Hyvää päivää InderesTV-katsojat. Toivo Group julkaisi Q3-raporttinsa, ja meillä on haastattelussa tuttuun tyyliin yhtiön toimitusjohtaja Markus Myllymäki. Tervetuloa, Markus, haastatteluun!

Kiitos ja hyvää päivää kaikille myös minun puolestani.

Lähdetään Q3:n pääkohdista liikkeelle. Miten tulos meni suhteessa teidän odotuksiin?

Kiitos. Meillä tuossa Q3:ssa ihan kivasti. Liikevoittomarginaali kasvoi, ja varsinkin tässä markkinassa se, että saa tehtyä hyvää kannattavuutta, on tosi hyvä juttu. Ja ehkä kokonaisuudessaan kun katsotaan, silloin 2023 kun me kerrottiin, että me halutaan alkaa kasvamaan 20 % vuodessa, niin viime vuonna oltiin kirkkaasti yli odotusten tällä tiellä, ja tämä vuosi jatkaa samaa rataa. Osittain se tuntuu tällaisesta toimitusjohtajasta ihan älyttömän hienolta, että on tällainen organisaatio, jolla on kyky toimittaa laskevaa markkinaa vasten kasvua. Kasvua sen osalta, niin tosi hyvä. Hyvä fiilis raportista, ei mitään. Tavallaan ei mitään ihmeellistä, mutta. Hyvää kasvua.

Joo, ja teillä tosiaan teidän bisneksessä kausiluontoinen heilunta on hyvin tyypillistä kvartaalien välillä. Mutta jos mietitään liikevaihdon jakaumaa, niin siellä teidän raportoiduista luvuista projektiurakointi on kasvanut selkeästi. Mutta taas kohteiden myynnit ovat luvuista päätellen aika pienet tässä kolmannella kvartaalilla, niin miten yleisesti kommentoisit tätä liikevaihdon tämänhetkistä jakaumaa näiden teidän eri tukijalkojen välillä?

Jos katsoo, nyt tulee vähän ulkoa, mutta taisi olla tällä hetkellä niin, että meillä on rakenteilla 6 omistuskohdetta, 4 sijoituskohdetta ja taisi olla 6 tai 8 yhteiskuntakiinteistöä kokonaisuudessaan. Näillä kaikilla kolmella tukijalalla on tämän hetken paino varsin tasapainoinen. Sen osalta pitää muistaa, että näistä eri tukijaloista liikevaihtojen ja liikevoittojen tuloutukset tapahtuvat tosi monesti luovutuksen yhteydessä. Eli arjen tekeminen on tosi tasaista. Mutta sitten riippuen siitä, miten näitä kohteita valmistuu millekin kvartaalille, niin saattaa näyttää siltä, että joku paino on yliedustettuna, vaikka tosiasiallisesti meidän liiketoiminnassa ne ovat tällä hetkellä tosi tasaisesti. Toki täytyy sanoa, että tällä hetkellä kun pitkät korot ovat nousussa, niin välttämättä silloin ei kannata tehdä myöskään sijoituskohteista mielettömästi kauppoja, vaan kannattaa pikkuisen odottaa, että saa myöskin parempaa hintaa.

Pureudutaan vielä kannattavuuteen. Liikevoitto tosiaan jäi jonkin verran meidän ennusteista tämän matalamman volyymiolettaman myötä, mutta taas kannattavuus oli oikeinkin hyvällä tasolla, niin miten kommentoisit, mitkä tekijät tätä hyvää kannattavuutta ajoivat, ja erityisesti kiinnostaa hankekannattavuus? Ja nyt tässä tämän hetken hankeportfoliossa, jotka ovat käynnissä.

Kiitos. Meillä tulee vähän riippuen kvartaaleista hankekannattavuudet heilahtelemaan, vähän riippuen siitä, mitä kohteita tuloutetaan ja millä mallilla ne on kehitetty ja tehty kokonaisuudessaan sen osalta. Mutta jos katsoo pitkää trendiä, meillä on 15 %:n hankekannattavuus yksi näistä meidän strategian ajureista. Kannattavuus on yksi näistä meidän strategian ajureista. Ja kun katsotaan, meillä kiinteät kustannukset vähän pyörivät tuolla 3–4 %:n haminoilla. Ja kun katsoo vaikka tätä Q3:sta, niin me ollaan aivan hyvin tavoitteessa tällä hetkellä sen osalta, kun katsoo sitä kokonaistuottavuutta, ei sen puolesta ole ihmeempää.

Toivottavasti tulevaisuutta kohti kun mennään. Sen voi jo tässä kohtaa sanoa, että kyllä omistusasuntohankkeessa tyypillinen kannattavuus on hiukan parempaa, ja siellä myös otetaankin riskiä enemmän ja sidotaan tasetta. Eli se kuuluukin tavallaan sen osalta, niin uskon, että pienen markkinan parantumisen myötä siellä voi olla aavistuksen jopa mahdollista sitä keskimääräistä kannattavuustasoa nostaa. Tai sanotaan näin päin, että saadaan pidettyä samoista kokonaisprosenteista vaikka volyymi kasvaa, niin se olisi tosi hieno juttu.

Keväällä kiinteistömarkkinassa oltiin ehkä aika orastavan positiivisissa tunnelmissa. Ainakin odotettiin käännettä. Nyt se taas loppui loppukesästä. Syksyllä korot nousivat aika selkeästikin. Ja kuten kommentoit, tämä on vaikuttanut kiinteistösijoittajien päätöksentekoon etenkin. Mutta miten yleisesti teidän hankealoitusten putki? Miten se on elänyt tässä nyt kesän aikana, ja miltä se näyttää tästä eteenpäin?

Kyllähän. Kiinteistösijoittaminen on yhä enemmän velkasijoittamista. Missä on kiinteistövakuuksia. Tavallaan tämä pitkän rahan hinta vaikuttaa siihen, että milloin niitä kiinteistösijoituksia tehdään ja milloin niitä ei tehdä. Ja tämä markkina on tullut omalla tavallaan. Me uskotaan siihen, että rahalle on tullut pysyvästi hinta, ja sitten markkinassa tulee olemaan volatiliteettia, ja siellä pitää pystyä liikkumaan pitkällä aikatähtäimellä. No miten me sitten taas pyritään minimoimaan? Tavallaan tähän liittyvä riski on sillä tavalla, että me hankekehitetään niin briljantteja hankkeita, että niillä on suhdannekestävyyttä.

Kyllä täytyy tässä mielessä sanoa yksi esimerkki. Se, että meillä on tällä hetkellä kolme torninosturia tuolla Kalasataman ympäristössä pystyssä taloissa, joista isosta osasta ikkunoita avautuu meri. Tämän tyyppiset hankkeet. Niin tavallaan sanotaan näin päin, että merinäköala Helsingissä ei oikein mene koskaan muodista, ja sitä kun pystyy tarjoamaan, niin sen suhdannekestävyys on selkeästi parempi.

Kyllä, tässä puhe oli tosiaan nyt siitä, että Kalasataman Gemma lähti liikkeelle ja aloititte myös markkinoimaan jo seuraavaa Kalasataman kohdetta. Onko siellä edelleen ruokahalua seuraavalle kohteelle, ja millaisella aikataululla voitaisiin sitten taas seuraavia kohteita saada liikkeelle?

Meillä on tällä hetkellä Gemmasta. Noin puolet asunnoista on laitettu kauppakirjalle, ja toinen puolikas tullaan tässä vuoden loppuun mennessä käytännössä laittamaan kauppakirjoille taas seuraavan 1–1,5 kuukauden aikana. Ja se mikä on tosi kivaa, niin asiakkaiden kanssa katsotaan myös sisustukset tänä päivänä ihan viimeisen päälle. Siinä kaupanteon yhteydessä. Eli saadaan se personointi tehtyä. Se tarkoittaa myös sitä, että se kauppa ei ole ihan niin suoraviivaista, vaan se tehdään vielä enemmän pieteetillä, mikä on hieno asia.

Sen osalta me ollaan tosiaan. Jos Kalasatamassa liikkuu, niin meidän tämä seuraava vaihe Vega näkyy siellä tosi isosti. Eilen pidettiin meidän hallitusta siinä yhteistilatalossa siinä Kalasatamassa. Siinä Kalasatamassa. Niin totta sitä kauppakeskus Redin jättinäytöltä. Niin Vegan mainos näkyi aika paljon, sanotaan näin. Ja. Se on saanut.

Siitä eilen.

On, joo, joo, kyllä, ja se on. Ja se on kyllä saanut taas aivan erinomaisen vastaanoton. Ja mulla oli toivomuskin osittain tiimille, että nyt kun Gemma oli niin hieno onnistuminen, niin älkää lähtekö siitä, että nyt tästä mennään samoilla tulilla tavallaan seuraavaan vaiheeseen, vaan luokaa nahkanne vielä uudestaan ja vielä mieluummin paremmin uudestaan. Tiimi on tehnyt kyllä tässä erinomaista työtä.

Mutta siihen alkuperäiseen kysymykseen siitä, että milloin käynnistää, niin kyllä meillä tavoitteena on, että kun markkinassa on vetoa ja ensimmäinen vaihe on taputeltu. Ja tällä hetkellä kaikki parametrit näyttävät siitä, että me voitaisiin siirtyä sitten siihen niin sanottuun varaus- ja kaupantekovaiheeseen aika piakkoinkin. Sitten sen seuraavan osan osalta, mutta koko ajan markkinaa kuunnellen.

Mennään teidän vuokrausasteeseen, ja oikeastaan nyt taisi tulla lokakuussa sitten nämä Miilunkorvesta 80 asuntoa vuokramarkkinaan, niin miltä se näkymä näyttää? Saadaanko näitä vuokrattua nopealla syklillä, ja miten? Miltä näyttää vuokrausasteiden kehitys tästä eteenpäin?

Kiitos. Meillä on 94 % tällä hetkellä. Vuokrausaste, ja se mikä tuossa Miilunkorvessa on varsin mielenkiintoista, niin sieltä löytyy useampia ihan jättimäisiä datakeskushankkeita sen kyseisen vuokrakohteen ympäristöstä. Ja tämän lisäksi vielä siinä on Jorvin sairaala kilometrin päässä, missä on kaiken kaikkiaan 15 000 työpaikkaa. Se on muuten varsin paljon yhdessä yksittäisessä spotissa, että 50 000 työpaikkaa. En tiedä, onko kuinka monta tämmöistä Suomessa, ja sitä kautta olemme varsin. Mitäs sanoisin? En ole hirveän huolestunut siitä. Miilunkorven vuokrauksesta, koska meillä on myös sinne toinen talo, vähän pienempi talo, mutta kuitenkin iso talo, ollut pitkään siinä vuokrauksessa, ja se on toiminut varsin mallikkaasti kokonaisuudessaan.

Jos katsoo vuokrausasteen kehitystä, niin se mikä on ollut hyvä nyt, niin tuolta kesästä 2025 saakka kaikkien kiinteistösijoittajien yhteenlaskettu vajaakäyttö on joka kvartaalilla selkeästi vähentynyt. Meillähän tämä asumistuen muutos sillä lailla, että monet opiskelijaruokakunnat menivät. Ne olivat ensin erillisiä ruokakuntia, menivät yksiin ruokakuntiin, niin toi hetkellisesti myös sitä. Niin kuin kasvatti nimenomaan sinne pieneen asuntoon sitä vajaakäyttöä. Ja se on hiukan tätä transformaatiota hidastanut. Mutta me mennään koko ajan kokonaisuudessaan oikeaan suuntaan. Mutta kyllä mä olen ihan avoin, ja toivoisin henkilökohtaisesti erittäin paljon, että tämä tapahtuisi tosi paljon nopeammin.

Ja kyllä, jos otetaan vielä näkymistä yksi tarkempi kysymys ennen kuin mennään isompaan kuvaan. Teillä historiallisesti Q4 on tyypillisesti, ja alalle tyypillisesti, vuodessa erittäin vahva kvartaali, niin miltä näyttää? Onko teillä hankkeet toteutumassa suunnitelmien mukaan, että Q4:stä on taas ehkä todennäköisesti tulossa vahvojen valmistumisten kvartaali?

Rakennusalalla tyypillisesti meillä Suomessa on talvi, ja silloin maassa on routaa ja on lunta, joka johtaa siihen, että hankkeita on tosi hyvä käynnistellä tuolta huhtikuusta lokakuulle. Tavallaan sen osalta. Ja sitten yleensä siellä tulee semmoinen pidempi jakso, että niitä hankkeita ei taas vastaavasti käynnistellä. Tätä kautta, niin kuin meillä luonnollisesti on. Valmistumisia on tuohon vuoden loppuun selkeästi enemmän, ja tämä tulee näkymään Toivossa nyt varmasti myös tulevaisuudessa tämmöisenä sesonkiluontoisuutena. Mun mielestä siihen pitää suhtautua vähän samalla tavalla kuin vaikka kaupan alan toimijaan, jolla on erittäin vahva joulusesonki. Ja se joulusesonki otetaan tavallaan siinä koko vuoden kaarrossa ja näkemyksessä huomioon meidän osalta. Me toistettiin tuo meidän olemassa oleva ohjeistus sen osalta, niin ehkä näillä sanoilla kommentoisin noita Q4:n näkymiä.

Mennään isompaan kuvaan. Rakennusteollisuus odottaa, että ensi vuonna lähtisi liikkeelle 5 500 vapaarahoitteista asuntoa, kun tänä vuonna odotetaan noin 3 000. Valmistumista. Tämä 5 500 ei ole mitenkään korkea taso, mutta kumminkin selkeä nousu olisi tästä tämän vuoden historiallisen matalasta tasosta. Niin miltä? Miltä tämä ennuste teidän silmään näyttää?

Huippuvuosina Suomeen rakennettiin sellaista noin 40 000 asuntoa, ja parhaimmillaan siellä taidettiin olla vapaarahoitteisissa kerrostaloasuntotuotannossa 15 000–20 000 nurkilla. Ja sitten olittekin arat. Ja sitten ovat rivitalot ja omakotitalot tästä 40 000:n massasta karkeasti pois. Viime vuonna oltiin karkeasti kolme ja puoli tonnia, tänä vuonna. Estimaatti on kolme tonnia, ja tosiaan ensi vuodelle ennustetaan tuota 5 500–6 000:n haminoille nousevaa kasvua. Mä olen hiukan itse pessimistisempi sen osalta, että tämä viimeaikainen pitkien korkojen nousu on pikkasen syönyt kuluttajan luottamusta ja rohkeutta liikkua asuntokaupoille sitten myös. Toisekseen sitä kautta tällaiset hankkeet, jotka ovat nippa nappa, että lähteekö vai eikö lähde, niin niitä helposti ruvetaan vähän tökkimään myöhemmäksi. Ja tätä kautta mä uskon, että varmaan joo, kasvua tulee tähän vuoteen, mutta tuleeko noin paljon, niin en välttämättä usko.

Mutta se on kuitenkin selvää, että jonain päivänä me palaudutaan siihen 30 000 asunnon vuosittaiseen tarpeeseen tavallaan takaisin. Toivottavasti ei siitä yli, koska silloin ollaan helposti luomassa taas varastoa sen osalta. Tämä perustuu ihan luonnolliseen väestönlisäykseen, muuttovoittoon ja moneen muuhun tekijään. Ja nyt kun ARA-tuotantoa ajetaan alas, niin kyllä tämän vapaarahoitteisen kerrostalotuotannon kokonaisvolyymin paikka tulee olemaan siellä noin 10 000 ja 15 000 asunnon volyymilla. Sinne me tullaan menemään, mutta milloin? Niin en osaa siihen vastata. Joka päivä se on päivän lähempänä. Sanotaan näin päin.

Kyllä, mennään vielä. Iso kuva, ja otetaan tämmöinen yksi skenaario, joka tuntuu ehkä suhteellisen epätodennäköiseltä, mutta hyvinkin myös mahdolliselta tässä tällä nykyisellä kehitysuralla. Jos ajatellaan kiinteistömarkkinaa, asuntomarkkinaa yleisesti. Ja nythän Suomessakin ollaan nähty aika hyviä kasvulukuja, mutta sitten taas työllisyys ainakaan vielä ei ole seurannut perästä. Tässä nyt on myös hyvin potentiaalinen skenaario sitä, että talous sinällään kasvaa kyllä perinteisin mittarein, mutta työpaikkoja ei synny tai voi jopa vähentyä tekoälyn ajamana, niin millainen vaikutus tällä skenaariolla olisi kiinteistömarkkinaan ja teihin?

Ei ihan helppo kysymys tullut nyt, mutta jos lähtee ehkä pureutumaan omiin ajatuksiin tuon kokonaisuuden osalta, niin ensimmäisenä asuntorakentaminen ja kehittäminen, rakentaminen ylipäätään, niin on vaikea nähdä, että AI sitä korvaa ihan äkkiä. Meillä on erittäin korkea regulaatiosuoja. Meillä on tasesuoja. On vain pakko olla tasetta ja sitä kautta olevaa uskottavuutta. Mutta toisekseen myös me tarvitaan. Tarvitaan niitä perinteisiä arjen sankareita, jotka tekevät siellä niitä tekoja työmaalla, eli fyysistä työtä, että ne talot nousevat pystyyn. Eli tätä kautta, jos tosi monella muulla toimialalla mietitään sitä, että tämä ala muuttuu totaalisesti. Tavallaan AI:n myötä, niin mä uskon, että tässä tapauksessa meillä on tiettyjä asioita, mutta tämä tulee valtavasti tehostumaan ja menemään eteenpäin.

Eli mehän tehdään todella paljon erilaisten datan, asiakirjojen, suunnitelmien ja muiden osalta töitä, ja tänä päivänä todistan aivan älyttömiä tuloksia koko ajan organisaatiossa. Kuinka meidän prosessit tehostuvat? Tavallaan siihen tietotyöhyllyyn liittyen. Okei, mutta tämä tavallaan tästä alasta. Sitten jos mennään asiakkaisiin kautta kuluttajiin, niin lähtökohtaisesti. Minä ainakin ajattelen niin. Ja me yhtiössä ajatellaan niin, että aina kun yhteiskuntaan tulee tuottavuutta lisää, niin se lisää käytettävissä olevaa rahaa sen osalta tavalla tai toisella. Se voi johtaa siihen, että joku ihminen, joka on ennen tuottanut jossain muussa, vapautuu sieltä ja pääsee toiseen paikkaan, missä se tuottaa taas vastaavasti enemmän arvoa. Näin ovat tietokoneet, internetit ja kaikki muut teknologiset vallankumoukset tehneet. Tätä kautta kyllä meille ihmisille tavallaan sen lisääntyneen. Vaurauden ja tuottavuuden kautta.

Kun käytettävissä olevat rahatulot lähtökohtaisesti kasvavat, niin koti on meille tärkeä ja me halutaan panostaa siihen kotiin. Kotiin. Me halutaan panostaa siihen kotiin, että millä sijainnilla se on, minkä ikäinen se on, mitä ominaisuuksia siinä on, mutta sitten myös kodin sisällä oleviin huonekaluihin ja moniin muihin asioihin sen osalta, ja tätä kautta. Mä ehkä suhtaudun aika neutraalisti tavallaan tähän, että miten AI suojaa tätä meidän liiketoimintaa, mitä me ollaan tekemässä, miten se muuttaa tavallaan kuluttajien käytettävissä olevaa rahaa? No sitten on. Kolmas on se, että asuntojahan pitää rakentaa sinne, mihin ihmiset menevät ja missä väestö kasvaa. Kaikki muu on enemmän tai vähemmän sitä ylläpitävää rakentamista.

Sitä en osaa sanoa, että siitä mistä on maailmalta näyttöjä, että kun tulee vaurautta, kun tulee teknologiaa, kun tulee teollisuutta tai teollistumista, niin ihmiset pakkautuvat kasvukeskuksiin, koska siellä on palveluita, ystäviä, sosiaalista ilmapiiriä ja näin eteenpäin. Ja Suomi on tässä hiukan jälkisyklinen monestakin syystä, niin muuttaako tämä jollakin tavalla sitten tavallaan tähän kaupungistumiseen liittyvää trendiä? En henkilökohtaisesti usko, mutta on tosi mielenkiintoista seurata, että miten tämä kokonaisuudessaan tapahtuu. Mutta se mikä on varmaa, on se, että yritysten muuntautumisvauhti ja nopeus kasvavat koko ajan aivan eri syklillä. Olen ollut esimerkiksi henkilökohtaisesti 14 vuotta erittäin haastavissa liikkeenjohdon tehtävissä. Ja se vaade, mitä tavallaan tähän liikkeenjohtoon tulee tätä kautta, että millä tavalla pitää koko johdon ja koko yhtiön päivittää itseään ja osaamista ja muuta, niin siihen liittyvä. Kuinka nopea se markkinavauhti on? Niin tässä on pysyttävä kyydissä. Tai sitten pitää muuten jäädä varhaiseläkkeelle.

Niin, sulla on vielä siihen muutama vuosi, että saat seurata tätä tekoälyn murrosta.

Seitsemänkymmentä tuli reippaan arvion mukaan, eli siihen on se 33 vuotta.

Kyllä. Kiitos Markus haastattelusta. Siinä oli hyviä. Viimeinen vastaus, ja tsemppiä loppuvuoteen teille. Ja sulle.

Kiitos. Ja haluan korostaa tuohon viimeiseen vastaukseen liittyen, että ei ole kristallipalloa, mutta koko ajan pitää vain ajatella sitä, että mikä on se todennäköisin tapahtumaketju ja millä tavalla me vaikutamme koko ajan niihin asioihin, mitkä ovat meidän vaikutusalueen sisäpuolella. Kiitoksia ja hyvää syksyä! Tästä on hyvä jatkaa eteenpäin.