Asuntosalkku H1’24 -pikakommentti: Korkotason nousu iski tulokseen, mutta selkein paine nyt takana

Asuntosalkun raportoitu tulos jäi hieman odotuksiamme heikommaksi Suomen asuntojen käypien arvojen laskettua korkotason nousun seurauksena jonkin verran odotuksiamme enemmän. Korkokulut nousivat selvästi, mutta odotetusti, ja muuten operatiivisesti kehitys oli tasaista sekä isossa kuvassa odotustemme mukaista. Yhtiö myös jatkoi voitollisia Viron asuntomyyntejä, mikä nähdäksemme antaa jo jossain määrin tukea yhtiön arvonmääritystasoille. Yhtiö sai hiljattain uudelleenrahoitusneuvottelut onnistuneesti maaliin olosuhteisiin nähden hyvillä ehdoilla, joka poisti yhtiöön liittyvää rahoitusriskiä merkittävästi.

Nettotuotot kehittyivät odotetusti, Viron asuntojen voitolliset myynnit jatkuivat

Asuntosalkun liikevaihto kasvoi odotustemme mukaisesti H1:llä 9,2 MEUR:oon. Kasvun taustalla oli 4 % kasvaneet bruttovuokratuotot, joita tukee Tallinnan asuntoportfolion kasvu sekä vuokrankorotukset Virossa sekä erityisesti 12 asunnon myyntivoitot Virosta (yht. 0,91 MEUR). Tallinnan asuntoportfolio piti katsauskauden lopussa sisällään 662 valmista vuokra-asuntoa, mikä tarkoittaa noin 7 %:n kasvua vuodentakaiseen nähden. Rakenteilla Virossa oli 66 asuntoa. Taloudellinen vuokrausaste oli 96,6 %, mikä jäi hieman odotuksistamme (97,3 %) Tallinnan vuokrausasteen laskettua hieman odotuksiamme enemmän 95,3 %:iin (H1’23 koko portfolion vuokrausaste: 97,6 %). Kokonaisuutena vuokrausasteet ovat kuitenkin hyvällä tasolla, erityisesti huomioiden pääkaupunkiseudun edelleen vaikea vuokramarkkina.

Asuntosalkku jatkoi asuntojen myyntejä Virossa ja myi Q1-katsauksen jälkeen (22.2–28.5) 7 asuntoa lisää, jotka tuottivat yhteensä 0,6 MEUR luovutusvoittoa. Yhteensä kuluvalla tilikaudella yhtiö on myynyt Tallinnassa 23 asuntoa 4,2 MEUR:lla ja kaupat ovat tuottaneet luovutusvoittoa yhteensä 1,7 MEUR. Vaikka edelleen tehdyt myynnit ovat kohtuullisen pienessä mittakaavassa suhteutettuna koko portfolioon, antavat ne mielestämme tukea yhtiön nykyisille arvonmääritystasoille.

Nettovuokratuotot kasvoivat odotustemme mukaisesti H1:llä 2 % 5,7 MEUR:oon. Nettotuotot kasvoivat hieman bruttovuokratuottoja hitaammin, koska vuokrat kasvoivat vielä H1:llä vastikkeita hitaammin (4 % vs. 6 %). Taustalla on arviomme mukaan Viron laskeneet vuokrausasteet, sekä Pääkaupunkiseudun vaikea vuokrausmarkkina. Like-for-like keskibruttovuokrat kasvoivat Suomessa 0,7 % ja Virossa 2,5 % vuodentakaiseen nähden.

Näin ollen kertaeristä putsattu oikaistu EBITDA oli edellisvuoden tasolla likimain odotustemme mukaisesti 4,1 MEUR:ssa. Yhtiön realisoitunut tulos kärsi odotetusti selvästi nousseista rahoituskuluista ja laski viime vuodesta selvästi 0,6 MEUR:oon (H1’24e: 0,8 MEUR, H1’23: 2,1 MEUR).

Suomen portfolion käyvät arvot laskivat jonkin verran odotuksiamme enemmän

Asuntosalkku teetti H1-katsaukseen ulkopuoliset arviot sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista. Viron portfolion osalta arvonmääritys kuvastaa tammikuun lopun tilannetta ja Suomen kohdalla puolestaan maaliskuun lopun tilannetta. Yhtiö kertoi jo aiemmin Q1-liiketoimintakatsauksessa Viron portfolion käyvän arvon muutosten olleen tuottovaatimuksen nousun takia (4,34 % à 4,69 %) H1:lla noin -3,4 MEUR.

Suomen portfolion käyvät arvot laskivat 5,5 MEUR 160,1 MEUR:oon, joka oli noin 1,0 MEUR ennustettamme isompi lasku. Taustalla oli erityisesti arvonmäärityksessä käytetty tuottovaatimuksen nousun, joka nousi noin 5,04 %:iin (H1’23: ~4,52 %). Tämä tarkoittaa noin -2,7 %:n negatiivista arvonmuutosta suhteessa edellisen arvonmäärityshetken tilanteeseen (31.9.2023 Suomen asuntoportfolion käypä arvo 165 MEUR). H1’22-käypään arvon nähden tämä vastaa noin 12,5 %:n käyvän arvon laskua. Mielestämme selkein paine käyvissä arvoissa Asuntosalkun osalta on nyt takana. Kiinteistökannan arvonlaskun takia Asuntosalkun raportoitu H1-tulos jäi selvästi tappiolle ja EPS laski -7,34 euroon (H1’23: -6,67 €)

Ei muutoksia ohjeistukseen

Asuntosalkku ohjeistaa sen tilikauden 2024 liikevaihdon olevan 17,5–20 MEUR. Yhtiö antaa ohjeistuksen tilikauden aikana realisoituneesta tuloksesta, jota odotimme H1-yhteydessä, mutta tätä ei vielä saatu. H1-raportin perusteella yhtiö tulee arviomme mukaan pääsemään liikevaihtohaarukan yläreunaan. Näemme myös mahdollisuuden ohjeistuksen ylitykselle, mikäli yhtiö onnistuu jatkamaan voitollisesti Viron myyntejä. Liikevaihtoa tukee myös odottamamme Viron tytäryhtiön tilikauden harmonisointi H2:lla, josta tulee kaksi ylimääräistä kuukautta Viron yhtiön tilikauteen.

Katsaus aiheutti ennusteisiimme pientä painetta Suomen portfolion käypiin arvoihin ja positiivista painetta realisoituneen tuloksen ennusteisiin Viron myyntivoittojen ansiosta. Lisäksi hiljattain onnistunut uudelleenrahoitus laski mielestämme selvästi yhtiön riskitasoa, jota emme ole vielä huomioineet näkemyksessämme.