kasvukeskuksissa ja uusia valmistuneita asuntoja on markkinoilla hyvin vähän, joten lyhyellä aikavälillä ylitarjonnan riskit ovat mielestämme pieniä.
Toiseksi todennäköisimpänä uhkatekijänä näemme resurssipulan ja kustannusten nousun, mutta pidämme sen vaikutusta markkinaan vielä suhteellisen pienenä. Kapasiteetin käyttöaste on kuitenkin tällä hetkellä hyvin korkea isoissa kasvukeskuksissa ja siihen on vaikuttanut eritoten osaavan työmaahenkilöstön puute. Samaan aikaan vähäisistä tonteista käydään ankaraa kisaa, joka näkyy kustannusten nousuna. Kustannuspaineiden nousun ennakoiminen on yhtiöille haastavaa pidemmissä projekteissa ja se on näkynyt myös urakoitsijoiden tarjoushintojen nousuna.
Suurimmat vaikutukset markkinakehitykseen syntyvät talouskasvuodotusten, luottamuksen ja korkotason muutoksista. Nämä tekijät eivät kuitenkaan tämän hetken arvion mukaan muodosta merkittävää uhkaa markkinalle lähivuosina, sillä talousluottamusluvut ovat edelleen korkealla tasolla ja EKP:n ohjauskorkoon ei ole odotettavissa muutoksia kuluvan vuoden aikana, tosin loppuvuonna paineet rahapolitiikan kiristymiselle tulevat hiljalleen lisääntymään. Suomen asuntomarkkinoihin nopea korkojen nousun vaikutus olisi merkittävä, koska Suomen lainakanta on melkein täysin vaihtuvakorkoista (noin 97 % lainakannasta). Korkojen noustessa lainojen hoitokustannukset kasvavat ja kuluttajien tuloista suurempi osuus valuu korkokustannuksiin, joka voi vaikuttaa yleisen taloustilanteen kehitykseen muun kulutuksen mahdollisesti vähentyessä.
Pidämme myös hintakuplan syntymisen mahdollisuutta melko matalana, sillä asuntojen hintojen kehitys on pysynyt melko maltillisena viime vuodet ja asuntojen keskimääräiset hinnat eivät ole Suomessa poikkeuksellisen korkeita suhteessa vuokratasoihin tai kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Rahoituksen saatavuutta voisivat heikentää lyhyellä aikavälillä esimerkiksi Ruotsin asuntomarkkinoiden hintakuplan epäsuorat vaikutukset Suomen pankkisektorille.
Sisäänkirjautuminen vaadittu
Tämä sisältö on näkyvissä vain sisäänkirjautuneille käyttäjille