Suomen suurin kiinteistösijoittaja Lumo Kodit julkisti Q3-raporttinsa, ja meillä on haastattelussa yhtiön toimitusjohtaja Reima Rytsölä. Tervetuloa, Reima, haastatteluun! Kiitoksia. Jos lähdetään liikkeelle ihan tuosta Q3:n pääkohdista, niin miten se meni?

Q3 meni operatiivisesti tosi vahvasti meillä, että saatiin vuokrausastetta nostettua, kasvatettiin sekä liikevaihtoa, nettovuokratuottoa että myös FFO:ta, että kaiken kaikkiaan vahva kvartaali. Erityisesti siinä ehkä se vuokrausasteen nosto, kun ostettiin Varmalta se portfolio. Ensimmäinen neljättä saatiin se portfolio haltuun. Me ollaan pystytty sitä vuokrausastetta, joka oli todella alhainen, silloin 83, nostamaan kuudessa kuukaudessa 90,6:een, että se on kyllä hieno suoritus.

Se tosiaan on kyllä aika hyvä. Hyvä suoritus, voisi sanoa. Ja ehkä sijoittajat eivät siihen uskoneet silloin, kun te sen teitte. Mutta miten tässä on onnistuttu, ja miltä tavallaan tämän kaupan tuottopotentiaali näyttää nyt siihen kaupantekohetkeen nähden, kun sitä arvioitte?

Joo, no ehkä jos aloittaa tuosta tuottopotentiaalista, niin kyllä me tietysti uskottiin myös siihen, että me pystytään se nostamaan. Ei toki ihan näin nopeassa tahdissa kuin nyt sitä pystyttiin, ja siinä mielessä se näyttää jonkin verran paremmalta meidän silmissä se kauppa kuin silloin tekohetkellä, vaikka uskottiinkin, että pystytään nostamaan sitä vuokrausastetta. Ja miksi me uskottiin ja miksi me ollaan pystytty tekemään se, niin se vaan kertoo siitä, että kun me keskitytään tähän meidän ydinbisnekseen, me hiotaan näitä prosesseja joka päivä täällä. Että miten meidän myynti-, asiakkuusprosessit ja sitten myös tietysti kiinteistöjen hoitoprosessit toimivat. Tämä näyttää sen, että tämmöinen niin sanottu operatiivinen leverage eli operatiivinen vipuvaikutus on tosi hyvä tässä meidän platformissa tai alustassa.

Jos mietitään yleisesti vuokrausastetta, niin tosiaan te olette päässeet nyt selkeästi ylöspäin, ja myös markkinatasolla. Nyt just hiljattain KTI Kiinteistötieto julkisti raportin, että vapaarahoitteisten ammattisijoittajien vuokrausaste olisi noussut. Ihan selkeästi pääkaupunkiseudulla, ja esimerkiksi Espoossa kahdessa vuodessa mennyt 90:stä 96 prosenttiin, mutta sitten taas vuokrat eivät ole vielä nousseet lainkaan, ehkä jopa ennemminkin vähän laskeneet, ja teillä ne ovat olleet stabiilit, niin miltä? Miltä tuo näyttää, että ollaanko nyt todellisuudessa menossa kohti normaalia vuokramarkkinaa? Myös pääkaupunkiseudulla?

Kyllä me uskomme vahvasti näin, että ollaan menossa kohti. Se on luontevaa, että ekaksi tämä ylitarjontatilanne lähtee tasapainottumaan, ja sen jälkeen se hinnoitteluvoima sitten vuokranantajille tulee myöhemmin. Että ettei. Enkä osaa mitään tarkkoja kuukausia sanoa, mutta. Kyllä se on ilmeistä, että sen pitäisi seurata, sen vuokrankorotuspotentiaalin sitten tämän tasapainottumisen myötä.

Pystytkö kommentoimaan teidän vuokrankorotusnäkymää ensi vuoteen nyt, kun vuokrausasteet ovat nousseet, ja ehkä kiinnostaakin, että onko siinä merkittäviä eroja sijaintien ja esimerkiksi asuntokokotyyppien välillä?

No, ehkä kaiken kaikkiaan on tavallaan tilanne se, mikä on havaittu tässä jo viimeisen parin vuoden aikana. Kun tämä markkina on ollut tosi hankala, niin on tosi tärkeää ikään kuin hinnoitella ihan asuntokohtaisesti, kiinteistökohtaisesti, ja siellä on isoja eroja, ja sen takia myös se hinnoitteludynamiikka, mihin viittasin tuossa äsken, kun sanoin, että miksi me pystyttiin ostetun portfolion vuokrausta hoitamaan niin paljon tehokkaammin, on myös se, että se hinnoitteludynamiikka, mitä käytetään, sen pitää olla tosi dynaamista, tosi mikrotasolle menevää, eikä me anneta mitään guidancea siitä. Siitä, että miten paljon me uskotaan tai pyritään nostamaan vuokria ensi vuonna. Mutta. Mutta totta kai on luontevaa, että tässä on ollut pitkään vuokranantajilla aika, jolloin ei ole mitään kustannuksia pystytty tämän ylitarjontatilanteen takia viemään kasvaneita kustannuksia, ennen kaikkea kasvaneita rahoituskustannuksia, vuokriin, niin toivotaan tietysti, että se tilanne nyt normalisoituisi.

Muuten asuntosijoittajan fundamentit näyttävät menevän nyt oikeaan suuntaan, mutta koroissa ollaan tultu taas ylöspäin. Kesällä ja syksyllä, ja te hieman nostitte teidän tuottovaatimusta, jonka seurauksena käyvät arvot laskivat, niin miten? Pystytkö sitä kommentoimaan jollain tasolla, että heijastuuko nyt tämä teidän nykyinen tuottovaatimustaso tähän nyt nähtyyn korkojen nousuun? Nyt nähtyyn korkojen nousuun.

Joo, tai siis nostettiin tuottovaatimusta pikkuisen. Eli mikä johti käyvien arvojen laskuun. Niin, kyllä joo. Kyllä se heijastelee sitä korkomarkkinan muutosta. Niin kuin sanoin jo tuossa aikaisemmin, niin tavallaan tämä, tämä. Ikään kuin kun arvostusperiaatteet perustuvat sekä transaktioihin, mitä markkinoilla tapahtuu, ja sitten tuottoympäristöön, niin transaktioevidenssiähän meillä ei ole käytännössä mitään merkittävää. Transaktioita markkinoilla ei ole tapahtunut sitten, kun Israelin ja Hamasin välinen sota alkoi ja korot lähtivät nousuun. Sitä evidenssiä ei ole saatu, mutta sitten on luontevaa, että tämmöisen omaisuuslajin, niin kuin asuntojen, tuotto-odotukseen tai vaatimukseen heijastuu myös korkotaso.

Mutta Varman portfolion käypä arvo. Taas nousi tässä, kun te toitte sen mukaan teidän tähän käyvän arvon määritysmenetelmään, niin tuliko tämä nousu sitten just tästä käyttöasteen noususta?

Joo, se tuli käytännössä siitä, että sen tuottopotentiaali on kasvanut niin paljon sen käyttöasteen nousun myötä.

Niin. Joo, no jatketaan koroista. Teillä erääntyy lainoja lähivuosina? Ja nykyinen korkotaso. Tai. Nykyisten lainojen korkotaso on aika hyvä, ja te olette tehneet erittäin hyviä suojauksia tuossa matalien korkojen aikana. Niin miltä tämä nyt näyttää? Jos peilataan tätä nyt nähtyä korkotason nousua suhteessa tuohon teidän tavoittelemaan 3–5 prosentin FFO-kassavirran kasvutavoitteeseen, niin miten tämä korkojen nousu on siihen vaikuttanut?

No eihän se tietysti helpota sen tavoitteen täyttymistä. Sen jokainen ymmärtää, että korkotaso on. Korkokustannus on kuitenkin iso elementti siellä FFO:n sisällä. Ja jos se nousee, niin se ei tietenkään helpota sitä. Mutta vastaavasti ei me ole myöskään suinkaan luovuttu toivosta, etteikö me päästäisi siihen meidän strategiseen tavoitteeseen tällä kolmen vuoden periodilla. Että. Ja sitten korkotaso. Sittenhän siinä on vielä tekijä, että me ei nähty. Voin rehellisesti tunnustaa, me ei nähty tammi-helmikuussa, että korko olisi tällä tasolla, mitä se on nyt, niin me ei myöskään tiedetä oikein, mikä se on sitten vuoden tai kahden vuoden päästä, että sen takia se on vähän turha. Turha ennakoida sitä, mutta semmoinen ehkä tärkeä huomio. Mun mielestä siinä on sitten se, että nyt kun me tässä. Kun me puhuttiin äsken tästä markkinan tasapainottumisesta ja ylitarjonnan asteittaisesta häviämisestä, niin. Mitä normaalimmassa kunnossa se markkina on? Niin normaalimekanismihan on tietysti se, että kasvanut inflaatio tai korkotaso pystytään viemään sitten vuokrankorotuksina. Ja sen sitten aika näyttää, että rupeaako tämä toteutumaan.

Entäs, koroista joutuu maksamaan vähän korkeampaa hintaa, mutta mites yleisesti nyt rahoituksen saatavuus? Miten se on elänyt tässä korkotason nousun aikana?

No rahoituksen saatavuus on kyllä hyvä. Voisi sanoa, että varsinkin pankkimarkkinalla jopa se on parantunut tässä viimeisien kuukausien aikana, että tietysti ollaan hyvää luottoriskiä pankin näkökulmasta, ja sitä kautta me ollaan siinä hyvässä asemassa, että me saadaan kyllä myös pankeista. Mutta samalla tavalla tietysti bondimarkkina on meille kyllä ihan auki, että saadaan helposti bondirahoitusta, nyt vaan se korkotaso on sitten korkeampi.

Tällä hetkellä mennään isompaan kuvaan. Mitä teidän kilpailijat ovat? Ja jos verrataan niitä muihin kiinteistösijoittajiin, asuntosijoittajiin, eläkeyhtiöihin, rahastoihin, pienempiin ja sitten yksityisiin? Yksityisiin asuntosijoittajiin, niin miten tiivistäisit, mitkä ovat teidän kilpailuedut näihin muihin toimijoihin nähden?

No kyllä se tiivistyy siihen, että tämä on meidän ydinliiketoimintaa ja vielä oikeastaan painosanalla liiketoimintaa. Että kun moni asuntosijoittaja. Jos ajatellaan institutionaalista sijoittajaa, niin ostaa ikään kuin. Tavallaan ostaa asuntoportfolioita ja sitten miettii, että tämä pitää nyt jotenkin hoitaa. Ja sitten ulkoistaa sen hoidon. Niin. Se ei ole suinkaan niin tehokasta kuin se, että tämä on meidän ydinliiketoimintaa ja me tehdään tätä liiketoimintana ja me luodaan arvoa asiakkaista ja näistä meidän kiinteistöistä, ja se yhdistelmä on mun mielestä hyvin pystytty illustroimaan tässä ostetun portfolion myötä, että miten tehokas tämä meidän kone on tämmöisissä asioissa.

Entäs sitten jos sijoittaja miettii nyt, että ostaako Lumon osaketta pörssistä vai tekeekö suoria asuntosijoituksia? Kun juuri Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat ovat laskeneet hyvinkin selkeästi, niin minkä takia sijoittaja ennemminkin Lumoa kuin suoraa asuntosijoitusta?

No tähän on helppo vastaus tietysti, että ensinnäkin tästä saa varsinaisesti suoraan hajautetun portfolion, että yli 3 000 asuntoa, ja silloin sulla ei liity yksittäiseen tai kahteen asuntoon olevaa riskiä. Toinen tekijä on tietysti, että joo, asuntojen hinnat ovat tulleet vähän alas, mutta jos katsoo, millä meidän osake, miten isolla diskontolla sillä käydään kauppaa. Niin jos meillä on pikkuisen karvan alle 90 prosenttia meidän asunnoista kolmen suurimman kaupungin alueella, siis pääkaupunkiseutu, Turku, Tampere -alueella, ja 76 prosenttia pääkaupunkiseudulla. Ja sitten jos laskee tavallaan sellaisen implisiittisen hinnan meidän markkina-arvosta ja vähentää velat pois, niin me ollaan noin 2 500 euroa neliö, että siitä saa kuvaa, että tavallaan miten paljon kannattavampaa se on itse asiassa tällä hetkellä. Että jos miettii asuntoriskiin ottamista itselleen, niin miten paljon kannattavampaa se olisi sijoittaa Lumon osakkeeseen kuin yksittäiseen asuntoon.

Kyllä saa tehdä töitä. Oikotiellä löytää noita neliöhintoja hyvistä kohteista.

Ja sitten jos ajattelee sitä, monestihan yksityissijoittaja vähän ehkä ylenkatsoo sitä vuokrausastetta tai että kyllähän mä saan sen vuokrattua. Mutta. Mä olen käyttänyt tällaista esimerkkiä, että jos sulla on oma asunto ja sinä vuokraat, ja sitten jotenkin missaa sen yhden kuukauden vaihdon, että vuokralainen on lähtenyt ja sitten seuraava vuokralainen tulee vasta, ei heti seuraavana päivänä, vaan vasta se kuukauden päästä. Ensimmäisenä päivänä. Niin se on 8,5 prosentin vuokrausasteen lasku saman tien, että se on 91 ja puoli prossaa sitten se vuokrausaste. Ja sen takia tässä asuntosijoittamisessa on tietysti aika iso etu se, että sulla on iso portfolio, joka on tehokkaasti ja hyvin hoidettu.

Niin, sehän on se perinteinen, että asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta.

Niin just.

Tällä hetkellä se on vähemmän kuin.

11.

Kuukautta. Jos otetaan vielä loppuun yksi iso kuva, kysymys on ihan suomalaisesta kiinteistömarkkinasta. Ja sullakin on paljon kokemusta jo suomalaisesta kiinteistö ja ylipäätään sijoitusmarkkinasta, niin jos mietitään kiinteistömarkkinaa, niin me ollaan aika paljon tällä hetkellä ulkomaisen pääoman varassa. Toki meillä on vaikka teidän kaltaisia todella isoja. Erityisesti asuntopuolella sijoittajia, mutta sitten taas just eläkeyhtiöt on enemmänkin myyjinä tällä hetkellä ja osittain Et on eläkeuudistuksen takia ja kiinteistörahastot on ollut myyjäpuolella ja ylipäätään tuntuu että pääomat ovat aika vähissä, niin miten sinä koet sen, että mikä sen merkitys on, että meillä on teidän kaltaisia isoja suomalaisia kiinteistösijoittaja täällä Suomessa toimimassa?

No totta kai se on. Mun mielestä on. Myönnän, että olen tässä asiassa puolueellinen. Mutta. Mutta totta kai se on mun mielestä todella tärkeää ihan Suomen kansantalouden kannalta ja meidän asuntomarkkinan kannalta, että meillä on vahvoja suomalaisia tahoja, jotka sijoittavat suomalaiseen asuntomarkkinaan. Kiistatta osittain mun mielestä tämän asuntomarkkinan laman taustalla on myös se, että nyt on paljon myyjiä. Niin kuin mainitsit itse, eläkeyhtiöt ja sitten nämä niin sanotut avoimet rahastot, jotka nyt sattuukin olemaan kuitenkin kiinni, niin tavallaan siellä on semmoista potentiaalista myyntipainetta, jolloin se ei voi olla vaikuttamatta markkinaan.

Ja sitten se huono puoli tietysti on siinä, että jos se markkina isolta osalta siirtyy ulkomaalaisten hallintaan, niin eihän ulkomaalaisessa pääomassa sinänsä mitään pahaa ole välttämättä. Mutta. Kyllä me tiedetään, että aina tiukan paikan tullen se kotiseutu on kuitenkin se tärkeämpi. Ja meillehän tämä on tavallaan täysin ydinmarkkinaa, ja me ollaan kainaloita myöten Suomessa ja välitetään Suomen markkinan kehittymisestä ja satsataan siihen.

Kiitos, Reima, haastattelusta ja tsemppiä loppuvuoteen!

Kiitos paljon!