Asuntosalkku H1'26 -ennakko: Lähivuosien korkokulu- ja portfolion jalostusnäkymä keskiössä

Lähde: Inderes

Asuntosalkku julkaisee H1'26-raporttinsa torstaiaamuna 21.5. Odotamme nettotuotoissa vertailukelpoisesti vakaata operatiivista kehitystä. Odotamme operatiivisen kassavirran ja raportoidun tuloksen parantuneen vertailukaudesta korkokustannusten laskun ansiosta, mutta jääneen varsin matalalle tasolle. Odotamme Tallinnan voitollisten myyntien jatkuneen vertailukauden vauhdissa, ja näistä vapautuvia varoja yhtiö allokoi omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevää nykyisellä matalalla tasepohjaisella arvostustasolla (2026e P/B: 0,62x). Keväällä nähty korkojen nousu aiheuttaa jälleen painetta korkokustannuksiin, mutta yhtiön neuvottelema uusi rahoitussopimus taas on ehdoiltaan aiempaa parempi. Näiden kahden nettovaikutus sekä Tallinnan myyntiedellytyksien jatkuminen nykyisessä korkoympäristössä ovat tulospäivän analyysimme polttopisteessä.

Odotamme nettotuotoissa vakaata kehitystä ja realisoituneiden myyntivoittojen olevan viime vuoden tasolla

Ennustamme Asuntosalkun liikevaihdon laskeneen H1:llä hieman 9,5 MEUR:oon (H1'25: 9,8 MEUR). Nettovuokratuottojen odotamme laskeneen hieman Tallinnan asuntomyyntien pienentämän portfolion myötä. Operatiivisen vuokraustoiminnan odotamme kuitenkin kehittyneen vakaasti ja taloudellisen vuokrausasteen pysyneen erinomaisella tasolla vertailukauden tavoin (97,7 %). Tallinnan asuntomyynneistä odotamme tuloutuneen aiempien kvartaalien tavoin realisoituneita luovutusvoittoja, kun yhtiö on jatkanut portfolionsa jalostamista selvästi tasearvoja korkeammilla hinnoilla. Liikevaihtoennusteemme sisältää realisoituneita luovutusvoittoja 1,2 MEUR, joka vastaa viime vuoden tasoa.

Matalammat korkokulut tukevat tuloskehitystä

Odotamme Asuntosalkun oikaistun käyttökatteen laskeneen hieman H1:llä 4,2 MEUR:oon (H1'25: 4,4 MEUR). Taustalla ovat hieman matalammat nettotuotot sekä aavistuksen suuremmat kiinteät kulut. Oikaistun käyttökatteen alapuolella vertailukaudella tulosta painoi Suomen portfolion -4,4 MEUR:n negatiivinen käyvän arvon muutos. Emme odota tässä raportissa käypiin arvoihin laskentaparametrien muutoksista johtuvia tarkistuksia. Nettorahoituskulujen arvioimme laskeneen -3,2 MEUR:oon (H1'25: -3,7 MEUR) korkojen laskun seurauksena. Iranin sodan eskaloitumisen jälkeinen korkojen nousu ei vielä näy tämän katsauksen luvuissa. Yhtiö myös pidensi huhtikuussa Suomen tytäryhtiöidensä lainojen maturiteetteja kevääseen 2031 ja paransi samalla niiden ehtoja. Olennainen muutos oli porrasrakenne, jossa marginaali ja lyhennykset pienenevät velkaantuneisuuden laskiessa, mikä mahdollistaa korkokulujen asteittaisen laskun lähivuosina. Konsernin keskikorko oli Q4'25:llä 4,3 %, mutta korkojen nousun seurauksena arvioimme sen pysyttelevän lähivuosina noin 4,5 %:ssa. Tulospäivän keskeinen analyysikohteemme onkin se, mihin taso voisi asettua lähivuosina uuden paketin ehdoilla.

FFO-kassavirran (operatiivinen kassavirta) arvioimme nousseen 0,6 MEUR:oon (H1'25: 0,3 MEUR) korkokulujen laskun ajamana, mutta jääneen edelleen matalalle tasolle. Realisoituneen tuloksen arvioimme taas asettuneen 1,5 MEUR:oon (H1'25: 1,4 MEUR) ja katsauskauden tuloksen 0,5 MEUR:oon tai 1,73 euroon osakkeelta. Katsauskauden tulosennusteemme poikkeaa edellisestä raportistamme, koska Tallinnan myyntivoittojen laskelmassamme oli kaavavirhe vuoden 2026 lukujen kohdalla. Tällä ei kuitenkaan ollut vaikutusta näkemykseemme tai tulevien vuosien ennusteisiimme.

Tallinnan asuntomyynnit ja pääoman allokointi tutusti keskiössä

Asuntosalkku on ohjeistanut tilikauden 2026 liikevaihdon olevan 17,5–20,0 MEUR ja realisoituneen voiton olevan 2,5–4,5 MEUR. Ennusteemme liikevaihdolle on 18,8 MEUR ja realisoituneelle voitolle 2,8 MEUR. Näemme ennusteissamme mahdollista nousuvaraa, mikäli yhtiö kykenee jatkamaan asuntojen myyntejä aiempaan tahtiin korkojen noususta huolimatta. H1-raportin mielenkiintoisinta antia tulee jälleen olemaan Tallinnan asuntomyyntien eteneminen. Yhtiö on aiemmin kyennyt myymään asuntoja selvästi yli arvonmääritystasojen, mikä antaa selkeää näyttöä Tallinnan portfolion aliarvostuksesta. Myynneistä vapautuvia varoja Asuntosalkku on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, mikä on mielestämme järkevää pääoman allokointia nykyisellä arvostuksella. Lisäksi seuraamme yhtiön kommentteja Suomen asuntomarkkinan elpymisestä ja vuokrakehityksestä, sillä Suomen heikossa taloustilanteessa vuokrien korotuksia on ollut käytännössä mahdoton tehdä ylitarjonnan vuoksi, mutta nyt tilanne on lähtenyt asteittain purkautumaan.